中报观察 | 粤海天河城半年：广州、深圳、天津均获正增长

观点网 从2025年中回望，今年中国商业地产市场继续延续2024年的态势——在租金下行与空置高企双重压力中，继续处于修复过程中。

市场供求关系仍在激烈调整，但如此的结构性分化也为头部商业运营商创造了差异化机遇。

粤海天河城集团就是其中之一，2025年上半年该公司取得了不错的成绩。

资料显示，作为广东省属国企粤海集团旗下一个业务部门，粤海天河城由粤海投资控股，后者持有粤海天河城及其附属公司76.13%权益，还持有天津粤海天河城购物中心有限公司76.02%权益（以上统称为粤海天河城）。

目前，粤海天河城经营的物业包括3个自有物业资产——天河城广场、番禺天河城购物中心、广州动漫星城，两个通过承租方式运营的深圳天河城和粤海天地，以及省外项目天津天河城。

来自粤海投资的财报显示，期内粤海天河城实现物业投资业务收入（主要由租金收入组成）约8.22亿港元，同比增长3.6%。同时，税前利润同比增长9.7%至4.92亿港元。

分物业看，最核心物业依然是位于广州天河路商圈的天河城广场，商场部分天河城购物中心可出租面积10.7万平方米，写字楼部分粤海天河城大厦可出租面积8.8万平方米。

作为广州人气最高的购物中心之一，天河城购物中心人流密集、坪效优秀，截至2025年上半年末出租率保持在99.5%高位，接近满租。

同一时期，项目正如火如荼地推进无感升级。主要目标是室内空间的重新装潢，将天台空间打造为空中花园，另外是对B1层的全面改造。据悉，升级后的B1空间将重新规划为“精致生活+年轻潮流”定位。

目前B1层确定的租户包括受到关注的永旺超市。

早前6月末消息，永旺广州天河城店重新与天河城签订了一份为期8年的租赁协议，自2025年7月1日起至2033年6月30日止。

按照天河城广场官方公众号的披露，升级改造的天河城将聚焦国际时尚精品、特色餐饮、轻餐茶咖3个主要业态。另外，天河城购物中心近两年已调整焕新了43个品牌，其中特别加强了首店的引进，新引进租户中首店比例超过了4成。

2025年上半年，天河城购物中心活动策划依旧积极，包括刚刚在7月-8月筹备了香港迪士尼20周年庆典。

可能是升级工程对项目经营依旧会产生一定的影响，期内天河城购物中心收入仅同比微增0.8%到3.52亿港元。

至于天河城广场的写字楼部分——粤海天河城大厦就持续承压，2025年中期收入下滑14.4%至约7500万港元，平均出租率也下滑至79.9%。

番禺天河城是粤海天河城在广州市内的另一个重点项目，是天河城集团最新一代的标杆性购物中心，贯彻了天河城购物中心的打法。

随着万博商圈人气越来越旺，番禺天河城表现也越来越好。2025年上半年，收入录得16.2%的增长达到1.39亿港元，出租率提升至95.5%。

项目调改和活动策划亦十分积极，包括今年7月初，联合热门IP宝可梦举办了一系列快闪、见面会活动。

老牌项目天津天河城，是天河城品牌异地复制的成果，经营十分稳定，出租率维持在95.8%。期内收入实现3.4%增长至1.45亿港元，暂时还是粤海天河城旗下第二赚钱的项目。但随着番禺天河城愈发成熟，可能很快就要“掉队”。

2025年上半年，天津天河城继续对品牌进行升级，引入了祐禾面包天津首店、安踏冠军店等新租户。

而深圳天河城，得益于商场南区在去年下半年亮相，项目收入在期内突飞猛进47.9%至约4746万港元。但项目目前还处于培育期，后续表现有待观察。

粤海天地则是粤海天河城最新一个项目，是珠江新城粤海金融中心的商业配套，由8个开放式商业独栋组成。项目主要引入茶饮、咖啡、轻食和一些特色餐饮品牌，餐饮业态占项目总业态比例将近60%。

粤海天地2024年增长明显，收入同比提升超22倍。在2025年上半年，收入仍然有双位数增长，录得约2211万港元，出租率与深圳天河城一样在93%左右水平。

至于动漫星城，是期内唯一一个收入下滑的项目。该项目于2006年开业，近年来没有大改的情况下，靠踩中“二次元”和“谷子”热潮，实现了项目增长，最新出租率也是接近满租的99.8%。

但收入方面，期内却下跌了8.8%。原因之一，可能是市场上的各大主流商场都在某种程度上将“二次元”和“谷子”视作提升客流量和收益的“杀手锏”，纷纷引入相关业态。

例如北京路天河城B区就新设立了动漫馆，并引入万代卡牌中心广州首店、次元计划广州首店、SILLU Capsule时利扭蛋专卖店、JK服饰品牌瓶二家、CCS展厅等二次元相关业态租户。而且北京路天河城离动漫星城不算远，这对动漫星城有一定的分流作用。

虽然动漫星城一直有积极进行租户调改，但毕竟整体硬件已经有所落后，该项目的全面升级可能是时候要提上日程了。

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