段斐钦：物流园区可持续运营的增量模式 | 2025博鳌产业科技大会

本文为段斐钦先生在2025博鳌产业科技大会上发表的演讲。

段斐钦（宝湾副总经理、宝湾基金总经理）：在话题开始前，我先介绍一下宝湾。宝湾创业于2003年，由中国南山与南山控股（股票代码：002314.SZ）共同投资成立，业务遍及粤港澳大湾区、长三角、京津冀、长江经济带及成渝双城经济圈等国内40+重点城市，规划、在建、运营及管理的物流基础设施总面积1000万+㎡，是国有企业中管理面积第一的物流基础设施运营商。

当前行业呈现阶段性供需不平衡，市场“以价换量”的态势。截至2025年第一季度末数据统计，全国非保税高标仓市场2025年预计供应1872.33万㎡，而需求量只有850万㎡。而且2026年供应虽有所放缓，但仍呈增量趋势，供应量预计1286.62万㎡。

在此形势下，宝湾是怎么做的？总的来说就是以产业经营思维，通过“物流+产业”双向赋能，积极应对市场竞争。今年上半年，宝湾取得了平均出租率91.1%、同比提升4.8pct的好成绩。同时，租金水平从市场最新成交看，宝湾在对标的37个城市中，量价均优于竞品的城市有26个，占比70%，整体经营优于市场表现。

关于物流园区可持续运营的增量模式，宝湾主要做了三点：

一是招商的增量，立足本地区域化，融入产业链生态。深耕行业二十二年，宝湾始终坚持以“物流思维”开发运营物流园区，在项目选址、市场定位和招商运营上高度重视园区的本地化、区域化属性。通过组织属地化，建立全国客户一盘棋策略，总部与大区商务协同，深挖本地中小客户和产业客户需求，共同助力客户落地。

以宝湾武汉项目为例。当时拿地时，觉得背靠武汉九省通衢的地理位置和强劲经济实力，又是该区域唯一高标仓，招商肯定不愁。结果，项目建成就成了“特困园区”。交通不便、生活配套不全、物流快递缺失、市场价格持续下行……种种问题让招商一度特别困难。后来，我们把周边的产业客户都摸排了一遍，逐个拜访，并与青山区招商科保持紧密联系，最终发现了做隐形眼镜原材料的头部企业。这个客户想落户当地，但始终没有找到适配项目，我们了解到对方的软硬件需求后，多次拜访、磋商，最终拿下该产业客户。

二是运营的增量，降本增效。一方面是“降本”，通过搭配自主研发的IOT物联网系统、智慧园区系统和园区智能化改造，实现成本降低和效率提升。同时，上线集采平台，如物业、消防维保单位和设施设备维修的集采，进一步控制成本。目前，宝湾的园区已经能做到“一屏掌控运行态势”，让所有运营都看得见摸得着。另一方面是“增效”，宝湾不仅始终在积极探索多种增值业务，如充换电桩、撬装加油站、微型汽修站和自助售卖机等，更重要是试点按需仓储服务，如流量计费、共享仓库等。通过资源共享调剂机制，对仓储空间进行动态分配，客户仅支付相应的使用费用。

三是ESG的增量。随着全球对环境、社会和治理（ESG）问题的日益关注，以及中国提出的“双碳”目标，对物流园区行业的合规要求也提出了更高要求，但近年来频发的物流园区安全事故却给园区可持续化运营敲响了警钟。我认为ESG不是标签，核心是让安全成为运营的基础和保障。围绕ESG，宝湾已在全国60个园区布局光伏屋顶项目，共计160MW，积极部署“净零碳”电力系统，以不断为园区提供持续的绿色能源直接供应，最大程度使用现场可再生能源代替传统消耗，优化能源结构。

未来，供需比失衡依然严重，我们要谨慎做投资，但不代表不能投资。特别是对于湾区来说，不必过度悲观。广东过去有超过2000万㎡的存量，位居全国第二，未来供给可能超过1200万㎡。合计3200万平米对于湾区的人口规模和经济总量而言，还是比较健康的。

这些需求主要集中于跨境电商。广东2024年跨境电商进出口总额达7454亿元，占全国比重超过1/3，成为全国跨境电商的中心区域。的确，跨境电商不属于高速发展的增量市场，未来扩张势头放缓，去化压力将有所上升。但跨境电商组织了新的链路，优化了中国的供应链。未来基于这些供应链已经形成了很强的韧劲，这个时候如何立足于本地化，做好产业招商就很关键。

最后，我认为投资物流不动产依然是不错的选择。宝湾可以提供物流园区项目的前期策划、工程咨询、招商运营等全过程管理，以实现投资预算控制、规划设计优化、工程质量保障、工程进度提速、降本增效、经营收入提高等目标。截至2025年上半年，宝湾累计在管资管面积近200万㎡（不含公募REITs项目），已成为中国轻资产管理面积最大的物流不动产企业。在此，诚挚希望与大家以心相交、以新践远，精诚合作，共同成长。

谢谢大家！

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