罗臻毓：重塑中国房地产格局—开启亚洲下一个增长引擎 | 2025博鳌房地产论坛全体大会

本文为罗臻毓先生在2025博鳌房地产论坛全体大会发表的主旨演讲。

罗臻毓（越南南龙地产CEO、桉得资本董事长、联合创始人）：各位业界的同仁，早上好！今天非常荣幸站在这里跟大家分享中国房地产界所面临的一个不同的思路。

这几年，很多房地产企业在困难的环境下都积极地转型，由重资产转到轻资产，也做了一些代建、资产管理、服务、经营管理类的业务，由重到轻，希望杀出一条血路。当然今天我们所要探讨的，除了转型之外，还有没有其他的方法？

除了转型之外，我们还可以走出去，也就是出海。今天我要探讨的是亚洲一个高速增长的地方——越南。

当然，越南整个市场不可能取代中国，毕竟中国有14亿人口，市场非常庞大，越南只有1个多亿人口，也就相当于中国的一个省份，它是不可能取代整个中国的市场，但是一个可以选择的额外增长引擎。

今天我会结合当前中国市场的挑战，分析越南的机会，以及中国企业如何制定比较合理进入越南的战略。

目前中国所面临的房地产格局，不需要我多说，大家都已经比较熟悉，也经历了好几年。当然，我对中国市场还是充满信心的，我觉得经过几年时间带来一些心态的改变，整个市场可能会进入一个比较成熟的阶段。

刚才各位专家也提到了怎么提高需求，其实我们需要有不同的思路探讨这个需求：往前走，人们需求的东西是不是我们之前造的以及我们认为人们要的？

讲到新能源汽车，一直都在往需求探讨。哪一天无人驾驶真的完全实现的话，大家需不需要拥有自己的车？还有买车的需求吗？随着人们的生活出现改变，变成了其他的需求，而不是之前所认为的。

这个变局当然也影响到房地产企业，所以这次的局面除了变之外，我也觉得整个房地产企业如果有机会的话，探讨一下是否应该走出去，也就是探讨另外一个能增长的引擎。

接下来我想跟大家探讨一下越南市场的情况。刚才也提到了，越南并不是一个很大的市场，越南全国1亿多的人口，基本上也就相当于中国的一个省份。但是去到越南所看到的情形，就好像回到2000年初期到上海或者是到北京的情况，从房地产的角度来讲，这将是一个很蓬勃发展的黄金时段。

有一点可以看得出的是，大趋势之下，越南的城市化率还不到40%。现在中国的城市化率已经到了65%以上，有些地区已经达到了70%，从增长的空间来讲，越南还是有很大机会的。

另外越南这个国家的人口也是比较年轻的，他们的平均年龄才33岁，随着经济的增长，将有更多的人会步入中等收入阶层，当中等收入阶层买房之后，他们也就变成了中产阶级，越南在这一块也在逐渐实现。

越南2025年的预测增长率是8.5%，但是受到关税战的影响，预期的平均增长率可以达到6.5%以上。其他的投入和政策的改变，使得越南更有投资的机会，这也是一个增长的板块，我们可以考虑进入。

越南房地产也正在快速分化，以下四大领域是值得重点关注的：第一是工业地产。在中国产能转移，加上越南制造的背景下，工业迅速发展。第二是中端住宅，越南的人口年轻，购房需求大，但当前供给结构还是失衡的，也就是供应达不到目前的需求，这跟中国刚好是相反。第三是商业办公与零售，越南电商的爆发，企业办公的需求同步扩大。第四是旅游度假板块，越南有很丰富的海岸线资源，有待发掘，吸引国际品牌资本布局，建设旅游地产。

从投资的数据来看，我们可以看到这个很清晰的增长趋势。工业地产在2004年只有22.5亿的投入，截止到2025年，平均年均增长幅度达到28%左右，中端住宅、商业、办公都有明显的增长。这不仅是宏观机会的明确，资本也开始布局在这些增长的地方，对于中国开发商而言，这也正是切入的窗口期。

我们要如何进入越南？虽然我说越南只能相当于中国的一个省，但是毕竟是另外一个国家，从中国如何进入？我建议采取以下几种方式：第一是需要跟当地的开发商联合开发，通过股权或者是项目合作，实现快速的落地。第二是使用政府允许的土地租赁制度，获取可续约的50年的开发权。第三是收购一些在建设或者是遇到困境的项目，进行资产重组或者再开发。第四是通过设立一些开发基金，或者是设立类REITs。当然REITs基金在越南还没完全开放出来，但是这个布局是必须的。

因为接下来几年这也是必要的一种金融工具，在中国设立这样一个资金平台，我们可以进行轻资产的运作和融资。

总的来讲，越南基本上具备了人口红利、政策友好和经济稳定三大优势，而中国房地产企业有资本、有管理也有经验，若能布局海外，应该是可以发展的一个地方。

我们不仅要等待国内市场的好转，而且要用全球化的视角进行战略再配置。越南不是替代市场，而是下一个可能增长的地方，希望大家能够把握这个机会。

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