陈淮：房地产市场新模式之我见 | 2025博鳌地产发展暨代建大会

本文为陈淮先生在2025博鳌地产发展暨代建大会发表的演讲。

陈淮（中国社科院研究生院城乡建设经济系教授）：非常高兴有20多分钟的时间和大家交流一个有趣的话题，我知道各位来宾都想听一些对自己的企业、对当前的发展有用的事，上午我就讲到了，我们想的是怎么说服消费者买我的房子，或者告诉我怎么想办法融点资，时间长点、利息低点，让我度过困境，或者你告诉我下个月政府出什么政策。

我真不知道，这些招我都没有，我想讲一些现在的热点词，作为一个学者，而不是给企业出谋划策的人物，来谈点问题。

一段时间以来，大家关于住好房子有各种憧憬、各种想法、各种解读。还有一个词叫“新模式”，其实这两个词是连在一块的，我觉得言犹未尽。你说谁不想娶漂亮媳妇？为什么大家娶不上？不一定好房子就是这样的，因为花不起这个钱，或者风险太高，或者脾气不合。

新模式也有趣，对政府来说，希望的新模式，有说出来和没说出来的潜台词。

我为什么讲“之我见”了？是区别于官方的解读，听不听取决于你。我以为的新模式应该是什么呢？既然是模式，就是这个行业发展过程中一个系统化运行规则。

我们现在面对的是一个新时代，所以才需要新模式。我们面临什么样的新时代呢？一个是快速发展的科技进步，向全人类发出新挑战。这不用多说了，我们年轻的时候上山下乡，说苏联陈兵百万，要进攻中国了，我们练的第一招就是抱着炸药往坦克下滚。现在不用了，可以用无人机了。随着高科技的发展，AI这些技术都令人眼花缭乱，虚拟货币到现在我们也没多少人弄明白它是干什么的，这是新挑战。

第二是我们面临前所未有的国际大变局，这也是今天这个论坛大家多次提及的，不管是贸易战、去中国化，还是世界产业链重组，国际大变局远不止这些，包括了政治、军事、领土、宗教、文化、意识形态等多方面的对抗。

第三是中国人民要加快过上美好生活步伐的时代，不管我们面临多少艰难困苦，不管市场低迷还是高涨，我们已经从第一个小康——温饱，走向第二个小康——全面，再走向第三个小康，人们要求有资产。要在2035年基本实现现代化，2050年要成为现代化强国，老百姓过好日子，我们已经在这条路上走了很远的路，恐怕今后还要再继续走下去，没人能挡住。

这个新的时代，1984年阅兵的时候，在天安门广场上放着一首歌《在希望的田野上》，谁记得那首词的歌词吗？全是讲怎么吃饱饭的事，这是那时候我们讲的新时代。后面我们讲的新时代是全面小康，缩小城乡差距。

现在我们讨论的房地产不是一个行业，讨论的是怎么让这几十年甚至从更早的闹革命起，从打土豪、分田地起，如何让越来越多的人有产。

什么叫过好日子？房地产就是在推动和造就一个大多数人有产的社会。这就叫过好日子，这就叫现代化的步伐。

同时我们也面对着一个新时代。改革开放以来，我们走过了跌跌撞撞的路，披荆斩棘。但是也不断地累积着很多的矛盾，这些矛盾有的是当时搁置了，有的绕过去了，现在不断累积的深层次矛盾，都已经激化到临界点了。

我们解读新时代的看法，在这样一个新时代的种种变化背景下，我们来看什么叫房地产发展的新模式：我认为房地产发展的新模式，就是均衡发展的模式。

樊纲教授是宏观经济学的权威学者，宏观经济学最核心的一个词就是讲求均衡，不管是供求关系、资源的优化配置，还是各种政策的实施，都力求均衡。

我们看看什么叫均衡发展的模式。第一个均衡发展就是补短板，实现产业链条上风险的均衡配置。咱们坦率说，能不能消除购买房子过程中的风险，我们说现房销售，不允许卖期房，就把开发商捐款跑路的风险消除了。能消除吗？只不过谁担的问题而已。

因为开发商从可以预售起的过程，到最后现房交房，过程中存在的风险，不因为期房销售还是现房销售增加或减少一分一毫。比如说他的资金不足，卷款跑了，比如说他因为卖淫嫖娼让公安局逮起来了，比如说因为种种不测意外身亡了，比如企业因为种种的原因出现意外了，地下挖出文物了，文物局不让开了，几千万砸进去了，交不了房了，种种意外，并不因为期房或现房销售增加或减少一分一毫。

期房销售不过是更多的把风险积累到买房者手上了，现房销售是把风险更多给到开发商了。别以为从期房销售转为现房销售就把风险去掉了。

怎么才能健康发展，怎么样的是新模式呢？让这些风险均衡地配置在各个环节的参与者头上。

我们这一屋子里面只让少数人承担风险，其他人都不承担风险，它一定会出风险，每个人都担一点，就不出风险。这些参与者中，包括银行在内，不能出了风险之后，买房人根本没拿到房，开发商捐款跑了，银行还要购房者还贷。利率风险也由贷款人承担，开发商资金链断了就捐款跑，风险由买房人承担，这才是风险所在。最优规避风险的途径就是把风险均衡地配置在各个环节。

我们过去的模式最大的弊端是风险过度集中在一小部分人身上，这一小部分人还恰好是风险承受能力最弱的买房人，这就反而孕育和积累出更大的系统性风险。这是我们这个市场运行规则和旧模式的最大短板。

什么叫新模式？我想这是其中之一。媒体说开发商借那么多钱，所以才有今天的暴雷，不让他们借那么多钱。开发商建房子，房地产这个行当，这种产品的诞生、交易、持有过程，它永远伴随着负债。借钱是天经地义的事，不是说既无内债又无外债，企业都不欠钱最好了，山区老农民建房子也要把亲戚朋友借遍了，这叫动用农村社区资源。我们说了多年，把间接融资逐步地转移为以直接融资为主，这就是把风险分担。

简单来说，第一个均衡发展就是要补短板，把风险配置在各个参与环节上。此外，市场投资者的参与是分担这个过程风险的必要参与者，期货市场实际上就是让投资者分担在未交货之前各种风险的。

比如麦子8月份才收，3月份就把麦子卖了，不知道8月份粮价会涨还是会跌，买卖期货的投资者，承担这个价格涨落的风险，是不是在分担风险？有人在房价下跌的时候承接，有人在房价高的时候吐出，实际上在担负着供求失衡下的蓄水池。经济学不是认识两个字就懂的，希望我以上说的对大家有所启发。

第二，均衡发展，就是要调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展。我们说日本当年的房价涨到能买下美国，听着好像真是那么回事，你听说日本房价高涨的时候，北海道、北九州的房价有涨的吗？就那么少数几个城市暴涨，是因为人口过度集中。早在上世纪70年代初，日本走过了战后初步重建之后，城市化进入了下一个阶段，它也是跟我们一样，开完了奥运会，城市化、工业化进入了一个新阶段，老百姓住房改善，从0到1这个阶段转变从1到2的阶段进发。

那时候日本首相田中，就是恢复中日邦交的人，他很有远见的写了一本书叫《日本列岛改造论》，他就提出日本在这个阶段人口向城市集中了，特别要注重实现大中小城市的协调发展。日本的城市化是很成功的，比如说它从来没出现过城市中的穷人区、富人区，基础设施很完善，但是它最大的不成功，日本人自己的总结是“过疏化、过密化”。北海道曾经是日本战前最重要的工业化港口，最重要的煤炭产地，当时是很繁荣的，但是在城市化之后已经衰败到极致，当时都能看见熊。

我们今天也要调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展。并非仅仅是日本，发展中国家和发达国家城市化过程的经验和教训主要集中在城市结构上。

比如说印度，它的第一大城市是孟买，看过《贫困窟的百万富翁》就知道，那个城市贫穷成什么样。菲律宾也是70年代紧随日本之后发达的国家，结果衰落到现在的地步。包括走在我们前面的一些国家，比如说韩国，最大的问题就是2700万人口有一半多集中在大首尔地区，人口过度向少数大城市集中。

房价问题归根结底本质上是城市结构失衡，大城市过度发展，二三线城市没有相应的协调发展起来，人口过度的向优质资源短缺的超大城市融入。大家为什么上北京买房子？北京的房子比他老家的房子真的建得好、质量高、面积大？都不是。

大家说好房子的特点，在他们县城都有，那他也要上北京买老破小，买80年代、90年代福利分房建的那些房子，他为什么买那些？因为那里有房子之外的优质资源，比如说教育、医疗、就业、养老。这些资源不能均衡配置，导致了今天的房价问题、结构失衡问题。

房地产新模式的根本问题不是要不要建房子，而是在哪儿建房子。

我们到今天讨论十余年房地产调控的房价问题，主要集中在一线城市，人口向城市急剧集中的过程中，过度向少数屈指可数的大城市集中，以至于我们不断地疏解北京非首都功能，严格限制建成区超过2000万的城市规模。

什么叫新模式？逐步实现大中小城市协调发展，这才是新模式。

第三，均衡发展，就是要让市场和住房保障体系互不转嫁责任并协调衔接、灵活过渡。该你干的你干，该我干的我干，这个话题过去很多专家学者说过，“协调衔接、灵活过渡”，不是简单画一条线。比如说有一定购房能力的人，是不是应该享受住房保障体系的覆盖？我们说市场化排斥或取代保障，在1999年到2002年住房制度改革的时候，采取市场化的取向，这是对的，这一点非常重要，不能让政府和企业承担主要的责任，要让市场成为配置资源的主体。

但是最大的缺陷是忽略、弱化保障体系的同时建设。但后来过度保障，又让市场信号失灵，这是原有模式的最大弊端，我们企图用人的主观愿望取代客观规律，这是不可能成功的。媒体也发明了一个词“补人头、补砖头”，好像就把保障说明白了，其实保障体系是一个很复杂的体系，每个层级相互之间有一个协调。比如说低端的救助性保障、援助性保障、互助性保障、自助性保障，这些层面都应该建立，保障体系不等于政府包下来。

第四，均衡发展，就是要建立供求关系的良性自我调节机制。我们前期旧模式中还有一个最大弊端，当供和求失衡的时候，政府之手在那里指挥交通，结果车都堵在那里走不了。最好的保健不是吃药，最好的调控不是建立一个政府随时松紧的阀门，而是建立不断完善供求关系的良性自我调节机制。

市场经济有很多优点，其中一点，供求失衡的时候，它具备自我调整。过剩就是因为市场经济下的价格失去了对供和求调节能力，不是供大于求，没人买了就叫过剩。很多企业被迫在成本价之下出售，价格越降越没人买。

正常情况下身体是有可以调节血压的自我机制的，当你这种调节机制失衡的时候，才需要吃升压药或者降压药，不是说血压随时都要靠药来调节。

政策调控是有必要的，但是政策调控过度集中在买卖双方的交易环节，这是效果不佳的根本原因。

实现市场供求平衡的最优据测是培育、支持和完善供求双方的自我调节机制，认识房地产市场供求变化的特殊性是实现供求关系最重要的落脚点。

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