中铁建二季度关键词:销售下降36%与重点城市补仓

观点网

2025-07-31 23:45

  • 针对存量项目,要加强营销,尽快去化;至于增量项目,则要优中选优,这一点,在其二季度的拿地当中,亦有所体现。

    观点网  2025年行之过半,不少企业陆续发布了半年的经营数据。

    整体来看,上半年,房企销售呈现前高后低态势,一季度销售降幅略有回调,但二季度数据再度回落,降幅再现扩大之势。

    7月28日,中国铁建披露2025年第二季度主要经营数据。

    与行业大多数情况类似,中铁建在今年的4至6月,实现房地产签约销售合同额167.669亿元,环比一季度减少14.03%,同比降幅则进一步扩大至36.28%。累计来看,2025年上半年,中铁建地产实现合同销售额362.7亿元,同比减少8.8%。

    实际上,今年以来,中央和地方持续发声,不断释放楼市利好政策,同时有关去库存、扩需求、化风险等举措接连落地。

    在政策推动下,楼市销售出现边际改善,热点城市、热点地区保持了一定的成交活跃度,但市场分化仍在加剧。

    房地产仍处于深度调整的过渡阶段,中铁建如何在市场分化当中找到新的平衡?后续如何止跌企稳?

    销售低位运行

    从最新披露的数据来看,二季度,中铁建地产实现签约销售额167.669亿元,合同销售面积为107.23万平方米。

    对比一季度来看,该公司的销售额、销售面积环比分别减少14.03%和19.3%,对比去年同期,则分别减少36.28%及29.57%。

    综合上半年的情况来看,中铁建地产累计实现合同销售额362.7亿元,同比减少8.8%,累计实现合同销售面积240.1万平方米,同比减少7.48%。

    在观点指数披露的月度指数当中,前六月,该公司全口径销售排行12名,同期其亦以266.27亿元的权益销售额,稳坐12强,较去年同期前进四位。

    实际上,中铁建地产在2010年首次冲破百亿门槛后,其规模便迅速提振,在2019年首次突破千亿销售额,并于2021年实现最高光时刻,迎来1432亿元的销售额。

    然而,近几年,中国房地产行业进入深度调整周期,楼市销售面临低位运行,深处市场洪流,中铁建地产亦难免遭受压力。

    2022年,其业绩触顶回落,房地产开发销售额降至1296亿元,而后几年,销售数值呈现出波动下滑的态势,并在2024年跌破"千亿线"。

    显然,2025年以来,中铁建地产的销售走势延续了此前的下行行情。

    对比之下,中铁建地产的"老对手"中铁置业,上半年却跑出了正增长的行情。同期,其实现销售额183.5亿元,签约面积103.6万平方米,分别同比增加38.5%、9.1%。

    中铁建地产销售走势不及预期,主要源于市场信心不足。当前,在限购松绑、利率下调、税费减免等多重政策推动之下,核心城市的房价已然企稳,但购房者仍旧保持谨慎,观望情绪浓厚。

    国家统计局数据显示,今年1至6月,全国新建商品房销售面积45851万平方米,同比下降3.5%;其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元,下降5.5%;其中住宅销售额下降5.2%。

    此外,有业内人士认为,企业销售表现与其推盘节奏也有较大关联。

    上半年以来,全国楼市结构性分化加剧,一二线城市新房销售呈现小幅增长,但三四线市场仍旧低迷,从产品结构来看,改善型需求成为是市场销售的关键增长点。

    从铁建好房小程序了解到,上半年,中铁建的新入市项目并不算多,其中,位于上海浦东新区的国贸中国铁建·西派上海,在四月及六月分别迎来四批次、五批次加推,均实现日光售罄。

    其次,期内,中铁建地产在西安首开、加推了越秀铁建樽樾、越秀铁建高新璞悦以及中国铁建花语博悦等项目,其中,6月14日,铁建越秀高新璞悦首开去化率达到87%。

    但除一线、新一线城市以外,中铁建在安徽蚌埠、内蒙古包头、河北保定、吉林长春、湖北恩施等地仍有不少项目,而这些项目整体热度并不算高。

    市场分化持续,更重要的是,观察中铁建地产过往的销售表现可以发现,二季度和四季度,一直是中铁建的销售旺季。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    其中,2023年,中铁建实现全年销售额1213.949亿元,其中二季度销售额为335.3亿元,四季度销售额达到466.559亿元,分别占总销售的27.62%、38.43%;2024年,其二季度销售额占全年销售的27.66%。

    然而,从2025年的情况来看,其二季度表现明显不及预期,如若今年销售要与2024年持平,那么,下半年,中铁建地产需要完成销售588.749亿元,每个季度分别要完成约300亿元的销售额。

    重点城市补仓

    低迷的销售行情之下,中铁建地产亦不断寻求解决方案。

    在此前的投资者调研会议当中,中铁建地产就曾提到,近年来,公司在房地产业务方面主要开展了以下工作:一是围绕"盘存量、强营销、去库存"开展各项工作,积极创新营销模式,布局新媒体营销赛道;二是业务布局坚持收敛聚焦原则,在成都、上海、西安、广州等重点深耕市场占有率逐步提高;三是在土地储备方面,采取了"量入为出、风险可控"的工作思路,确保资金链安全。

    2025年,该公司将在中央"严控增量、优化存量、提高质量"的行业政策指导下,统筹好做优增量和盘活存量的关系。进一步收敛聚焦、实施精准投资,围绕重点深耕城市稳步拓展优质项目,实现稳中求进;全力开展存量资产盘活,强化营销去库存工作,持续优化资产结构。

    简单来说,针对存量项目,要加强营销,尽快去化;至于增量项目,则要优中选优,这一点,在其二季度的拿地当中,亦有所体现。

    最新披露的数据显示,上半年,中铁建地产新增土地储备10.96万平方米,同比减少79.41%。

    对比来看,在2021年前后,曾经高歌猛进的头部民营房企基本隐退身形,以中铁建地产为代表的国央企和地方城投公司则成为了拿地主力军,同年,该公司新增64个项目,新增土储总建面共计2115万平方米。

    不过,随后几年,一方面,因其土地存量较多,另一方面,市场需求减弱,中铁建明显放缓了拿地的节奏,2024年,中铁建地产全年在上海、西安、成都、南京、天津等13个城市共计获取房地产项目22个,权益总计容面积为199.8万平米,权益合计土地价款为147.32亿元,获取土地平均溢价率为5.16%。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    今年上半年,该公司在拿地方面仍旧谨慎,一季度仅新增土地储备3.05万平方米,二季度新增7.91万平方米。

    拿地放缓的同时,中铁建地产亦选择在自身有优势的城市进行补仓,比如4月29日,其以7.76亿元的代价,拿下北京通州梨园地块,次月,又以25.71亿元的总价竞得上海松江区SJC10006单元C03A-04号地块。

    数据来源:公开报道、观点指数整理

    北京、上海,作为核心一线城市,向来是兵家必争之地。更重要的是,目前,中铁建在北京仅有一个项目在售,急需进行补仓,填补市场空白;至于上海,其热销项目西派上海已于上半年收官,此次补充的松江地块或能趁热打铁,延续此前的热度。

    除此之外,上半年,中铁建地产还斥资35亿元,在成都拿下两宗地块。事实上,成都一直是中国铁建地产的深耕城市,接连补仓有利于巩固其市场地位。

    重点城市补仓之后,下半年,中铁建地产跑赢市场行情?一切静待答案。

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    撰文:龚丽欣    

    审校:杨晓敏



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