曹冬：新形势下物流地产行业探索与实践 | 2025博鳌产业科技大会

本文为曹冬先生在2025博鳌产业科技大会上发表的演讲。

曹冬（京东集团高级副总裁、京东产发首席执行官）：大家好，我是京东产发的曹冬。首先，来看一下物流地产行业整体情况：

从供给侧来看，2020-2023这4年间，全国31个主要城市年均供应超1000万平米，随着项目交付不断放量，市场整体阶段性供过于求。所以从2024年起，物流用地成交逐渐回归理性区间，特别是华南在2023年由于跨境电商的火爆，市场供给大幅增加，随着贸易摩擦的升级，2024年起供给也快速下降。

从需求侧来看，随着我们国家经济换挡和增长模式的转变，客户结构也在进行深层调整：

一是国家通过拉动内需应对贸易摩擦的冲击，最典型的就是消费品“以旧换新”政策，显著提升了汽车、家电、3C等产品置换需求，直接带动行业龙头企业直租和3PL用仓需求增加。再比如中办、国办最近印发的《育儿补贴制度实施方案》，也会带来母婴等领域的增量需求；二是新动能开始起量，孕育新一轮的增长。这里面比较有代表性的就是新能源汽车行业，目前理想、赛力斯、零跑、小鹏等累计交付量接近100万辆，并且产能还在快速扩张，具备了支撑起网的基础。再如现在比较火的即时零售，各大平台都在入局，会迭代掉一部分线上电商和线下零售用仓需求，这对我们来说都是增量机遇。

综合以上判断，我们认为，在供给持续降低、需求结构调整的合力下，物流地产行业在下行中开始试探筑底。

接下来，我用3个关键词来讲述京东产发的探索和实践。

关键词1：穿越周期、顺势而为

经济周期是不以人的意志为转移的，其实目前世界各国都处于债务周期调整中。周期就是大环境，每个行业都受到大环境的影响，比如地产、金融、家居建材，也包括现在比较火的新能源汽车、AI大模型、人工智能等，只不过受影响程度上可能有差异。

具体到物流地产，我们有三个感受比较深刻：

第一个是资金端，最近这几年，相信大家普遍感受到流动性压力。

先看国际资本，随着国内经济增速放缓和物流地产投资收益的降低，外资投资人更多的选择观望，同时也在全球进行资产配置调整，出售部分资产包。比如GIC，最新年报显示，截至Q1，亚太地区资产占比从28%降至24%。比如黑石，2023年市场就传闻要出售超100万平米的资产包，最新的市场消息是出售40万平米的资产包。再比如SC capital，2022年出售了华东核心区域南通、太仓、苏州和嘉兴近21万平方米的物流地产项目。

再看国内，目前基本上主要是险资在投资。平安人寿，2024年收购基汇资本物流资产包，包括江门两个工业园及一个西安的物流园，总价超20亿元。鼎晖不动产，2024年收购了我们京东产发旗下约100万平方米优质仓储物流资产，总规模约50亿。泰康保险，2023年收购了ESR国内6处物流园资产，总建筑面积约合35万平方米，总价超20亿元。

但是大家也都知道，险资对投资收益率等的要求比较高，钱也没那么好拿，所以目前不能填上外资的缺口，物流地产行业的资金压力仍然很重。

第二个是客户端，物流地产租金持续承压下行。

CBRE统计，2025年上半年，全国物流地产租金跌幅约6.5%，预估全年租金跌幅约9.5%。CBRE也对2025年主要城市的租金价格进行了预测，我们可以看到，绝大多数城市租金跌幅较大，比如昆山、苏州、嘉兴等。第一太平戴维斯对最近10年物流地产租金走势进行了统计，我们可以看到，2023年以来，大部分城市租金在下降，一线城市租金价格相对坚挺一些，一线以下跌幅比较大。所以2025年，我们预计租金价格还会继续回落。

第三个是投资端，企业的拿地意愿也在降低。

根据第一太平戴维斯的统计，过去两年，物流投资市场交易量同比下降约50-60%，2024年的市场CR10相较2020年降低了近10个百分点。我们从图上也能看出来，物流地产的投资收益率也在一路走低，从10年前的7%以上，跌到了现在的4-5%。

关键词2：坚持向好

前面讲穿越周期，不管是资金端、客户端还是投资端，总体看起来压力较大。不过，对物流地产行业的未来发展，我们总体上还是偏乐观的，我们的信心主要来源于3个方面：

第一个信心来自客户。

先看国内，潜在客户多、租赁面积还在增长。根据CBRE的数据，H1净吸纳507万平米，同比增长89%，创历史新高。全年净吸纳量预测约850万平米，较2024年增长15.8%。所以，虽然租金价格在降低，但客户需求在增加，所以这个市场只是在阶段性调整出清，我们相信，这种量变会引起质变，租金在未来2-3年会开始反弹。

再看出海，出海正在成为不少企业寻找外部增量的选择。就物流地产来行业讲，影响我们的有两个：

一是产品出海，主要面向欧美等全球消费市场。比较有代表性的是跨境电商，当然，现在跨境电商受贸易摩擦影响比较大，但是跨境电商的用仓需求，不是消失了，而是转移了，比如从国内产业带仓、发货仓转向海外中转仓、本地仓等。

二是产能出海，在“一带一路”等国家和地区，以制造业为主，比较有代表性的是“新三样”，也就是新能源汽车、光伏、锂电池等，像越南、印尼、墨西哥、巴西、匈牙利等都是投资重点。

第二个信心来自市场。

从我们的项目招商来看，近些年的仓储出租率比较低的区域，像东北、西北、西南等，开始出现回升迹象。这些区域是领跌的，也会是市场最先出清的。根据CBRE的数据，2025年上半年，中西部仓储需求同比增长334%，比全国其他区域都要高。根据第一太平戴维斯的统计，2024年，华西市场的成都、重庆、西安等主要城市，仓储租金承压下行，但租金刺激下空置率降至新低，我们从表里面也可以看出来，10%左右的空置率，跟目前表现最好的华南市场差不太多。这跟我们的招商感知也是一致的。

第三个信心来自投资人。

首先，险资的闲置资金在增长，2024年保险公司资金运用余额约33.26万亿元，同比增长15.08%，我们从表里面也可以看出来，最近五年，保险资金增长了大概12万亿。现在市场在喊“资产荒”，目前市场情况下，高标仓储资产依然算得上优质。其次，债券、银行的投资收益率在不断降低。目前险资50%资金投向债券，而债券的投资收益率一直在降，大家从表里面可以看出来，2020年到现在，我国10年期国债收益率从2.96%降到1.71%，从收益率来看，高标仓储资产目前4-5%的收益率还是有吸引力的。

关键词3：产发举措

首先，介绍一下我们京东产发。

京东产发是京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团。2012年京东产发正式成立，目前已经发展成为中国增速最快的头部物流地产商。

我们目前园区管理建筑规模超过2600万平米，全球有超270个项目，资产管理规模超过1100亿元，我们的仓网覆盖全国30个省级行政区，90%的项目位于国内一线城市及其卫星城市，同时在亚太、欧美、中东落地了超过50个项目。

截止到目前，我们全球项目的出租率超过90%，外部客户收入占比超过50%，2024年我们首发核五基金，募资约50亿元，这也是当年单一物流仓储业态的最大募资之一。

在现在的市场形势下，取得这样的成绩还是很不容易的，具体来说，我们主要从三个方面开展工作：

第一，积极拥抱新质生产力。

前面提到，我们的信心来自客户，所以我们肯定要积极响应客户的需求。近几年比较热点的行业，像新能源汽车、光伏、跨境电商、即时零售等，我们都跟头部客户建立了比较好的合作关系。以新能源汽车为例，我们深入行业“入场物流-场内物流-销售物流-售后物流”场景提供针对性服务。入场物流，我们在常州为理想汽车提供工厂仓BTS定制，这是理想汽车对外合作BTS定制的第一个仓库；售后物流，我们为宝马汽车提供售后备件库BTS定制，全国合作面积超20万平米；我们还联合京东物流，在成都天府项目，为小鹏汽车提供“仓配一体”服务。

第二，联合京东生态赋能。

京东作为一家新型实体企业，京东产发也承担着助力实体企业发展的使命与责任，我们以京东智能产业园为服务区域的实体窗口，以合作伙伴的业务需求为中心，联合京东各板块的生态能力落地下来，围绕“降本增效”为合作客户提供多元服务，帮助合作伙伴全周期成长：

一、今年4月，京东集团宣布将推出2000亿出口转内销扶持计划。未来一年内，京东将大规模采购不低于2000亿出口转内销商品，帮助外贸企业快速开拓国内市场，缓解外贸企业压力。在大湾区，我们帮助了超过50家制造的合作伙伴企业入驻京东“出口转内销”专区。在长三角，我们帮助了苏州超过180家的工业型合作企业打通内销的新通路。

二是供应链金融服务，我们与京东科技，以客户在产发库内货品为标的进行融资，提供供应链金融服务。我们成功服务了奥克斯供应商畅宇，巨量等合作客户。

三是市场服务-优质产品上京东。我们联合京东零售、京东工业，为客户提供市场拓展服务，比如我们常州的园区成功帮助合作伙伴拓展线上销售渠道，2024年线上整体营收超6000万元；另一家企业上线了京东工业，今年总营收目标冲刺1亿元。

四是提供优惠物流服务。我们联合京东物流、德邦、跨越，为客户提供优惠的物流服务，在天津、常州、苏州等我们的园区成功服务园区企业超150家，

五是集采服务。我们联合京东零售、京东健康、京东工业，为客户提供低价集采，比如我们的西青园区成功帮助超50家园区客户降低采购成本。

六是保险服务，我们联合京东保险为客户提供优惠人身险、财产险等各类型保险合作，例如我们西青园区里为30家园区客户提供了服务。

第三，造船出海。

2024年我们加速了出海步伐，目前已经在亚太、欧美、中东等地区，落地9个国家，获取超50个项目，总面积超150万平米。2025年，我们将紧跟国家战略，重点拓展英国、德国、墨西哥、沙特等国家/地区，全年计划新获取资产面积超100万平米。7月我们与阿布扎比机场自由区合作签约，将共同开发与运营位于阿布扎比机场自由区（ADAFZ）的高标准物流基础设施。这是京东产发在整个中东区域的首个自建项目，建筑面积约7万平方米。

开放创新，打造服务中企出海首选供应链品牌。

我们为什么能够做到？我们在海外已经布局了专业的本地团队，我们了解本地市场、政策法规，同时，京东作为以供应链为基础的技术与服务企业，我们紧紧围绕技术优势，在海外落地的是本地化的供应链解决方案，这包括了位于核心位置的高标仓储基础设施网、仓内的智能化硬件设备、与高效的本地配送网络，这些提升了当地的供应链效率，所以我们是受到本地政府与市场欢迎。

我们在海外项目，会采取更加多元化的合作模式。

一是拿地定制，比如阿布扎比机场项目、德国项目、英国项目等，目前都有空地可以谈定制。

二是仓配一体，现在很多中资企业也是刚出海，国外的业务量不足以支撑单独租仓，国内到国外的供应链打通也存在困难，政府关系也不熟悉，所以针对这种情况，我们联合京东物流，为客户提供国内到国际的的“全链路、一站式”出海服务。这里讲一个案例：

英国考文垂项目，我们联合京东物流，服务TCL全英国2B业务和大件货物配送。我们英国项目的项目位于非常便捷的物流核心区位，4小时可以覆盖英国90%区域，京东物流在当地物流服务完善，所以我们共同为TCL提供了从智能仓储到分拣，再到“本地大件物流配送”的全链条解决方案。实现了TCL在全英国的2B业务和大件货物配送，能大幅提升TCL本地供应链效率。

最后，虽然现在市场投资、招商面临比较大的压力，但我们还是要看到曙光，两句话与各位共勉。路虽远，行则将至；事虽难，做则可成。

谢谢大家。

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