主题讨论会：数智重构 | 2025博鳌产业科技大会

主持嘉宾：

王英杰 星河产城研究院执行院长

对话嘉宾：

葛培健 中国企业改革与发展研究会理事

曾瑞华 ESR业务管理与投资（香港）董事总经理

魏振华 龙湖千丁数科COO

江沁园 阳光海天停车产业集团总裁

张思宁 珑井（上海）企业管理有限公司CEO

黄国轩 广州轩凯盛投资有限公司创始合伙人

王英杰：我是诚惶诚恐接到了观点的安排，让我来主持对话。其实这个对话有点太高级了，有产业江湖真正的葛老，在这里就不敢随便发言。也有我们的张总，还有颜值担当，还有博士新锐。我也就不情之请之下，咱们就按照议题来。可能每一位专家在这方面都已经做了非常精心的准备，我也不做过多的介绍，今天就围绕这四个议题。

首先是新质生产力的事情，葛老是真正从园区、从孵化、同理论实践一步一步走过来的，目前这个不管是话题在实践中遇到了非常多的东西，有没有哪些跟大家再做交流、分享的？

葛培健：大家知道产业园区是区域发展的核心引擎，现在都说地产思维要转向产业思维。大家知道产业思维，实际上很重要的就是如何培育和打造新质生产力。我想跟大家汇报五个实施路径与关键策略。

第一，要明确新质生产力的内核，重塑园区的战略定位。我认为这个非常重要，也就是把握新质生产力的核心内涵。我认为核心内涵就是公式，也就是新质生产力=科技创新×产业创新×要素创新，要素有土地、资本、人才。比如说苏州工业园区布局了纳米技术产业，集聚的企业500多家，年产值超了600亿元，成为全球八大纳米产业的集聚区之一。

内卷，关键的是差异化定位策略非常重要。比如说广州开发区打造产业地标，所谓的“12136”现代产业化体系，就是一个万亿，这样就形成错误。

第二，构建全链条的创新生态，特别是攻克“卡脖子”的环节。比如我在张江，当年李强书记打造张江的人工智能岛，我们就是按照他的要求，也就是实现技术研发到商业落地的闭环，科技创新和产业创新的深度融合。

第三，创新共享平台。比如说杭州生物医药产业园，建设柔性生产线，降低了中小药企60%的研发成本。最近上海在打造三个生成式大模型，一个是魔术空间，总书记刚刚去过，我的老东家魔力社区；第二个是百度集团和黄埔科创集团在黄埔区的中央科创区，打造垂跃大模型。第三个是推动产业进化三跃一迁，打造韧性产业链。

第四，突破要素的瓶颈，来搭建适配性的支撑体系。要素像土地怎么高效利用；金融怎么创新，刚刚ESG曾总的退讲得非常好；人才生态，特别是科学家的绿卡制度，我建议在座的同行关注一下，最近苏州市委组织部打磨了三大面向全球招财引企的平台。苏州之所以这么厉害，当年在谋划“十四五”规划期间，面向全球招了46名都是研究生，都是海归。然后到苏州工业园区管委会担任主任助理、处长助理、局长助理，什么意思呢？“十四五”或者接下来的十五五规划人太牵引，很重要的是靠人去驱动的。

第五，打造新质生产力，就是体制机制破除发展的桎梏。我一直在推广杭州，现在国企管委会跟开发公司的关系都理不顺，杭州传化科技他们是民营企业和管委会干部合署办公，23个人穿统一的制服，所谓的要打造，这是五条路径和策略。

王英杰：以后多希望葛老多做一些指导。接下来，也是江总，简单看了您的个人生涯，也是在生产、行业里面都做了非常多的创新，所以这个话题也想请您分享。

江沁园：我先科普，我们这个行业其实是隐形的小行业，但是说小也不消，中国整个非住宅收费车位数量等于欧洲+美国的总和，大概8000万个，这是我们的市场。我们不做住宅，因为它是分散产权的，不容易搞。而且收费总量也巨大，去年统计过一个数据，大概将近了1万5千亿，核心问题是太分散，一个业主掌握的资源是有限的。我们拓展团队，每年要找很多业主去聊。

还有一个现象，日子是不好过，但是发现最近拓展还可以。之前我们遇到最大的痛点，就是业主不当回事，因为楼上租金，楼下的停车场收入就是九牛一毛。特别是政府观念改变非常大，因为最近有20%的业务是跟政府所有的楼堂场馆，包括机场合作的，他们最近对于小钱、现金流比较好的也比较在意，所以都有提升的需求。

我说说今天的需求新质生产力，其实和第二个话题也有关系，就是数智化，但是因为有物流两个字我就选了第一个话题。

我收到题目之后还百度了一下，我觉得这个词比较复杂，百度上是这么说的。说科技创新交叉融合突破所产生的根本性成果，底下有一个标志，是全要素生产率大幅提升。我觉得这个标志写得好，前面有点我也弄不懂。

我就很朴素地说一说我们对新质生产力的理解，以及实践。我们是2016年第一次进行融资，融了2亿美元，华平是我们第一个投资人，一下给了2亿美元。2020年，高盛又给了1亿美元。2021年的时候，建银给了5000万美元。我们当时想拿了这么多钱干什么？除了投资人要求的做一些交易之外，这种交易肯定是花大钱的。我们商量至少花1/10的钱在科技、系统上能不能实现突破，当时预算这么多钱。这对于这个行业已经是很大一部分钱了，很多公司干一辈子也没见过这么多钱，我可以拿这么多钱砸一个全球都有影响力的平台。

很高兴的事情，因为我们是美国世界停车协会的会员，是中国的唯一一家会员。去年专门安排了一个题目，讲一讲中国智能化、数智化，讲城市管理的一套技术。他们都惊呆了，觉得再干十年也赶不上。我们在这个行业里面，在技术上是世界领先的，而且是遥遥领先的，这跟华为差不多了。

我们最初被逼无奈第一笔钱投到哪儿呢？因为我们公司当时拿了这笔钱之后开始转型，以前服务类做的多，后来转租赁类，就是掏一笔很大的钱把经营权买过来，然后要干好。当时遇到的第一个困难，就是账算不清楚，收的钱只知道这个车牌号给我10块钱，我说这样不行，咱们了解顾客。我们第一笔花了很多钱，当时找了金蝶、用友都不行，最后一拍大腿说自己干，自己写代码，搞了一个外包公司帮我们写代码。因为这些的核心逻辑不一样，所以同底层开始做。

这个事情带来什么？终于投了不少精力、钱，花了半年时间，终于在每一个进出场记录里面加一个标签，这个标签是顾客自己放上去的，为什么呢？因为停车场进出有无数的规则，乱的不得了，山姆是买东西才能免两小时，我知道这个人是购物顾客，类似之类的标签很多，比如不同的月租产品有不同的标签。开始解决了第一步，我们就发现收入提升了至少5%、10%，之前就是一些灰色收入。因为我们把这个权力收上来，让老百姓停车自己去试用了优惠，一下子现场的管理员没有什么权力采取别的行动了，这是我第一次印象比较深刻的，也解决了跑冒滴漏的问题。

第二次集中投入是在快速扩张期间，我们当时算了一个账，现在运营100个车场，到今年已经运营了八九百个车场。咱们现在估计了一下，每个车场10到15名员工，那是2017年的时候。我说再过五年、六年，线下队伍员工可能要超过2万人。体知道我们现在是多少人？还不到3000人。所以第二步的行动，我称之为把效率巨大提升，就是进行了很大的进步。怎么进步呢？我们发现有两个职位非常搞笑，收费员等着收钱，现在微信、支付宝、ETC把收费员变得可有可无的。第二个是巡视，巡视就是在场里一遍一遍转。我们研究了真正有效工作时间是多少，每天干够8个小时，有效工作时间不到1小时，就是真正处理问题的时间不到1小时。后来我们想怎么样利用科技取代他们呢？我们就用大数据模型训练场景，比如说车场失火了、小孩跌倒了、人员聚集了，甚至灭火器有没有移位的事情，为什么我们公司能干这个事情？因为管了大量车场，无数图片、视频训练出来的。基本上涵盖车场90%的场景，我们总结出来有40个场景，我们利用全面视频加AI的技术就基本上把它变成job，如果这件事出来就变成订单直接送到车场经理的电脑，他在很短的时间能去处理。

这就导致了无人收费车场一般两三个人，大型的购物中心才安排10到20个员工，之前是50个人，这是第二个技术进步带来的。

第三个，我们干这个事情要和客户一对一交流。其实我们的业务逻辑也不是太麻烦，因为我们的需求来自于除了大Mall之外，需求就来自于周边300米范围之内。我们把这300米范围之内的车、人、客户搞清楚，80%的收入就有了。我们真的做了这样的模型，现在帮到我们的还有一个意外，现在做项目判断的时候有一套方法论，就是周边300米怎么弄，四五天时间两三个人也能摸清楚。好的结果是什么呢？他们开始关注我们的公众号，开始用微信小程序，变成了一个线上的交易。同时我跟他的界面增加了之后，可以变出无数产品供他选择。

MBA经济学教我的，只有定价的问题，需求得不到满足就是定价太过于单一了。像我在美林天地有周一到周五的月租，还有全天的月租，周一到周五就半价，因为周六到周天需要大量车位，那个时间不会有。这就把与客户的交流变成了线上非常件大的决定，也不用找物业，就在码上搜产品，可以自己买，我一下子又节约了营销成本。

后来把这三个界面合在一块起了美妙的名字是AIPP，这个东西是在过去大概花了六年的时间，也投了不少钱，让我们变成国内唯一拥有这个平台的，这就是新质生产力在不算大、不算小的企业里面的具体实践。

王英杰：什么事情中国人一钻，把新质生产力创新要素整合，把所有的要素拿出来、场景拿出来，对客户的热情拿出来，就完了，这个事情又被我们垄断一个行业。

江沁园：告诉你一个比较可怕的事实，在北京有，你天天去哪儿，我们肯定知道。

王英杰：我头一次听说停车费还能够个性化选择去解决痛点，有的时候120、60的停车费蛮心痛的，虽然抽烟也60，但是这个事情不一样。对于客户黏性的关怀，就我们园区来讲，我们是把停车服务作为对客服务非常重要的界面。客户跟我们产业园区交流的时候，停车的诉求是永远得不到很好的响应，总觉得是负担。今天在您这儿，又学习了新的，以后还期待着您在这方面多分享案例、多作贡献。

我们继续第二个话题，其实刚才江总也说了是在数智赋能下的东西，今天也非常高兴博士也在这儿，龙湖数字化也是走在了传统地产的前列，我们也是非常羡慕能够有这么大的魄力做这个事情，请博士再介绍一下您在这方面的创新。

魏振华：感谢王院长，感谢观点给到这样非常好的机会。大家对龙湖比较熟，我简单介绍一下千丁数科，龙湖在行业里做数字化转型，确实是时间比较早的，算是第一批。

千丁数科是龙湖的科技板块，内部是全面支撑龙湖的数字化转型，龙湖现在所有的系统基本上都是自研的，就是千丁做的。这两年，我们也是尝试把龙湖内部做的比较好的，在应用落地上真正产品价值和效益的数字化产品与服务，开始去做对外的输出，也是希望能够帮助更多的企业来做数字化转型。

这两天在参加观点的论坛，我感触也挺深的。因为大家都在说行业比较艰难，都是从KTV到了ICU，这个体感还是很明显的。龙湖作为地产行业的民企，体感会更加强烈一些，但是比较有信心能够穿越周期。

虽然今天的主题是物流和产业园区，龙湖在这方面的业务覆盖比较少。我们觉得在这么多年的积累下，从投资到开发建设、后期园区运营管理上的一些经验，特别是数字化赋能上的能力，我们觉得是有很多相通之处的。打个比方，就像看病是一样的，心里行业感觉有点生病了，数字化在这里面到底是什么样的作用和价值？我是觉得不是特效药，也不是灵感妙药，好像用了数字化就能从ICU回到KTV了。依照我们自己的经验，感觉更像是平常的强身健体或锻炼身体。我拿龙湖自己的经验做一个类比：

首先，数字化跟健身一样，得要舍得投入，要么是投入时间，要么就是投入钱，没时间就得投入钱。龙湖从2014年做数字化转型到现在投入了100多个亿，平均每年10个亿左右的投入。在数字化的投入，已经超出了很多地产公司利润，我们还是非常坚定的做一些投入。到目前，基本上从地产开发到商业地产、长租公寓、物业服务全链条的从投资到开发建设、成本、招采、财务，都已经实现了线上化的工作。相当于健身一样，把身体的每一块肌肉都练到了。

龙湖为什么在这一波行业洗牌和艰难的情况下，目前还能坚挺活下去，数字化是让我们平常健身起到了非常重要的作用和价值。

第二个类比，数字化不是特效药，更多的其实是提升一个人的综合身体素质，其实跟企业治理、项目管理一样。如果自己能力建起来了，就不怕外面的风险。有两个例子：

第一个例子，原来一直做BIM，BIM在一开始进入中国的时候，好多人就觉得好像救星来了，好像BIM来了之后，整个行业的建造水平、管理水平就能上一个台阶了。做了这么多年下来，好像没有起到大家预期的价值，又出现了BIM无用论，从昨天的小甜甜到了牛夫人的感觉。我们在前期探索也经历了很艰难的过程。BIM不是给了一个人神兵力器，帮助人脱胎换骨以后才能实现价值。前期在BIM探索里面，在设计、建造流程里把BIM融合到流程，甚至做了流程改造，这样才用起来。现在在一些场景上收到了红利，比如像设计变更的控制，基本上项目都能做到1%以下，有些甚至更低。包括这几年积累下来的图纸问题也70多万条，这就构成了企业数字的资产。

第二个例子，在园区运营上，我们目前做的比较多的是在能源能耗管理，还有在物业管理上。有一些数据，比如像能源能耗管理，我们做的比较多的是龙湖自有天街，也就是持有商业。我们做了能源管理，特别是做AI智控之后，全国在运营的近100座天街，这些年节约的费3个多亿。商场里的人均管理面积是1万多平米，10万平米的商场可能10个人就把商场管理、四保一服都做下来。另外把这方面的能力向泰康、联动U谷做了输出，泰康上了我们的系统，我们做了数字化之后，能源下降10%到20%。联动从满意度、工单效率上提升幅度比较大。

最后一个类比，也是需要有一些长期的规划和目标，肯定不是一蹴而就的。特别像最近感触比较深的就是AI，包括DeepSeek、大模型都特别火。有些觉得上了AI之后，马上就可以让一个人从原来一公里跑10分钟，直接可以跑全马3小时，这是不可能的。因为对于企业应用而言，我们自己探索下来，觉得基础设施建设是非常重要的。像企业有没有自己的私有化数据、知识库、规则库是很重要的，其实我们做下来，最简单的权限问题是很多大模型没有解决，特别是公开大模型。因为任何企业数据是需要有权限的，我做了智能体，不可能让某一个普通员工查到企业最核心的经营数据，所以很多智能体平台在权限管理上，在一开始做的时候就遇到了很大的问题。这对于企业基础的数字化设施挑战是很大的。

龙湖在AI探索，基本上从八年前开始了，那会当然没有大模型。我们也是总部了"三不三化"的方法论：

第一步是从AIReady，把要用到的数字化系统、数据、知识能够在线。

第二步是AI，让AI辅助我们做日常行工作。

第三步是AI，让AI真正发挥价值和效应。

举一个例子，像物业管理场景里面，现在全国园区同时在线的终端设备有200多万台，就是各种摄像头之类的。每个月可以给我们贡献3000万到5000万张的图片和视频。有了大量数据之后，才有能力和基础把AI做训练。原来上AI自动发工单的时候，一开始的准确率到百分之六七十，这个数据意味着让系统自动给一线宝洁阿姨发工单，五次中有一次做的，下一次就再也不相信系统了。我们通过这两年的训练，基本上可以做到95%以上的准确率，在一些工单场景上完全可以实现自动的闭环。这也是怎么把AI在实际场景落地，不是简单的特效的马上上AI大模型就解决了，还是要有基础工作准备的，这也是我们感觉非常重要的点。

以上就分享这些，也是期待后续有机会跟在座的专家和同行在数智赋能上多做交流。

王英杰：我再问个问题，在座的很多企业都听到数字之后吓一跳，100亿，我一年也干不了一年的营收。尤其是在房地产像龙湖这样的体量能够支持，还有很多中型、小型的企业在数智化领域怎么去做，有没有一些途径？我们现在也在探讨这个事情，发现了很关键的点，我今年投的这个钱，这个事根本入不敷出。如果这个钱投下来，可能明年公司就不在了，没有必要为软件的创新去做那么大的工作。如果用第三方的工作，又出现了私域化数据的安全或权限的问题，又会很尴尬。对于中小企业来讲，实际上是进退两难的地步，往前走很难，投不动；不投，眼看着又不行，这方面有没有想在这个话题上展开一下的？

魏振华：这个问题真的触到了数字化转型的本质，其实就是投入产出比的问题。我们之所以投入这么多，在一开始的时候也是赶上行业形势比较好，那会真的是有钱。原来做数字化转型的时候也讨论过，投这么大的资金和人力、物力、财力是只给龙湖自己服务，还是一开始定位对外输出。2020年、2021年左右太有钱，每年投十几、二十亿不是事，先把自己的内功修炼好，这也是享受了行业的红利。像您说的回到现在的时间点上，大家都很难，可能再没有企业能够投这么多的钱做事情。我们最近接触到一些客户，大家都有这样的困惑。

按照我们的经验，最核心的点就是在投入产出比上要有评判。我们花这么多钱，最后的效果相当于是封装了产品，做了产品的研发和投入。现在我们也是有一些相对比较成熟的产品，是可以给到外部的客户，大家不用像龙湖这样再投这么多钱做事情了。包括我们在看的时候，投入产出比也是原来龙湖在研发每个产品上非常重视的。

我立项比如200万做招标管理的系统，这个系统上线之后对于招标的整个全流程，在风险控制、赋能提效上起到什么价值？所以每个产品立项的时候回答清楚成功标尺是什么，也就是不是单纯把数字化当作工具，而是当作项目。我们对外输出跟客户交流的时候，也是把我们的经验输出给他们。你们做一些招标，同时三家过来竞标，最后选了一家，谁到底能够在上面把投入产出比算的更清楚，背后还有一些业务能力的输出，这个确实是要算一笔账的。数字化到头来，真的是要算一笔账。

王英杰：感谢魏博士！说实话，我们挺狠你们这么干的，内卷就卷在这儿了，新质生产力就是把自己先卷死，最后把伙伴卷死。

第三个话题，我觉得是产业园区一直迈不过的话题，就是REITs。REITs听起来很美好，我们这么多年来大家一直讲产业园区未来的终极梦想就是REITs。但是破发了那么多年，没有企业的分红，今年感觉回光返照，还是在这样的驱使下，在两个关键性的政策，一个是专项债的问题，一个是地方基建可以入市的问题，一下子就火了。但是具体到产品，都是6%、8%不可能实现的现金分配。现在翻前面的REITs，都只有3%、4%。REITs从逻辑上、理论上，我们知道它是好东西，但是怎么看REITs在现阶段的变化？曾总在这方面有很多切身的经历，也希望您再分享分享。

曾瑞华：谢谢王院长，我觉得公募REITs，我不敢说我是什么。但是我们的经历可以跟大家讨论、分享一下。

刚才您讲的很对，大家会看到公募REITs，也就是C-REITs，等于这个项目是终极退出的方式。刚才我也提到了，投、融、管、退。我们这里做这么多，也经历过有投资者去投，也融过资，也管过，就是数据化等等管过。最后就是退了。

对于今天的议题，退C-REITs应该是放在最后的。大家把REITs产品的期望值也放的有点太高了，对我来讲，我是在新加坡或香港上市都有经验。我会觉得REITs产品是稳定的产品，从投资者的角度，我觉得国内的投资者对于REITs的认知可能也要从我去炒A股的思维，改变到买稳定的产品。

我跟很多的投资者在沟通REITs项目的时候，我做路演的时候，我也跟他们提过，REITs其实是在债和股的中间，不可能以债的思维去考虑REITs，因为它是有流动性。不像我买债，就等三年后、五年后到期拿到5%的回报，我不管中间发生什么事，你总之给我一个回报，我也拿回被本。

REITs其实是股，你买了之后，有可能不保底，每天在市场上也有高高低低。但是每个季度会给你一个股息，就好像我们每个季度要跟投资者去汇报季报。

但是我觉得现在国内的投资者，对于REITs的看法还是停留在我买了一支债的思维。我跟很多人在路演的时候，其实刚才段总也说去了宝湾也路演等等。但是跟很多投资者聊的时候，发现聊着聊着就变成债了，从股的产品又变成债。我们也跟他说，这个是要从股和债中间的定位去考虑。我买了有稳定回报的产品，但是有一天我必须要卖，我必须要有流动性的时候，我是可以去做的。我觉得从一个思维的，不是大家就觉得全部往C-REITs去冲，现在在A股单纯一家公司上市也困难。当时是一个退的方式，就是在A股上市。但是这道门、这扇窗可能也关掉了，A股成功上市的公司也很少，就是一窝蜂去买REITs。但是又承担不了买REITs产品的风险，越谈就变成买债，我要你保底的方式。

因为C-REITs不管下面的底层资产是什么，不管是产业园、智能园、物流，甚至现在水、电都上市，就是不管下面的资产是什么，对我来讲只要是给稳定的回报，这样的资产都可以做底层资产。我觉得这个题目是扩募扩容和资产的选择，很重要的就是有稳定回报的资产。

刚才听到几位嘉宾分享产业园，或者是做智能等等的资产。我觉得到最后的问题是，它可不可以产生稳定的现金流？这个可能是最重要的。

刚才我在演讲里面提到，很多嘉宾在做的就是提供价值服务。这个价值要怎么让顾客觉得你提供了价值，而且从投资者的角度给一个稳定的回报，又可以产生一些现金流。这就最后就在于C-REITs能不能退出是关键点了。

在稳定的回报当中，可不可以选到资产又是可以给到投资者稳定回报，又从技术角度也可以做到AI先进的角度，我觉得这是关键。

我就分享到这儿，谢谢！

王英杰：感谢曾总的分享！其实我们对REITs又爱又恨的，本来我是不修篇幅的花花公子，REITs来了之后就变成了好孩子，什么都干不了。比如说地下空间的使用、餐厅要不要，员工都要餐厅，但是REITs里面就不允许我有配套。像这样的一些制度设计，未来也可以探讨一下对REITs产品的标准化设计，这对扩募扩容有很大的帮助，目前群众们需要的干不了。

葛培健：现在最大的问题，就是REITs主要的是租金收入，恰恰现在所有的产业园区都在追求综合性的服务收入。我今天跟曾总也说，最近上交所专门开了座谈会，专门研究产业园区。因为现在常态化发行以后，特别是去年全年、今年的一季度，大家都知道双降，出租率下降，租赁单价下降。原来像常态化发行，按照国家的考虑共同致富，中西部还不敢去，这个就是初心和结果是矛盾的。

刚刚曾总讲了一个非常重要的，实际上中国私募基金+ABS是我做的全国第一批，2006年就做了，还是保险资金认私募基金。后来专门策划了公募基金+ABS，全国第一单，实际上也是2006年在香港做了一个交易结构。公募也是。实际上这一块是非常好的，任何东西都是在相比较而言。比如说现在大家买50年的国债，50年只有1.6%。现在我们的园区是4%左右，物流的更高，有4.8%，所以还比较高。

现在国库券是一券难求，现在的关键在哪里？这两天我看了一下公募REITs，发行一个都是几百倍的认购，都暴涨，什么原因呢？国家发改委政策就说先把你压实底层资产，溢价调低了。你一发，大家知道是压实了底层资产，社会方方面面就来投它了。我感觉到去年全年张江公募REITs亏损了2千多万，中关村亏损了3千多万，这也是阶段性的。因为张江、中关村的园区很多，为什么？可以去保重点。有人说了你不是国有资产流失80%是社会资本，也有这种说法，这个就是比较好弄，东边不亮，西边不亮，确保重点就可以要确保出租率，因为园区出租率要90%以上才能申报。

最大的突破，就是怎么追求公募REITs，特别是园区类的，包括物流类的，不能仅仅押宝在租金收入。按道理上，应该有综合服务收入，这样收益率就更高了。

王英杰：今天这个话题，咱们观点以后可以再关注一下，这个题是所有在会的企业最关心的，怎么能够把REITs又符合市场的要求，又符合政府的需要，这个是蛮大的课题。现在有很多的企业是看到REITs不用，还不如贷款更方便。这是一个开放性的话题，以后可以讨论。

接下来有一个热点的讨论，我也在这个领域发了言，我不是干这个行的，就是做服务的，按照葛老的话就是合伙人，就是在底下产业服务的角色。特别想听听行业内非常领先的，请您给我们介绍一下。

张思宁：感谢王院长，感谢观点机构。首先介绍一下我自己，我创业第七年，做物流地产，是一个中小平台。目前自己投资和管理的总面积不到200万平米，跟之前的京东，包括ESR，我们是很小的物流地产的小公司。包括像第三个话题，我们都没法接，因为C-REITs匹配的规模是非常大的。一直做到现在，包括前面曹总也说到要乐观，我们也在坚持。而且正因为我们规模小，有一些方向上恰好跟今天第四个话题跨境有一定的关联。我解释原因、背景是什么，以及到目前为止的感想和大家分享一下。

像这个活动更多是商业、住宅的开发商，我们行业是相对更以客户为导向。因为我们行业的客户其实也比较集中，都是大B的客户、租户，我们行业整体就是以客户为导向。像我们中小的平台，可以说我们自己过去这七年以来的项目，基本都是以接近给客户做定制、预租的方式去选址、投资，所以目前在整体行情下租赁率也不错，平均下来也要达到90%了。我觉得租赁率已经比段总要高，但是我们规模不够，所以不能算。

相应的跟跨境产生关系的，就是回顾到过去的四五年。我们行业最大的增长点，其实就在广东、华南、湾区。湾区增长点绝大的来源就是跨境电商的客户，包括我们自己管理的项目，包括ESR的项目，那个园区一个电商客户包租了，没有一平米、没有一个货是国内销售的，全部是出口的。这些客户也是来自于十年前更多的发力，应该是2021年、2022年，因为国内整体增长的乏力，包括内需的变化，他们加大了对海外的投入。

包括我们自己在广东有三个项目。我们千万不要低估这些客户超前的判断，或者对它自身风险的把控。其实在2023年的时候，那时候国际的局势，包括美国总统的候选人的明确，他们就开始准备了。因为他知道未来美国的800美金、欧洲的112欧元一定会被挑战的，会被弄死的。在早两年的直邮邮包免税、免查验的模式会受到挑战，甚至被颠覆掉。从那个点上，跨境电商客户包括配套的物流公司，已经在海外开始筹备加大海外仓的布局。

当然了，他们的布局更多的是轻资产模式，不会自己去投资、买地建设。等到去年下半年，这个趋势已经越来越明显了。在那个点上，因为这些也都是我们的客户、合作的客户，我们就跟着他们开始了在抛除北美，主要是西欧跟客户一起去做。到了今年的年初，我们在西欧的第一批项目已经准备的差不多了，3月份川普一个“大刀”，感觉无形的手顺着这个事往前走。北美、美国的海外仓一下子有了巨大的不确定性，但是欧洲跟中国的关系，包括整体相对温和，包括整体出口货量的偏向，其实就是东南亚，包括王总说到的南美以及欧洲。这一些需求转化，其实都是我们行业物流地产的生意机会。

我理解当然每个地方有当地的开发商，也有跨国的巨头，但多少能让来自于中国的老乡、常年的合作伙伴在海外市场分到一定的业务量。我们已经准备了一年多，第一站在西欧的两个国家，其实就是跟着客户到海外，让他们有更好的服务、更好的建设标准，包括更好的沟通成本，甚至更好的、更优惠的租金价格，这些真的是很多海外本地开发商给不了的。

我们只去西欧有其他原因，有一些同行、好哥们去了北美，有些去了东南亚，东南亚的比例更高一些。但是大家的目标都是一样的，我们有这样的商业机会，有来自于祖国的客户关系，甚至能够在当地提供更好的产品和服务，为什么要放弃这个机会呢？这是跨境电商产业链中，我们作为基础设施部分，其实是链条之一，但也是有价值的链条。我们能够给客户创造价值，就能在当地、海外创造价值。

当然这个更多说的是出口部分，其实还有进口，最早跨境电商十多年前说的是进口，像纸尿布、牛奶、奶粉。包括这次有幸第一次参加观点的活动，我们在今年最后一个在国内投资的项目就离这儿不远，就是在免税岛，就是在边上的三亚。更多的货量或者未来的租户是进口的跨境电商客户，不说跟随宏观大的战略方向，其实今年看来国内进口跨境，未来一两年就是在海南。像海口已经有大量我们行业的项目，有大量的物流园，在三亚其实还非常稀缺，因为本身没有太多的工业基础，是一个旅游度假城市。我们也是结合跨境电商的业务。

我们也是在2022年上海封城期间跟日本第二大的综合商社、世界500强搭了轻重两端合资平台，这个项目也有很多三亚的项目，也有很多未来来自于日本的进口产品。

我想表达的是，像我们相对比较小的中小开发商、物流地产平台，更关注客户的动向。我们也没有能力在中国布局40、50个城市的网络，也不会有这个机会了。但是我们紧跟着客户，以客户为导向。目前不管是国内、海外也好，其实核心就是以跨境电商作为最重要的商业机会。我们投身其中，保持乐观的精神坚持下去。

昨天回到酒店，我正好看到新闻，包括今天参会的新加坡某巨头也在海外、欧洲刚刚买了好几块地，他们的新加坡投行也在那边买了项目。我还没有跟他们交流，但我觉得他们的这些投资目标应该也是来自于中国的跨境电商客户。其实大家都意识到了这个商机，包括我们在国内坚持的中小物流平台，我们也会发挥自己的一些优势去抓住这个商机。

最后举一个例子，让我想到了2022年上海封城没多久，8月份客户T是出口北美的第一个国内的海外仓，租了我们的项目，第一单是10月第一周要发货，那时候是8月底。我们第二栋库的屋面板还没有吊完，客户HR团队，包括设备采购团队、物料采购团队都已经到现场了。我们这边登高机不够用，用吊兰，包括物业等等像战备状态一样。大家可以想象一下，8月底屋顶还没有吊好，11月8号应该第一单号运到了芝加哥普通老百姓的手上。

我想表达的是什么呢？我们都聪明，而且我们是最勤劳的一群人。客户也说老张跟着我们出去，我们在这儿手法、专业，不光产品便宜，这只是一个原因。我们的供应链、整体效率、勤劳程度，跨境电商一定会在这儿成功。我们在这儿成功，做物流地产基础设施的合作伙伴、供应商跟着一起去。在这里给大家一些启发，也希望更多的有识之士一起加入到跨境电商的潮流中，谢谢！

王英杰：我觉得到国外的感觉是不一样的，到了自己人开的园区里面，什么都能讲的通，这个感觉完全不一样，这真的是非常有智慧的安排。最后请黄总，给我们再分享一下您的经验。

黄国轩：感谢大家！大家好，我叫黄国轩，我应该是今年博鳌论坛年纪相对较小的一位，28岁，我创业已经三年了，非常有幸能够在这里给大家分享一下我的拙见。

我们公司叫轩凯盛资本，同时还有一家公司叫模式智能在上海张江，刚刚葛老师讲的时候非常有感受，就是为什么张江能做的这么好。我们也是享受到您了一些政策福利。

我们集团公司主要从事的行业是新能源汽车和AI，包括像自动驾驶的投资、运营以及出海，现在重点是在干出海的业务。刚刚几位前辈已经涵盖到了非常多的议题，我想针对出海和关税这两个点去做简要的分享。

首先讲到关税，现在这是最火的话题，包括特朗普的一些政策。简单来说我的观点，我觉得关税是个好事，对中国是大好的事情。为什么呢？首先我理解的关税，并不是成本，它其实是产业链重组的全球规划师，可以这么理解和定位。因为有了关税的存在，特别是有美国关税的，导致中国产业链和中国企业会发掘一些曾经甚至都没有看过的市场，比如非洲的一些地方，比如车企都跑到匈牙利和土耳其，以前车企根本没有想过这个方面和方向。

关税不能理解成简单的成本问题，更多是产业链迁移的问题。因为今天上午樊纲老师说到的，美国通过关税想让制造业回流，留不住！我非常同意他的观点。但是关税能够让产业链到一个新大陆，并且未来的周期都会留在新的地方，回流留不住，出去探索可能能留住一个新的大陆。

第二，非常有幸陈诗涛姐邀请我分享，我所从事跟地产有什么真正意义上的结合和联系？我认为我们所从事的大类算是新质生产力，新质生产力跟地产有个非常微妙的比喻在里面。新质生产力就好像种子，我们就是播种的园丁，而地产就是土壤，浇水和施肥类似于政策和关税相关的辅助性的事情，能够导致这样的形式下去，在未来五到十年里面有一棵或数棵参天大树涨起来。

对于我们来讲，在业务一线包括在海外看到了非常多的，就是定义我们这个产业跟地产结合的点。比如说现在在中东也有很大型的汽车组装车的项目，跟车企以及国企合作，在那边投资、生产、制造、销售。其实在这个形态里面就会产生非常多地产的话题，像厂房的投资（241：13）从以前的单一厂房变成员工宿舍间是很基本的东西，甚至像软硬件供应商也要一起外迁过去。综合大配套类的东西由于产值过大，甚至不能用产业云的形式去定义，而是要用产业区，就是由政府给你刺激政策来给你产业区的政策来划分。同时政府还有非常多有意思的补贴，像土耳其、柬埔寨为了吸引你过来投资，还会给你免关税，比如免5000台的关税，省下来的钱就造厂，这个是题外话。

包括像澳洲，我们在澳洲有好几家4S店在跟当地合作。当地很有意思，其实这些海外当地的4S店集团做的核心业务是地产业务，就像麦当劳一样。他们把已经有条件适合做4S店的土地全部占为己有了，外来的人、中国的车想从0到1干是不可能的。在这个过程中，也涉及到非常多的地产类的合作才能打开当地的业务。以及像东南亚，我们在越南有一个项目在落地了，就是给出租车公司转型，帮他们一起改造停车场，同时把油车换成电动车，要配套充电桩，这些是资产化和地产化的场景来辅助到所谓的新质生产力落地、接地气的重要生产因素。

时间问题，其他的就简单带过。在最后的话，我也讲一下我个人认为的，因为我们属于重工业行业，从我们角度来看，地产行业结合出海和新质生产力最大的蓝海，我认为还是在深度结合产业，就是深度的产业地产化、地产产业化，同时绑定核心的大链主出海。因为海外的不确定因素是非常大的，在国内对地产行业的理解是像单点，有扩散的通路在这里，可能有的路是死了，有的路是活的。刚刚说的因素匹配了，出海的路就是一个个节点，中间有一到个通路。在不确定性的环境里面找到确定性的因素，然后闭着眼走就行了，可能是年轻其实，想好了闭着眼冲就完事了。

现在我们的行业跟地产行业的结合，其实是出海层面是单点到集群的问题，同时也是曾经资产的租赁或转售变到共营与共赢的问题。最重要的就是结合出海的话题，出海最重要的是出，不能光想，得先动起来，小步迭代。如果永远怕，永远不敢走第一步，永远不敢出，那你只能在海来待着。

王英杰：感谢黄总，今天主办方设计的题，本来我觉得挺难讲的。后来我们从机制创新讲到场景创新、技术创新、金融创新，把产业园区未来非常关键的点都做了初步探讨。留给了我们非常开放的空间，包括今天晚上一会还有晚宴，还有很多的机会跟大家一起探讨。

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