中报观察 | 东原仁知在扩张中承压

观点网 面对激烈的竞争和成本压力，8月19日，东原仁知服务集团交出了2025上半年的成绩单。

上半年，东原仁知实现营收7.937亿元，同比增长3.1%；利润为2880万元，同比提升14.2%。然而，毛利同比下降12.7%，毛利率降至13.8%，创近五年新低。

分业务来看，物业城市服务板块收益增长8.8%，毛利率由去年同期的16.8%滑落至12.3%。美好生活服务板块录得1.0%的小幅增长，但涉外、科技、医疗等综合服务板块收益下降9.5%。

回顾过去三年，东原仁知服务营收稳中有升，2022至2024年分别实现13.43亿元、14.84亿元和15.30亿元。

在2025年半年报中，东原仁知服务喊出了"聚势破局"的口号：一边深耕传统物业，一边进军综合非住宅市场，试图以多元化突围。

然而，东原仁知选择这条转型之路能否真正实现利润修复，仍有待市场验证。

扩张独立第三方

上半年，东原仁知服务的支柱业务--物业城市服务，依旧撑起了 "半壁江山"。

该板块实现收益5.033亿元，占总收益的63.4%，同比增长8.8%，毛利率则下降4.5个百分点。

东原仁知服务解释称，毛利率下降主要受经营规模扩张带来的成本上升，以及行业竞争加剧导致高毛利业务减少的影响。

在持续的外拓战略推动下，东原仁知服务的规模优势进一步凸显，为营收增长提供了稳定支撑。

上半年，新签项目覆盖住宅、城服、交通枢纽、写字楼、产业园等多元业态：

一季度新增项目53个，新增服务面积351万平方米，包括重庆万州五桥机场、中国工商银行西安分行、杭州空港国际货运站等。

二季度再获59个项目，遍布武汉、重庆、绵阳、成都等地，其中包括武汉中央商务圈"商谷"板块的千万级住宅项目--金珠港湾二期。

截至2025年6月30日，东原仁知服务在物业领域已布局全国59座城市，总经营及管理物业项目386个，总在管建筑面积约为5630万平方米，其中住宅物业占78.3%，非住宅占21.7%。

从来源看，来自迪马集团的项目的在管建筑面积约为1830.7万平方米，同比增长4.7%。来自独立第三方的项目的在管建筑面积达3407.5万平方米，同比增长19.4%。

布局新赛道

随着行业红利逐渐退潮，各大物企纷纷寻求出路，有的押注非住宅市场，有的加码智慧服务，也有的布局医疗、科技等赛道。

东原仁知服务则选择"多线并行"，试图在医疗、养老和国际等业务上寻求突破。不过，上半年，其在新赛道中的表现并不理想。

图片来源：东原仁知服务2025年半年报

报告期内，美好生活服务板块收益占比14.7%，同比微降0.3%；涉外、科技、医疗等综合服务占比21.9%，同比下滑3.1%。其中，涉外、医疗、科技、咨询管理服务收益均下降，仅养老板块实现逆势增长，同比提升8.7%，主要得益于养老院入住率的提升。

值得一提的是，上半年东原仁知服务在养老领域动作频频。

今年1月22日，东原仁知服务以5950万元正式收购成都东煜宏100%股权，获得成都市一栋楼宇第3至11层的约83.48%所有权。该物业的总面积约为8474平方米，被用作养老院。

早在2024年6月，东原仁知服务便收购了上海常青社康养企业发展有限公司（以下简称"上海常青社"）约90.73%股权，切入中高端养老市场。

资料显示，上海常青社作为一家医疗及养老服务提供商，依托居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，致力于中高端机构养老和社区居家养老服务，目前深耕川渝，共运营1家医院、1所职业技能培训学校和12个医疗康养项目，并通过整合北京、上海等地的优质医疗资源，向慢病与康复领域进军。

东原仁知服务在半年报中提到，未来，其计划依托"常青社"子品牌，重点推出活力型长者康养公寓与护理型长者照护机构，构建完整的医养结合服务链。

与此同时，东原仁知服务也在探索海外市场。

上半年，先后赴日本、越南考察，并与印尼深化合作，推动智慧清洁服务（SCS）迭代升级。实现涉外综合服务营收8985.6万元，占该板块总收入的一半。

从半年报来看，东原仁知服务正在经历典型的成长"阵痛"：一方面，物业城市服务的规模持续扩大，但伴随而来的是毛利率的不断压缩；另一方面，新赛道虽有亮点，但整体贡献有限。

如何在保持增长的同时提升盈利质量，如何将新业务转化为可持续现金流，将决定东原仁知服务能否走出利润困境。

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