太古地产二季度：办公市场的矛盾张力与零售基本面

观点网 与往年一样，太古地产几乎与各大奢侈品集团同步发布2025年上半年经营情况。

作为国内最主要的高端商场业主之一，奢侈品牌和高端零售商是太古旗下项目最重要租户。

首先来看奢侈品集团们的情况：LVMH路威酩轩集团2025上半年，总营收同比下降4%至398亿欧元。其中，核心部门时装与皮具部门上半年营收同比下降7%。管理层称，下滑的大部分来自于亚洲，并透露中国大陆下降了中双位数。但管理层也表示，看到中国本地需求有所改善。

Kering开云集团上半年总营收同比下降16%至75.87亿欧元，关键市场即以中国为首的亚太地区跌幅最大达到22%。其中，主品牌Gucci营收同比下降26%至30亿欧元。

Prada（普拉达）期内净营收达到27.4亿欧元，按固定汇率计算，同比增长9.1%。其中，亚太区零售销售额同比增长10.4%。但该成绩主要是依靠Miu Miu品牌的畅销，期内Miu Miu零售销售额同比大涨49.2%，而Prada品牌情况不尽如意。

Hermès（爱马仕）情况继续是最好的，上半年营收同比增长7%至80亿欧元，所有地区均实现增长。其中亚太（不包括日本）销售额，按固定利率同比增长3%。

总体来看，各品牌之间的分化仍在持续，但业绩已有所好转。尤其是在中国市场，借用LVMH路威酩轩集团的话：“中国内地的需求在第二季度出现了明显的连续改善……在日本所观察到的‘回流消费’的影响，开始转化为中国本地的实际需求。”

太古地产似乎抓住了这股需求的尾巴。

矛盾的办公答卷

事实上，太古地产旗下面积占比最大的投资物业是写字楼。单计算香港，截至2024年年末，已落成写字楼组合总楼面面积共计1000万平方呎，占香港总投资物业面积超过七成。

所拥有的资产包括位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场项目，位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊项目，还有位于港岛南区的South Island Place以及香港国际机场旁的东荟城一座。

在内地，太古地产则在广州太古汇、北京颐堤港（太古坊）和上海兴业太古汇拥有办公面积，总楼面面积合计约418.3万平方呎。

而在2025年上半年中国写字楼市场持续承压背景下，太古地产交出了一份充满矛盾张力的成绩单。

作为背景，根据第一太平戴维斯的最新报告，香港甲级写字楼截至2025年第一季度末的空置率在14.8%。

太古地产写字楼主要坐落的中环区域，空置率从2024年末的12.9%升至13%；港岛东区域的空置率则从13.3%回落至12.8%，但仍处于高位。

写字楼租金则继续出现下滑，截至2025年第一季度末，中环区域甲级写字楼每平方呎租金仅录得83.7港元，港岛东区域的数据是28.8港元。

第一太平戴维斯表示，如果经济恢复顺利，“空置率可能在2026年达到16%的峰值，然后逐渐下降到2032年的6%，将可能引发写字楼租金的回升。”

其他城市中，根据第一太平戴维斯报告，截至2025年7月，上海全市甲级写字楼空置率继续上升0.5个百分点，至23.7%。二季度全市租金环比下调4.9%，中央商务区环比跌幅达6.6%。

北京市场得益于租赁需求持续回升，二季度末，全市甲级写字楼空置率环比下降0.2个百分点至19.6%。平均租金下调趋势也有所减缓，至人民币每平方米每月228.4元，环比下降2.4%。

另来自高力国际数据，二季度末，广州甲级写字楼空置率环比微升0.6个百分点至20.7%。业主方选择下调租金应对，令全市甲级写字楼净有效租金录得121.0元每月每平方米，环比下降2.6%。

目前无论中国内地抑或香港写字楼市场，都正经历深刻的行业重构。

太古地产香港整体写字楼物业出租率从去年年末的93%持续下滑至91%，太古广场出租率则从95%跌至94%，太古坊是从93%跌至90%。

图片来源：企业公告，商业客截取

不过，可以看到这些写字楼物业的最新租金仍然比较坚挺。

除包括康桥大厦、德宏大厦、多盛大厦、林肯大厦、濠丰大厦及电讯盈科中心在内的其他太古坊办公楼组合，租金从2024年末的“40低位至40高位”，微跌至“30中位至40高位”。其他香港写字楼的租金都没有大变动。

在内地，写字楼出租率和租金也较为稳定，没有继续出现如2024年内的明显滑坡。只有在竞争最激烈的上海市场，香港兴业中心的表现有些许下滑，似乎无伤大雅。

不过，太古地产的各个写字楼项目均位于国内一线城市，这些城市普遍面临供应过剩和长期租金承压，压力颇大。

相信太古的写字楼板块还要继续抗压一段时间。

零售基本面

接下来，看看市场最关心的太古地产的几个零售项目现状。

在香港，太古零售物业是依托办公楼或者住宅集群，例如太古城中心就与同属太古的10座写字楼以及20余座住宅楼以及酒店相配合，因此表现十分稳定。

2025年上半年，除了有奥莱属性，与旅游业关系更深的东荟城名店仓继续延续跌势外，太古城中心和位于中环金钟的太古广场购物商场，销售额均实现正增长。

在内地，太古地产已落成的零售物业组合包括集团全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里，持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里。

上图为2025年Q2数据，下图为2024年全年数据，图片来源：企业公告，商业客截取

这批物业于2025年上半年出租率全数获得提升，且除了比较依赖重奢销售的广州太古汇销售额录得2.1%跌幅外，其余商场全部重回增长。

其中，三里屯太古里从2020年开始就陆续推进品牌大换血，越来越多品牌旗舰大店亮相，南区招入更多潮流运动户外品牌和高端小众品牌，北区则将资源向奢侈品倾斜。该物业在期内实现了6.8%的增长。

广州太古汇销售额如上所述出现轻微下跌，但出租率维持在100%。而且目前“汇坊”部分已完成对文和友的清退，正在推动升级改造工程。去年拿下的二期，即“广州文化中心”部分，也正推进设计开发，相信会为广州太古汇提供强大的助力。

北京颐堤港的表现一直比较坚挺，目前销售额表现与去年持平。该项目接下来最大的看点，要等二期即“太古坊”。根据现有工程进度，北京太古坊预计会在2026年中落成，年末起分阶段启幕。

自2022年起积极进行品牌调改与升级，成都太古里有所收获，销售额从2024年的大幅下跌14%，重回正增长。虽然增幅不多只有0.2%，但表明态势已经扭转。最新消息，成都太古里的明星店铺——爱马仕专卖店已于今年3月开始围挡升级。

这几年时间，上海远洋太古里的定位逐渐从“潮奢”转变为更接近“重奢”。加上上半年LV全球最大地标“路易号”的开幕，引爆了客流。上半年，远洋太古里一举扭转颓势，13.5%的销售额正增长成为各项目之最。

而拥有强力业态阵容，运营愈发成熟的前滩太古里，作为太古目前最年轻的商场在2024年全年表现都不差，2025年上半年继续延续单位数正增长。位于该项目旁的前滩21号地块，施工如火如荼，目前预计2026年落成，这是后续一大看点。

另一方面，根据公告，太古地产旗下建设项目目前都在顺利推进，在消费复苏仍显脆弱的当下，这种战略定力或许比增长率本身更具启示性。

在不久后的8月7日，太古地产将公布2025年上半年度业绩报告，到时候将能看到更详尽的数据。

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