不动产板块持续低迷，融资模式已从股权融资转向资产证券化

观点指数 在8月13日发布的《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》《不动产资本金融：修复启幕》中，观点指数指出今年上半年中概股IPO数量增长，其中消费与医药领跑、不动产转型REITs​​。受“消费券2.0”政策及地方补贴刺激，消费板块占比飙升49.03%；创新药审批“绿色通道”推动医药生物行业募资占比上升17.49%。受IPO融资限制及消费REITs优先审批影响，房企融资模式从股权IPO转向REITs。

典型案例包括香港上市破发的国资建材企业及美股冲高回落的山友暖通，凸显市场对传统行业信心不足。

中概股IPO数量升至39家，平均募资金额有所下降

2025H1中概股数量由36家上升到39家，但相比2024年的增速有所下滑。募资总额从8.01亿美元上升到8.71亿美元，去除极端数据可以更准确地反映大部分IPO的平均情况。2025H1最大的IPO项目为霸王茶姬，募得4.11亿美元。2024H2为小马智行，2.6亿美元。不考虑极端值的情况下，平均募资金额从2024年度下半年的1544.47万美元下降到1211万美元。

行业分布上，2025年“消费券2.0”政策覆盖茶饮供应链，叠加地方消费补贴刺激，直接提振消费品牌估值。霸王茶姬IPO募资4.11亿美元，成为本周期最大的IPO项目。受其影响，消费者服务板块募资金额占比大幅上升49.03%。期内，国产创新药“绿色通道”加速审批（2024年CDE新规），所处的医药生物行业募资金额占比上升17.49%。

软件服务板块的《数据安全法》增加了跨境审计成本，所处的软件服务板块占比下滑37.82%。汽车零配件板块则受到产能过剩冲击，募资规模下降14.99%。

不动产板块由于IPO融资限制以及消费REITs优先审批，融资模式已从股权融资（IPO） 转向资产证券化（REITs）。

不动产相关IPO案例

国资建材龙头赴港上市：海螺材料科技成立于2018年5月28日，是安徽省芜湖市的地方国有企业。

该公司是一家生产及销售水泥外加剂、混凝土外加剂及其相关上游原材料的精细化工材料供应，亦向客户提供与产品有关的技术支持。根据上市资料，按2023财年水泥外加剂销量及收入计，其在中国排名首位。其最新年报显示，主营业务为水泥外加剂及过程中间体（52.69%），混凝土外加剂及过程中间体（47.15%）;

​​招股说明书显示，2021、2022、2023年，海螺材料科技的总收入​​分别为15.375亿元、18.396亿元、23.955亿元，三年收入持续增长，累计增长 ​​55.8%​​，复合年增长率为​​24.8%，表明业务扩张迅速，2024年末为23.84亿元。净利润波动明显，20​​21、2022、2023财年分别为1.269、0.924、1.439亿元。

2025年1月9日，海螺材料科技股份有限公司成功于香港联交所主板上市。本次发行144,974,000股，最终发行价为3.00港元/股，公开配售获25.83倍超额认购，融资规模约为4.35亿港元。

募资用途上，拟将约35.0%用于优化本集团的产能，同时有效扩大公司在中国及若干海外国家的地理覆盖范围；约10.0%用于实施营销计划，以增加及巩固公司在中国及全球水泥及混凝土制造行业的市场份额；约15.0%用于进一步投入资源到支持公司市场地位的研发计划中；约15.0%用于偿还部分银行贷款；约15.0%用于通过收购公司或成立合资公司；约10.0%用作营运资金和其他一般企业用途。

上市首日，海螺材料科技破发，开盘跌40%，盘中跌幅超45%，截至2025年7月8日，股价报1.66港元，较发行价跌44.7%。

值得注意的是，海螺材料科技与海螺水泥集团之间的关联交易比例较大，海螺材料和A+H上市公司海螺水泥（600585.SH、00914.HK）同属于海螺集团旗下的关联公司。

地产困局中的暖通服务商赴美上市：山友暖通（Wf International Limited）于2023年3月2日注册为开曼群岛豁免公司，结构上是一家控股公司，没有实质性业务，其在中国的大部分业务都是通过子公司山友暖通进行的。

公司主要为暖通空调系统及地暖系统提供供应、安装、装修及维修服务。该公司为大型商业项目提供暖通空调系统的供应、安装和装修服务，这些项目包括办公室、酒店、制造业、机场和医院。目前，公司专注于为提供高端全装修住宅的商业房地产开发客户提供服务。

4月1日，山友暖通成功登陆美国纳斯达克交易所，IPO发行价定为4美元，发行规模达140万股，募集资金总额560万美元。上市首日，开盘价报4.20 美元，较发行价上涨15%；盘中股价一度攀升至7.99美元，较发行价飙升近100%。截止当日收盘股价为4.29美金，较发行价上涨约7.25%。截至2025年7月8日，股价报3.47美元，较发行价跌​​13.25%。

募集的资金约25%用于拓展价值链上的业务及发展多样的增值服务；约10%用于投资技术以提升服务质量、改善客户体验、提高客户参与度、优化运营效率；约5%用于吸引、培养、留住人才以支持公司发展；约10%用于一般公司用途和营运资金。

本文节选自《不动产资本金融：修复启动》
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