主题讨论会：从野蛮到韧性的生长 |  2025博鳌地产发展暨代建大会

主持嘉宾

丁建刚　浙报传媒地产研究院院长

对话嘉宾

颜　琼　金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理

段泽坤　东原致新副总裁

黎振伟　广东省房协专家委主任委员、原世联行集团首席技术官

冯毅成　主编笔记总编辑

丁建刚：我是第14次参加博鳌房地产论坛，感慨颇多，博鳌房地产论坛已经走过了25年，我们这一场的话题是“从野蛮到韧性生长”，房地产行业曾经走过激情燃烧的岁月，我们还记得十多年前，确实是轰轰烈烈，有过那样的岁月。

今天仍然处在市场下行的阶段，整个氛围倒是平和了很多，同时大家可能也轻松了很多。主办方也是与时俱进，开出三个话题：一个是止跌回稳，一个是好房子、数字化，同时也有城市更新，我们一个一个来。

去年9·26政治局会议第一次提出“止跌回稳”，以前从来没有提过“跌”字，从原来那四个字变成了“止跌回稳”，我想请黎老师先来谈这个话题。

黎振伟：我们现在再探讨的中国房地产已经不是之前讲的调整、发展，而是转型。在这个过程中，我们的政策也是蛮关键的。回头看看这个题目，叫“论更大力度的止跌回稳”，这个题目很有意思。现在的政策是很多的，2023年中央加上地方的政策一共出了1500条，去年出了760条，从政策密度、数量都是创历史新高的。我们今天再来谈更大力度调控，我们首先要检讨一下，还有什么办法，还有多大的力度。如果你不检讨，还要加大力度，政策如果多变，反而影响大家的信心。

我觉得现在谈到回稳，大家都很清楚，现在的市场已经不可能不下降了，这是客观规律。我们要放松一点，知道市场的变化，我们就从容对待它，这也是一个稳。

对于政策这个东西，首先是要对政策检讨，好的东西不用说，但是不好的东西要解决。现在广州有一个不好的政策，就是我们的新规，把得房率最高搞到140%，这样的做法对卖地有好处，但是带来的后果很麻烦，新规的房子好卖，但是二手房没法卖了，已经卖出去的土地也没法卖了。而且你不断追加新规以后，那些已经卖的地又不敢卖了，因为你不断地出新东西。所以这个政策是挺麻烦的。当然现在也不提了。除此之外很多政策都要检讨。

另外也要看政策执行的效能。现在我们提白名单，但是对企业来说并不容易，因为银行有它的问题，监管也有它的问题，如果问题不解决，再多政策也解决不了办法。

同时还要借鉴国际的经验，因为房价回落不只是中国出现的问题，我们在借鉴国际经验的过程中，哪些底线不能突破，我们要进行研究，在不突破底线的情况下，我们要尽快学习国际的东西，不走弯路，这一点很重要，我们为什么能弯道超车，也是借鉴别人的经验。

房地产还要有基本面的认知重塑。我们过去说房地产支撑中国经济，但是今天我们很清楚，是经济在支撑房地产。如果这个基本面不解决，你再出多少政策也不行。所以我们现在不要过多地看房地产怎么样，应该重点谈经济怎么搞活，民营经济怎么搞活，让大家的收入增加，这比我们谈房地产的政策预期更重要，这可能是更大力度要投入的地方。

最后一点是要尊重规律，任何的重大政策也不要违背规律，千万不要出一些不好的政策，让本来不好卖的房地产更不好卖。过去有些东西是必须要出清的，有的泡沫是必须要去除的，这也是政策要着眼的重点。

丁建刚：我们不能过于理想化，就像陈淮先生讲的，没有理想化的新模式。

黎老师谈了第二个话题，第二个话题是数字化赋能好房子，今天我们请来了一位数字化的专家，金蝶软件的颜总，请您谈谈数字化怎么赋能好房子。

颜琼：今天是我们阔别多年再次来到博鳌房地产论坛，原来也来过，这是阔别多年再次来到博鳌房地产论坛，我个人也是这个会场的一个新人，我来到这里也看到了行业的生机，因为有新的血液不断地引入进来，不断地进行思想碰撞。今天全天的交流下来，我的收获也非常大，整个活动精彩纷呈，包括经济学家、产业的嘉宾、券商等等，大家的分享使我收获很大。

简单介绍一下金蝶。金蝶成立32年来，一直在做企业管理的服务，目前已经累计服务了740万家企业，其中有1万多家是房地产企业，可以说我们是直接感知了经济和行业发展的，我们也是社会经济的听诊器和温度计，我们能够时刻感知经济的变化、行业的冷暖。

今天我也是带着我们的观察，以及对行业的实践，对这个话题做一个分享。

整个议题提炼出来就是三个关键词：一是数字化，二是好房子，三是产品哲学。

首先谈好房子，对于好房子，大家都有共识了。

丁建刚：政府有定义，安全舒适、绿色智慧。

颜琼：我们在这里就可以感受得到，从原来的物理空间到居住体验，慢慢往精神共识上进行升华。

今天我就从另外一个角度，从消费者、产业链的角度，来谈一下好房子。我认为衡量好房子有两个标准，第一个是好房子是不是能够进行自进化的数字生命体。过去的房子是通过设计、构建来达到满足基础的功能，未来我们能不能通过AI、数字化，随时感受市场最新的用户需求、最真实的用户需求、最精准的需求，然后再驱动我们的设计，驱动我们的建造，形成一个好的产品。

丁建刚：这一系列动作都是运用数字化？

颜琼：对。

第二个是价值的维度。能不能驱动更多方的价值共赢，比如说我们的用户、开发商，以及城市、社会，能够实现多方共赢。它们之间本身是有矛盾的，我怎么做好平衡，既能够建造好房子，又是多方共赢，这是我对于好房子的定义。

第三是产品哲学，哲学是一个比较高的维度，我们探寻事物的本质，追寻价值的高度。稻盛和夫有京瓷哲学、华为有华为基本法，金蝶也有金蝶哲学，金蝶哲学的总纲就是两句话：以客户为中心，长期坚持质量优先。以奋斗者为本，长期坚持明心见性。一个是面向外部的客户，一个是面向内部的自我进化。再细化有8个维度，包括客户、投资者、生态，以及友商、环境、公众等等，针对8个利益相关者，设计这样一套哲学。

我们认为好房子的哲学，就是要让人类变得更健康、更智慧，让社会变得更进步、更美好。这是我们站在门外的角度，以我们的视角来看待这个产品的哲学。

谈到数字化，我们觉得数字化不是雪中送炭，也不是锦上添花，它是一场释放长期的禁锢价值的管理革命。它们没有被激发出来，我们怎么通过数字化把它激发出来。

丁建刚：您谈了很多都是在谈哲学，能不能举一个小例子？因为我们今天现场和线上的嘉宾都是房地产行业的，在数字化应用在好房子领域，刚才你谈到了一系列的动作，比如说客户调研、建造、设计等等，给我们谈一点数字化的应用。

颜琼：我会根据我们的实践给出一个数字化转型的方案，以及我们的建议。

丁建刚：谈一点就可以。

颜琼：我就一个公式：数字化转型，企业业务能力=（思维模式×数字技术×企业实践）的AI次方。这个模式就是我们要拥抱数字化和拥抱AI，如果不拥抱，它是个负值，通过物联网、云原生、AI技术来进行发展，我们的数字化的本质，它不仅仅是一个工具，而是将我们的先进管理经验沉淀下来。

让我们看到在同样艰难的情况下，有几家企业做到了百亿利润，比如中海、华润、保利、龙湖，他们是怎么做到的？他们一直都在做数字化方面的投入，我们就是通过数字化工具，将它的管理实践沉淀下来，到数据化的系统里面，这是承载着管理思想的载体，再通过企业的实践去赋能更多同行的企业，我们主要是构建五大能力，帮助企业做五大转型。

五大能力，其中一个是连接客户的能力，我们通过一个数字化的平台、定制的平台，用户通过平台就可以看到未来拿到的房子是什么样子，用户可以通过AI去进行购房，通过AI去进行物业管家的服务，这是连接客户的，还有连接员工，以及连接生态，连接物联网，比如说车流、能耗等等，以及AI驱动业务的能力，将所有数据沉淀下来，再服务我们的客户，我们发现很多企业在做好房子的过程中，每次都要从0开始，而不是不断积累。

丁建刚：我大致明白您的意思，就是所有的数据沉淀，然后把这些数据再逐步反应用到整个产业链上来。

颜琼：对，再让我们的业务去进行创新。

丁建刚：谢谢颜总的分享。接下来这位嘉宾是东原致新的段总，请段总来分享关于城市更新的议题。

段泽坤：首先我很认同李总刚才谈到的，我们面对现在的大环境，要更从容。这两天接受到的从宏观到微观的信息，总结下来就是不知道未来能持续多久，有很多不确定性，但是方向是很清楚的，就是做深运营、做好自己。

我觉得我们这个环节三个议题放在一起是很有意思的，第二个议题是从AI、数字化、科技的角度来谈，对于第三个议题，我结合公司探索的事情，以及我的理解，我认为是回归到以人为本，从人的角度、更感性的角度聊一聊我们在做什么样的事情。我们公司在5年前就开始做很多新业务的孵化。

丁建刚：你们这家公司就是做城市更新为主的？

段泽坤：东原致新是东原集团现在城市更新主体的业务板块。在过去我们传统的商业运营，对Mall的运营是在地产板块，在5年前开始我们尝试着思考整个集团做多元化发展，现在来看支撑城市更新业务的能力，当时是散落在地产开发板块、对新赛道的探索，比如说我们开餐饮店等等。当我们面临地产的困境越来越大的时候，突然会发现我们的能力像乐高积木一样，在过去是围绕地产开发做的一些能力。当把视角切换到轻资产的时候，这些能力围绕着城市更新再去看的时候，把它重新做整合、融合，会催生一些新的化学反应。这是回到我们在探索城市更新这条路上的一个非常关键的出发点和路径。

所以我们在过去孵化的一些新业务，比如说我们过去做原聚场、童梦童享，其实是为了卖房子，这些能力在围绕着城市更新这个轻资产转型的过程中，被提拎出来，重新组合之后，发生了奇妙的化学反应，慢慢地就发现我们在城市更新的全链条服务上，都会有进一步的能力的展现和提升。

举一个具体的例子，刚刚夏总在分享重庆的更新项目，大家如果去重庆，可以看到最近有一个网红项目下浩里，就是政府委托我们做的城市更新的项目，这就是得益于我们过去在地产开发中，对于空间设计这部分的能力沉淀，也在过去几年，我们在艺术、文化资源的运营方面提升了能力，这些能力被奇妙地组合之后，在下浩里这个项目上就得到了体现。

我们做这个老区，最早开街就是通过艺术策展等等的手法来做的。几个因素完全融合在一起之后，就会看到一个新的不一样的历史街区。现在也有非常多的人去到那边打卡，不管是出租率还是租金都有很好的表现。

刚刚提到那些能力过去是散在集团里面不同地方的，我们对专业团队做了进一步的融合，创新性地把大家聚集在一起，下浩里就是在不同的团队一起去协同、共生出来的运营产品。所以我们在这个部分，因为换了一个目的，去组合了不同的能力，化学反应就慢慢地衍生出来，我们现在内部把它叫五小龙，是5个不同的专业团队，组成了这个城市更新集团。他们有做传统商业运营的，有做艺术策展的，有做社群的，有做新消费的，有做空间改造的。通过这样的方式打造了我们在城市更新全链条的能力。

大家聚在一起围绕着目标，在手法上怎么做？基本上是三个要素，或者是三个聚焦的手法，一个是空间改造，举个例子，我们有一个项目过去是一个地下停车场，上面是驾校，在重庆这样一个山城的地貌下，我们把它打造成了一个公园式的购物中心，融合了很多文化、艺术、体育、文娱等等相关的内容。

第二个是内容经营，我们有酒馆，有新消费的产品，有一些店铺，这些东西都能够帮助我们自己下场，去体会在我们的场的部分，商家在面临什么样的困难，运营应该怎么做，怎么帮他更好地从内容经营做好客群的留存。 我们有一个传统的底商，原本已经破破烂烂了，就是经过内容的重新的经营，有了这些新消费品牌，有了我们的自营品牌的引入，吸附了一些其他的品牌。过去平均餐饮单价在50块，现在在重庆这个地方可以做到200块。

第三是社群共生，我们能够把在地的文化、在地居民的需求，跟新的消费结合起来。比如说在重庆的一个社区项目，只有1000多方，我们通过社群共生的方法，激活了小的社区，从而让这个社区变成了附近3到5公里人群的精致消费目的地，这都是我们最近在探索的事情。

这里面就是我们的能力重新做组合，产生新的化学反应，回到我们对人的需求洞察和理解，贴近社区，取给大家提供他们需要的情绪价值，或者说提供一些有价值的产品，这是我们在探索和做的事情。

丁建刚：刚才段总讲到的和夏亦丰讲的内容有很多重叠之处，你刚才讲的下浩里，这个项目我想行业内很多人都很关心，你刚才讲的是它的理念，你们把内部的五小龙聚合起来，产生化学反应。这个城市更新的主体是谁？它的业主是谁？

段泽坤：业主是政府。

丁建刚：你们通过什么样的方式来获取利润？

段泽坤：获取利润一个是跟政府之间谈好的利润分享。

丁建刚：最后这些物业运营的利润是分享的？

段泽坤：政府委托给我们，我们有租金的提成。我们是轻资产，更多的就是管理费的概念。

丁建刚：在更新的投入上还是政府投入？

段泽坤：是的。

丁建刚：你们仅仅是实施方？

段泽坤：应该叫运营方，从前期的整体策划、定位，到空间的运营。

丁建刚：相当于是给政府打工。

段泽坤：对。

丁建刚：你获取的利润就是从租金回报上来获取？

段泽坤：是。

丁建刚：现在的情况怎么样？

段泽坤：现在特别好，下浩里这个项目还是挺出圈的，包括《跑男》也去那边拍摄。这个项目上已经是一铺难求，我们基本上没有空铺。

丁建刚：你说餐饮的客单价从50到200是这个项目吗？

段泽坤：那是另外一个社区的项目。下浩里这个项目目前不管是人流、租金还是招商率，包括商业的影响，都有很大的提升。下浩里带来的人流，对于整个片区来说，对当地的经济活力是有激活和提升的。

丁建刚：刚才你说一铺难求，已经远远甩下了很多城市的商业项目。这是一个非常成功的案例。

段泽坤：对。有趣的一点是，那边开铺的人，有百年老店，也有很多地产营销人。

丁建刚：就是已经退出地产行业的那些营销人？

段泽坤：对。这些主理人，他对于产品、品质等等方面的要求，或者是自己内心希望打造的东西，这个项目正好击中了他们的需求。

丁建刚：这个分享很有意思。接下来有请我们的老朋友冯总，请冯总谈第二个话题，数字化赋能好房子，好房子是一个热门的话题。

冯毅成：谢谢丁院长，谢谢各位嘉宾。我是武汉第一批做房地产自媒体的人，也是非常少有的一个研究型的自媒体，在此之前是在报社做记者多年，所以我的视角始终还是一个社会视角，我要谈的东西是非常接地气的。

丁建刚：社会视角、行业视角、媒体视角都有。

冯毅成：对这个议题，我也准备了几个案例，可能会比较耐听。

在我分享我的五个观点之前，我先提出一个灵魂的拷问，从上一个周期的起点（2016年），到今天（2025年），整整10年时间，我们今天看这个好房子，既然是“好”，也就有相对的“不好”。10年后提的好房子，10年前的房子跟10年后的房子，到底变化有多大？我觉得10年应该有两个小的经济周期了，房地产是一个大周期。10年前后的变化，我认为到今天为止，其实并不是很多，没有发生质的飞跃。同时有一个现象，是一个非常可悲的经济领域的现象，就是10年前的2016年，大家连夜排队抢房，今天来看当时做的产品，可以说是不堪入目的一些产品。

丁建刚：涨价去库存。

冯毅成：很多都像鸽子笼一样。香港做鸽子笼可以理解，但是我们内地做鸽子笼，这是无法理解的事。那时候是连夜排队抢房。今天的产品是一期比一期卷，开发商都在革自己的命，自己跟自己较劲，二期比一期卷，三期比二期卷，越做越好，反而没有人买，也不敢买。其实这个现象是非常可悲的，也值得思考。

回答这个好房子的问题，我有五个思考：

第一，在好房子的命题之下，有另外一个词叫好生活，好房子一定是为好生活去做铺垫的，而且目标一定是好生活。所以围绕好生活，我们社区的建设，首先从社区的配置来说，一定是人性化，而且是非常舒适的一种设置。上周我参加了一个座谈会，是在武汉的核心商圈——武广商圈，它的对面有一个项目保交房，那个工地的名字叫三镇中心，那是一个还建房小区，它的配置是一楼大堂有空调，电梯的时速达到4米/秒。不能说是最快，但是在住宅里面已经算配置很高的，一个还建房能做这样的配置是很不错的。同时因为超高层，电梯按钮肯定是密密麻麻，它为了便民，考虑到小孩可能手够不上去，也为了美观，它做的是数码触评，直接输入自己的楼层或者是刷卡就可以到你要的楼层，既实用又美观，而且便民。很难想象这是武汉的一个还建房，我今天特地问过光华，我们以前没有看到过这样的配置。

第二，居民的出行一定要人性化，而且要有生活无界的融入，而不是有隔阂感，不只是买一个盒子住在这里，出去又是另外一个景象。

今年上半年有一个热销盘，华润在武汉内环的楼盘，它做了什么事呢？今年上半年首开，它在卖房子之前，它跟政府商量，把周边的一条断头路打通，同时把市容市貌翻新，我觉得这是为居民在考虑，当然也是为自己做了一个很好的宣传。同时它把底商拿出几个铺子来运营。

丁建刚：它自己运营？

冯毅成：它请了社群运营，当然也是做了调研的，就是这个地方的客群大概喜好什么。这个点虽然投入成本并不高，但是它有一个很鲜明的做法，就是让我的目标客群提前在这个地方看到未来的生活，同时也跟周边的小区能够产生连接。

以前我们说的最高级的说法是，在交房子之前先交付生活，人家是在卖房子之前，先把生活交给你，我觉得这是一种诚意的体现，是最直观的，比在PPT上讲几百页的品牌说明强得多，老百姓摸得着、看得见。

第三，小区的设置一定是要实用美学，实用要摆在美学前面，到今天为止，开发商不断内卷，还在卷效果图或者实景图，我有一个很大的水池，他是800平米，我建2000平米。

丁建刚：现在很多项目是把美观放在第一位，卷门头、外立面、景观、会所等等。

冯毅成：所以这就带来一个很大的问题，就是冲动消费，买房的人可能就比效果图、实景图。

丁建刚：卖房子的人就希望你冲动消费，就希望你来了之后上头，然后下单。

冯毅成：这就是屁股决定脑袋，营销参与设计，他一定是为营销服务的，我就是短平快，为卖房子做服务，他并没有为业主生活，特别是5年、10年后的生活考虑。交房后必然带来一个问题，水景维护成本高昂，而近几年因为前面物业费也在下降，跟经济有关系，标准也有关系，水景肯定是首先砍掉的。

丁建刚：水池、恒温泳池都是高的投入。

冯毅成：恒温泳池还可以给第三方运营，水池就一点意义都没有。如果不是每个城市第一梯队的豪宅，豪宅可以做一点浪费，不是豪宅的项目，第二梯队、第三梯队的小区，你没有必要做这么大的浪费，这绝对是个浪费，而且后期的物业矛盾会非常大。好房子这个命题很大，在设计阶段就应该把这些问题想到。

总结一句话，我们的设计者、开发者，如果你真的是把市场、把客户当做自己的亲爹亲妈对待，我觉得不存在好房子这个概念，你一定会把房子做好。

刚才说到交付之后的物业矛盾，这就引出第四个观点，开发商能不能把很多工作前置，比方说少给物业挖坑，多给业主助力。现在物业矛盾对应的就是业委会的成立和维权难的问题，业委会没有经费，业主要维权也找不到合适的律师。开发商能不能提前拿出一两百万的经费，不说是给业委会的经费，至少是给交付之后全体业主的经费，交给政府去托管，这是一个很好的解决程序难的问题。

第五，我分享一个非常经典也非常现实的案例，就是成都的万华，麓湖生态城的开发商。我们在座的应该听过每个房企有一个成本合约部或者是集采部。成本部门其实就一个工作，就是节约用钱，少投入、少花钱。但是万华集团下面的万华投资，它做麓湖生态城的时候有一个部门发挥了一个重要的作用，叫做供应商利润管理部，这个部门就是考核各位入围合作的供应商，你的实际成本和你的合理利润空间有多少。它会做背调，你在行业里你的真实成本是多少，利润有多少，对价低者一定淘汰，你低于成本线直接淘汰，因为成本低必然带来品质的降低或者是安全问题，这就是良币驱逐劣币的一个有效机制。

回到我开头的灵魂拷问，10年间和10年后相比，好房子和坏房子的区别有多大？我刚刚说的供应商利润管理部，它就能发挥很好的优势。到今天为止我们很多企业都在宣传要做好房子，不计成本投入，但是另一方面合约部又不断地砍成本，这是说一套做一套，所以我们应该深刻地汲取历史的教训。

丁建刚：冯总通过5个案例给我们阐述，虽然跟数字化没什么太大关系，但是好房子的理念，在好房子营造的过程中，纠正原来我们的一些已经走偏的认知，我觉得有很大的启迪。

刚才主办方已经提醒我时间的问题了，如果大家愿意谈的话，我们再花点时间谈一下城市更新的问题。

冯毅成：我只说观点，城市更新的问题，第一个是供需矛盾特别尖锐、特别突出。现在是人口比较少，新迁入的人口比较少，出生人口也在减少，但了房子在不断地增加，要解决供需矛盾的问题，你要想办法把旧房子淘汰掉，不管是新房还是二手房，要把它销毁掉，才能从数据上把新老房子的供需矛盾弱化下来，应拆尽拆、应改尽改。这个改怎么理解？小改大，两套小的改一套大的，它也能在套数上缓解压力。

第二个是房票问题，很多地方在跟风做房票，我觉得房票只能解决开发商的去化问题，它解决不了社会上特别是家庭上清偿债务的问题，你该去拆房子或者收房子的时候用货币现金补偿，你就补偿，至于人家拿到这笔钱是买房子还是用于消费，还是用于还债，这是人家家庭的事情，你不要强制干预，给他一张房票，限制在哪个区域选择哪个楼盘，不要这样搞。房票的方式要少用，多用现金补偿。

第三是在地文化和社区改造要注重养老、养小的服务。很多只是在物理空间做文章，忽略了年轻人的生活、工作的压力与场景需求。

丁建刚：谢谢冯总。刚才谈到了应改尽改、应拆尽拆，我完全同意这个观点。前段时间我做了一条视频还遭到了投诉，我说40年房龄的多孔预制板结构，特别是在市中心的建筑，每个大城市都有，杭州这个城市也有很多这样的楼，我觉得应该逐步拆了。因为我们的民用建筑设计寿命只有50年，这种房子肯定是不抗震的，在改革开放之初建的，而且你再去加固、做电梯，很可能把它弄成危房。但是我还遭到了投诉，说我提倡大拆大建。

我觉得应该是应改尽改、应拆尽拆，但是得有法律依据，你消灭掉一批这样的房子，恰恰是减少了供应量，就像经济危机的时候，资本家把牛奶倒掉是一样的，当你减少了供给之后，这些人也许根本就不需要房子也许有一部分人需要，你用货币安置或者是事物安置，或者是房票安置，他就提升了，有些自然就灭失了。这些房子又不是文物，而且那些房子很劣质，它的维修、加工成本是非常高的，没有性价比的。

黎老师还有没有补充？

黎振伟：对于城市更新这个问题我们确实要重视，我做房地产30多年了，我服务的香港的开发商，大部分是做城市更新的，他们做项目非常谨慎，他们都是非常老牌的开发商。所以我提醒现在的开发商，在面对城市更新的时候，还真的要做好充分的准备，不要以为大开发不行了，就去做城市更新，其实这个工作更难、更细、更长。

丁建刚：有一个难度可能就是我们的立法，香港用的是英式立法，它就是超过50年楼龄的房子，80%的人同意就可以，后20%拿的赔偿额是前80%的人拿的平均额度，这样就很好推进城市更新。

黎振伟：城市更新不仅是住宅，现在更难的是公建，开发商要有不良资产改造的能力，这一点非常重要。

丁建刚：这就需要段总刚才讲的能力，就是他们讲的五小龙的能力。

感谢四位一起参与对话的嘉宾，思想碰撞出很多的火花，我们期待着明年再次碰撞，谢谢大家。

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