观点直击 | 越秀服务交卷：做调整、看长期

观点网 紧跟着万物云，在这一届港股物企业绩报告发布排期里，越秀服务还是属于最早的一批。

以“TOD物管”的特色行走在资本场上，越秀服务一边“长期看好TOD业务”，一边探寻着更多发展机会，庞大的船身正缓缓向着更广阔的赛道前进。

但不论方向如何，越秀服务的第一目标还是“稳健发展”。

8月21日，越秀服务发布2025年中期业绩。 同日，越秀服务越秀服务召开业绩媒体发布会，公司管理层出席会议。

从业绩报告看，期内录得营收19.62亿元，毛利4.18亿元，归母净利润约2.4亿元，在手现金规模稳步增长，来到24.43亿元。

行业调整期的浪潮涌来，大部分物企的关联方风险出清已接近尾声，市场环境对行业服务品质和经营质量提出了更高的要求。

调整从来不能一蹴而就，阵痛是其中不可避免的正常波动，但企业经营是长期生意。面向未来，越秀服务保持着积极心态。

“行业压力仍存，在国家对行业规范化、透明化要求的背景下，积极进行组织转型和素质革新、练就基本功，越秀服务在未来更加具备跑出来的机会。”

主动调整

提前交卷的越秀服务，其实也正抵抗着调整过渡期带来的业绩波动。

报告期内，越秀服务录得收入19.62亿元，同比微增0.1%，增幅在100万元左右。虽然维持住了增长态势，但对比去年同期29.7%的增速，前进的步伐已从奔跑切换成缓步慢行。

按业务分部划分，越秀服务营收主要来自非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务两部分，其中非商业物业管理及增值服务占总收入比重为81.1%。

作为营收最大的支撑，非商板块在过去是越秀服务收入提升的最大功臣，也是本期业绩略显波动的最大因素。

截至期末，非商板块收入约为15.92亿元，包含物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三个部分。

其中，物业管理服务依旧是业绩“压舱石”，收入7.16亿元，同比增长19.2%，占该板块收入45%。维持着两位数增速，收入增长主要来源于业务规模的扩张。

截至2025年6月30日，越秀服务在管非商板块项目数量增至371个，在管面积增至6590万平方米。

而总营收增速趋缓的原因，在于增值服务收入下降。越秀服务非业主增值服务收入3.17亿元，同比下降10.7%；社区增值服务收入5.58亿元，同比下降13.48%。

越秀服务表示，非业主增值服务总收入下降主要由于房地产行业整体放缓导致车位销售协助服务减少；社区增值服务则由于去年同期前期承接并集中交付的房屋装修业务规模大于本期交付规模。

针对增值服务营收波动的现象，公司管理层于业绩会上表示，过往有些增值业务的行业阶段性属性，给公司增值业务的业绩造成一定的波动，目前公司正在调整社区增值服务的运营模式。

增值服务向来是物企业务开展中毛利率较高的部分，收入下降也进一步影响到了越秀服务对应部分的毛利率。

期内，物业管理服务毛利率为14.9%，整体与去年同期持平；非业主增值服务毛利率17.4%，同比下降11.3个百分点；社区增值服务毛利率27.7%，同比下降2.8个百分点。

从行业整体情况来看，品质在基础服务中的重要性越来越高，物企还要同时面临外拓竞争越加激烈的处境，保规模、提质量之下，盈利能力下滑其实是物企共同面对的挑战。

服务品质提升的投入很大程度上决定了最终呈现的结果，越秀服务决定在外拓上“动刀”：聚焦拓展毛利较高的业务、增加规模密度、退出低效项目。

管理层表示，过往有些增值业务的行业阶段性属性，给公司增值业务的业绩造成一定的波动，目前公司正在调整社区增值服务的运营模式。

具体来看，一是要充分发挥贴近业主的天然优势，剖析业务逻辑，精准定位核心发展赛道；

二是全面梳理增值业务的商业模式，确保业务模式不仅契合当前市场需求，更具备前瞻性与可持续性，保障业务在激烈市场竞争中良好生存与发展；三是锻造组织能力，重点打造核心能力；四是稳健优先把握机会。

2025年已然过半，新策略的成效还要从长期表现中找寻。

TOD长期生意

得益于外拓方面的推进，越秀服务近年来管理规模稳步提升。

截至2025年6月30日，合约项目515个，合约面积为9245万平方米，同比增长4.2%；在管项目444个，在管面积约7231万平方米，同比增长4.3%；服务业主达到32万户。

实际上，外拓是物企必须参与的方向，同时也要承担相对应的盈利损失，物企能够做的，更多在于自身业务模式、项目挑选上的调整。

因此头部物企外拓方式逐步从追求规模发展转向注重高质量发展，越秀服务也在今年对拓展做了一定调整。除了更关注质量更高的项目，越秀服务也更聚焦支付能力较好的业务，同时定向突破产业园、高校等赛道。

虽然外拓重点一直在优化，但越秀服务并没有对业态布局的结构进行改动，依旧维持着住宅、商业、大交通及公建四大业态并行的局面。

具体来看，住宅业态保持稳定，占总规模比重为62%；TOD项目于期内略有上升，占比15%；商业及产业园占比15%、供电业态占比8%。

越秀服务以“TOD”特色打出不同的上市故事，但广州地铁集团对越秀服务“断粮”的声音层出不穷，地铁物业服务市场化采购一直是市场上“担忧”越秀服务的主流观点之一。

针对TOD业务的发展，越秀服务管理层于业绩会上作出明确回应：“长期看好TOD业务，未来也会坚定不移发展TOD业务，强化TOD的管理优势。”

越秀服务表示，与第二大股东广州地铁的合作正常且愉快，保持着较好协同效果。

截至2025年6月30日，来自广州地铁的新增合约面积约为206万平方米，主要为上半年新增的3条线路；期末，公司在管的TOD业务面积达到1070万平方米，占总在管面积15%。

其中，目前在管的318个地铁站中，来自广州地铁的地铁站项目为233个，占总体比例的75.4%；总在管车辆段和场站35个，来自广州地铁的部分为29个，占比为82.85%。

也基于与广州地铁的合作，依托TOD特色优势，越秀服务目前还拓展到长沙、青岛、福州、郑州等城市，形成相对比较独立的管理特色和业态的管理壁垒。

4年前为了能够冲进港股，越秀服务收购了广州地铁环境作为冲刺准备，也因此造就了“TOD管理服务第一股”的名号，但自此之后，越秀服务再未传来收并购的消息。

再加上越秀服务向来以在手现金规模较大的“稳健”形象出现在行业中，除了提高分红，另一个较大的消耗途径便是收并购。

截至本期末，越秀服务现金及现金等价物及定期存款为47.91亿元，较上年年末增长1.89%，此外并无银行借款。

根据管理层回应，公司一直在关注行业里能产生协同效益、经营质量较好、可持续性较强的行业上下游标的，计划划拨5亿元用于收并购，希望未来能够有机会做有质量的并购。

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