曾瑞华：全球重构下：物流与资本新布局 | 2025博鳌产业科技大会

本文为曾瑞华女士在2025博鳌产业科技大会上发表的演讲。

曾瑞华（ESR业务管理与投资（香港）董事总经理）：谢谢主持人！感谢各位留到这么迟还听我们的主题分享。

在今天有很多同行也跟我一起分享关于物流的主题，在各位同行的后面，我觉得是倍感压力。但希望今天我这里说的一些事，可以跟他们有一些不同的观点。

今天我的主题是在世界重构下，整个物流行业加上资本应该怎么样变化。

从宏观的角度，我们可以看到全球的供应链其实是在改变当中。我们也看到每天在新闻已经被轰炸到不行了，就是中美脱欧、关税等等，今天加了50%，明天减了20%，到底最后是什么样的数字？大家现在也不知道，最新是停战了90天，这个一直在变。

我们现在看到的，很多的物流或客户正在改变整个结构。另外，在地缘政治的影响下，也是对整个供应链有很大的影响。

我们可以看到现在投资者的要求，像刚才段总提到ESG和绿色供应链的要求，不论是投资者或者是整个供应链的要求也是相对提高了。

最后是宏观的需要，我们在数字推动和供应链上面，也就是AI等等，也会产生所谓的智能化。

下面我展开来说一下整个行业，跟刚才两位同行有一些不同的观点。对于我来说，整个物流行业将来尤其是在中国会面临区域化的情况。

区域化的分布是什么样的情况呢？华东、华南、华北、华西将会有差异。我们自己ESR有70%的库其实是在华东，所以我们可以看到未来的3到5年最多的客户驱动，就在于这个是消费类的客户作为大的驱动，所以华东和华南的供应和需求是可以达到平衡的。

华北、华西这两个部分可能也有各自地区的特殊情况，比如我们看到华西，可能会有两个城市是比较特殊的，比如说成都、重庆。成都也有一些消费类，或者现在大家吃的火锅的汤包很多是从重庆发货到全国各地的，也就是有一些地方非常特殊的原因，所以整个供应链、仓储的需求也会是不一样的。

我们可以看到华北现在缺乏比较大的或比较重要的机构，或者是民企，甚至是产业来支持整个华北。现在对于仓储物流的需求，可能就不在客户的供应链上。

我们会看到整个物流行业，我自己觉得2025年是大年，或者是分水岭的一年。2025年在1月开始，我们景气指数已经保持在50%以上，而且还是保持得非常平稳，我会觉得2025年其实是供需已经达到非常好的平衡。

如果你看到2023年和2024年，供需其实是很不平衡的，这个是可以理解。因为2023年的时候，刚好我们出疫情。出了疫情之后，很多人已经恢复建筑。2023年看到工业特别高，这个不是让人很惊喜的数字。2025年现在的供需看起来是比较平稳的。

刚才听到段总说，现在整个中国做物流出租率大概是85%左右。这个数字，我也觉得是差不多，因为供应和需求慢慢达到一个平衡。但是85%可能是全国的平均率。我刚才讲到未来的三到五年，可能是比较区域化的，就可以分区分化。华东、华南比较乐观，甚至会达到90%。

华西、华北因为刚才提到的一些原因，就比较低一点，可能是80%到85%。平均下来，全国是85%到88%左右，这样是比较健康的数据。

另外是从投资者的策略，今天讲到全球重构的结构下，应该怎么去看物流房地产的投资。物流跟房地产其实是比较息息相关的，但是对于我来讲，现在物流要往科技方面去开始靠拢了。等一下我的结论是物流、科技和房地产三个结合在一起。

第一，效率驱动。刚才段总讲到一些智能等等，我们自己的经验，就可以看到有一些仓储，顾客要求我们的效率提高。提高效率的方式，就是给客户提供一些科技的智能物流产业园，还有所谓的规划运营管理。

现在你们看的库，我也跟诗涛说了，以后去现场看一下，智能库的效率是提高了。从物流的角度是看发货的速度，还有每发一件货的成本，这些都是他们考虑当中的。如果我们的仓库可以帮到客户提高效率，对他来说很愿意来到我的仓库里面。

第二，绿色转型。刚才也提到我接触到的一些投资者，我们跟宝湾、深国际去年一起同时上市公募REITs。今年已经做了两次投资者的见面会，跟他们报告一下每季度的季报。他们也提起绿色物流的转型是很重要的，所以我们现在的公募REITs，最近“630”发布了最新的ESG的报告，就是专门为公募REITs而做的报告。

现在的投资者也需要从投资方面找到一些所谓绿色的投资，在国内现在已经有这样子了。

我们ESR因为之前在香港上市的时候，见到一些比如欧洲甚至美国投资者，他们一上来就会说你们是不是有ESG报告？在不在ESG排行榜？比如资产是要美国论证。对于他们来讲，我要拿到他们的投资、钱，必须要有绿色ESG的报告。

比如刚才讲的Graspbeite需要仓库有一些标准是可以达到的，比如在建造的时候，我用的这些材料是绿色的材料，这是很重要的。这就是另外一个方面，有一些买我们的仓库，或者是投我们基金的投资者，他们也需要绿色的驱动。

第三，全球布局。今天上午听了很多的同行、嘉宾提到，我们现在不单单只是要看在国内的业务，可能也要发展到不同领域、不同国家的全球布局。

当然从ESR的角度，目前还是在亚洲深耕地区，对我们来讲还没有去到全球像美国、欧洲，但是对于我们来讲亚洲、亚太地区作为非常大的跨境网络，对我们的客户其实是很好的布局。

比如我们有一些客户现在因为关税的问题，可能说你在越南、东南亚有没有其他的仓库？所以我们现在看到在海外仓库可能也是成为非常好的亮点。

我们也可以看到在国内的中欧班列和东南亚市场，其实发展的潜力很高。刚才提到的地缘政治等等原因，很多的供应链现在也变成了现在是中国PlusOne的布局，很多来租我们仓库时候的客户，他们也可能问除了国内有没有东南亚，甚至澳大利亚的仓库的布局？这就是在于以后作为投资的策略，全球布局还是重要的亮点。

刚才是资本的路径、融资的模式，我们去年上了公募REITs。我们可以看整个“投融管退”，公募REITs是最后退的环节做了退出的动作。我们也可以看到现在在A+H股也非常热烈，大家也可以看到最近港股的爬升已经回到25000点，其实有很多在A股上市的公司也来到H股上市。

我们觉得物流行业不一定要局限在于私募的投资，也是可以走公募的路线。

我们有一个观点，在未来的三到五年整个物流行业，尤其是在国内会到了并购整合的阶段。2000年到2020年的这二十年，不管是房地产，不管是商业或住宅甚至是物流也是上升期、爆发期。2020年供应和需求逐渐就会到了不平衡的点，然后2023年可能到了顶峰。现在整个房地产行业、物流行业也到了瓶颈，可能会步入并购和整合的阶段，我们有可能看到更多的项目会出来。

ESR于2019年在香港上市，退市是今年7月3号，因为我们也看到对于整个上市，会抓到红利去上市，现在又回到私有化的方面。现在有更多的方式，让我们可以通过私募去卖资产，或者跟一些资产做合并等等。我会觉得这是三到五年内整个行业会看到的挺普遍的情况。

另外是供应链金融创新，就是有平台化、数据化等等。除了刚才谈到的公募REITs，最近也听到了一个新产品，我们叫FinTech，他们想把仓库做RWA，现在也在推新的产品。未来的三到五年内，除了传统看到的公募、公募REITs，可能有一些新的FinTech的产品，比如RWA也可能会出来，就是物流可以作为底层资产。

最后是PE/VC也会关注自动化的技术和绿色赛道，这就是有一些私募或前期的私募VC也会开始投入所谓的AI。成本中心是从房地产的思维考虑，就是租金多少等等。我觉得在下一个三到五年，是以价值作为引擎，就是你能为客户提供什么价值，那你怎么提供这个价值，这个才是最重要的。

另外是投资的逻辑，可能要从技术的角度、绿色的角度和全球化的角度，从这三个角度去看。刚才提到了技术可以帮助客户提供什么价值。绿色是以绿色作为亮点去吸引更好的投资者。全球化就是全球布局。我们要不同的布局，如果这边不好，那边还可以补上，这个是重要的。

未来的五年，我们觉得不能以内卷作为让整个物流行业往下走，因为现在都打价格战。怎么反内卷呢？要从价值的角度去跟顾客谈，因为我们不能把物流当成是没有价值的行业。

其实我们做物流的房地产也是有价值，你要跟顾客讲今天收你一块钱的租金，其实是给你提供价值的，而不是隔壁是9毛钱，你就去9毛钱。隔壁再8毛钱，你就去8毛钱，你就一直内卷下去。我们要从提供价值的角度跟顾客和投资者沟通。

最后是关注政策动向，以及技术的演变和全球的节奏。

这个可能是比较大的结语，当然物流业永远是基础设施，是保证民生的行业，已经不是快速增长的风口，让人家一直很快的把资产卖出去套现等等。

大家对于整个政策的方向，就往内需、消费的方向来走，我觉得未来三到五年是未来可期的，谢谢各位！

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