观点与四川联投张巧龙面对面：地产职业经理人的创业分享 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 时隔6年，再次见到老朋友张巧龙，他还是记忆中的模样，不同的是，如今他已拥有了新的身份——房地产行业的创业者。

初识张巧龙是在2017年的蝉鸣夏季，彼时他担任蓝光发展总裁，年仅四十一岁，被誉为地产行业年轻一代总裁的代表人物。在当年博鳌房地产论坛上，他曾预言改善型需求将成为市场未来的主流。

2019年7月，第二次见到张巧龙，此时他已被任命为蓝光副董事长兼首席执行官。谈及企业发展，张巧龙表示：“遵循做一成一，行稳致远的原则，感知行业周期规律，把握公司发展节奏。”

聊到个人，他则强调“结果导向，少说多干”。

正是这一年，张巧龙不负期望，带领蓝光将销售额从2017年的582亿元提升到了1015亿元，年均复合增长率高达32%——这也是蓝光首次跻身千亿房企行列。

但就在高光时刻，2020年5月，张巧龙突然辞去了在蓝光的所有职务，转身加入黄海涛麾下，担任彰泰集团董事长兼总裁，这一变动曾一度引发市场热议。

接下来更是谁也未曾料到，不到半年时间，四十五岁的张巧龙再次放弃高薪职位，选择从零开始创业。

2025年7月6日，第三次见到张巧龙，这一次他是以四川联投董事长的身份接受访谈，与观点新媒体分享了他的创业之路。

以下为观点新媒体对四川联投董事长张巧龙先生的采访实录（节选）：

观点新媒体：当初为什么会选择创业？

张巧龙：本来我们还在创业初期，是没有资格来做讨论的，但顶不住庭玉总的说服，权当是一个真诚分享，供大家指正。

“为什么选择创业？”我个人觉得我在这个方面想得很透彻，房地产的职业经理人无论干到多高职位，都是阶段性的。地产行业高管越来越年轻化，我们随着年龄的增长，逐步就失去了职场竞争力，职业生涯也就逐步或者断崖式的走下坡路。其实包括我在内，我们曾经在大平台上都是因为各种原因被动离开的，真正在高职位、高薪酬情况下主动辞职的是少数。

我从蓝光离职的时候45岁，在这个既不年轻又不是很老的年龄，而且又躺不平（我有三个孩子，小的才4岁多），我就在思考未来我的50岁、55岁、60岁、......,将要活成一个什么样的状态？这是必须要思考和规划的。

我也是一个要求自己做长远规划的人，我的微信签名就是5年+5年+5年。是继续打工？接受越来越低的职位、越来越低的收入，直至很快就没有人要的地步？这条路是一条注定的下坡路，直到无路，直到提前过上老年人退休生活。还是选择创业？从零开始，开始的时候困难一些（我们又不怕困难），收入低一些（我们接受开始低收入），通过我们的努力，设定做一成一的原则，每年取点小进步，慢慢的越做越好，这将会是一条富有希望的上行之路。

在过程中，我们把握好心态和节奏，慢慢做事业，更多的时间去锻炼、更多的时间去培养孩子。在创业中也汇聚了一帮合伙人，因为大家都投了资，深度捆绑了，成了真正的命运共同体，也成了一生的朋友。而且有个公司，也就有了汇聚的地方。

我们未来的状态是有点小事业、有个好身体、有一帮深度捆绑可以背靠背的合伙人朋友、也有一个可以汇聚的地方，这样的未来生活状态才是我想要的。我也是一个对自己有要求，也闲不惯的人，所以我接受不了第一条路，我坚定不移的选择创业之路。

创业能活过3年的只有5%，能活过5年的只有1%，创业九死一生。这些我们在创业之前都是知道的。我们在想，我们足够的正直、足够的勤奋、在房地产行业也足够的专业，用慢慢来的心态，设置容易达成的小目标（本来这个年龄创业也不会去设丰功伟业的目标），对投资人负责（我们自己也是投资人），谨小慎微、做一成一、以赚小钱为目的，这样做就容易成功了。这样做如果都不成功，那其他的人就更难了，以用我们合伙人谢谋安总裁的话讲：“我们都不成功，天理难容！”当然这是以我们做事的原则、做事的方法为底气来说的，也是一个决心和信心。

我对未来是很看好的，我们国家面临百年未有之大变局，现正稳步推进，也取得了很多大的成就。现在国家正在转型升级阶段，肯定要经历一个难受期，特别是我们传统的房地产行业，遇到调整期是很正常的，我们要去接受他、也要去做我们自我的调整，包括心态的调整，方法的调整，未来不要想动不动千亿规模，不要想大干快上，行业规模从19万亿降到5万亿也是正常的，5万亿也是大行业了，行业规模小了，我们的目标也小了，有什么值得焦虑的？很多人说现在很难，我们比乌克兰、比叙利亚的人好多了吧，他们照常要前行。对未来没有信心就不会有动力，就不能创业。

“为什么选择创业？”是我们这些创业人最需要想清楚的，这是底层逻辑、也是心理建设，是最重要的。我思考这个问题，包括写创业商业计划书，至少花了一年的思考和准备时间。

观点新媒体：四川联投为什么选择现在的商业模式？

张巧龙：我不是公司的老板，我们公司没有老板，但我们也都是公司老板，我们公司是一个平台合伙企业，大家都投了资，都是股东。我们汇聚了一帮有专业的房地产人、汇聚了一些有资金实力且看好房地产的社会投资人、汇聚了一些地产供应链上的供应商投资人。

我们整个系统分为投资系统和操盘系统，投资系统又分为平台投资和项目投资，平台投资是打造的事业平台，每年靠分红，项目投资是一单一结的赚钱平台；操盘系统是管理系统，只有有了项目的时候，投资系统采用管理费用合同包干的形式承包给操盘系统，操盘系统自负盈亏，如果没有项目，操盘系统的人是不发工资的，所以我们的投资人是不养操盘的人。

我们公司没有实际控制人，但我们有一个实际控制人公司，也就是GP公司，由我们四川联投7位发起人组成，这个公司注册实缴了100万，张兵主席占了10%，我占了34%，谢谋安占了22%,其他4位发起人各占了8.5%，这个股权是用来分配7位发起人在公司决策的表决权的；这个GP公司控制了我们四川联投的整个系统，即使有投资人投很多钱进来，也只是个LP投资人，控制不了公司。

张兵主席10%，负责我们战略、重大风险控制；我和谢总合计56%，我们两位负责公司重要经营事务；其他4位各8.5%，各自负责一个版块；公司股权等层面的决策要超过67%，那我们至少要4个人同意才行。

同时，我们在公司章程中赋予了张兵主席一票否决权、我34%有一票否决权、其他任意4位加一起有一票否决权，有很好的刹车机制，我们有可能跑不快，但犯不了大错误。又因为大家都投了资，是一条绳上的蚂蚱，真正的命运共同体，同时又很专业，所以对股东负责任的决定，我们很容易达成一致。

我们目前在控制平台资本金规模，因为从2021年开始，我们每年平台上是按照12%在分红（这是每年股东大会确定的），如果把平台投资规模做大了，我们每年的分红压力很大，担心会为了投资而投资，容易出现投资失误。

但我们正在做大项目投资规模，找更多项目投资人，有好的项目的时候，项目投资人投进来，项目回本的时候，资金就回到投资人了，资金就不会有空窗期，公司层面分红压力就小了，只要专注做好项目，投资人的收益就会很好。而且项目投资人选择也很灵活，可以选择投，也可以选择不投，可以选择现在不投、未来投。

我们操盘系统人员的薪酬机制是按照先挣后发，多劳多得，不劳不得的原则执行的。我不是老板，你们不能找我发工资，你也不是老板，我也不能找你发工资，我们是合伙创业，我们的工资得靠我们自己去挣，我们提前把挣了管理费怎么分配的规则是设置好了的，是形成了董事会决议的。

如果挣不多、挣不了，那代表我们没本事，得认！为了对投资人负责（再次说明我们也是投资人），我们就把投资的项目交给有能力的人去做，如金茂、新希望等。我们为了避免又做成了传统的房地产公司，大而重，我们现在定位成一个偏财务投资型的公司，我们希望往轻的方向，往小而美的方向做。

当然，这个商业模式的选择也不是一蹴而就的。我从蓝光辞职期间，也尝试过创业，那个时候花了100万买了一家房地产二级公司，但是没有做起来！因为那个时候的模式是老板模式，有哪一个优秀职业经理人会来选择我不去选择有实力的公司？又有哪一个投资人不去投成熟公司而投资我呢？

后来我加入了广西彰泰集团，但是我也知道这是阶段性的，我始终在思考如何创业？有一次为了项目去苏州出差，考察了苏房投这个公司，他们公司10个股东，每个股东认投了2个亿，总共20亿，发展的很好，他们的模式犹如醍醐灌顶，用的平台合伙人模式，我突然找到了我的创业模式。

我找一帮优秀的人来给我打工是做不到的，但我找一帮优秀的人和我一起创业那还是不难的，因为在地产行业和我情况差不多的人很多。后来，我拿着PPT给黄海涛主席大哥汇报我的创业方案时，他觉得很可行，也给了我很大的信心。

四川联投的商业模式得到了四川大学和香港大学EMBA教授的表扬，说我们的模式和架构是科学的、有前瞻性的。我把我们的商业模式分享给大家，供创业人们参考，大家可以找我要资料，也可以到我们公司来，我们详细给大家分享讨论。

观点新媒体：创业4年多，你们做了哪些项目？ 结果如何？期望分享一些项目实战经验！

张巧龙：今年是四川联投成立的第五个年头，总共做了6个项目。虽然我们走的比较慢，但是每个项目都实现了盈利。平均投资回报率在20%左右，能稳定获取合理回报是支撑我们“做一成一、利润优先、行稳致远”的基石。

我们所做的项目包括了成都、重庆、遂宁、眉山等地。开发模式大部分选择和其他地产公司合作。

第一个项目是轻资产管理输出的中国川菜创意产业园区，业主是著名餐饮龙头企业眉州东坡，已经完成专业输出，实现管理退出。

第二个项目遂宁·河东艺境，与澳南集团联合开发。该项目率先在遂宁核心区域走品质住宅定位，已经完美交付，成为了遂宁人居标杆。

第三个项目成都金沙·清源里，与成都华添房地产开发有限公司联合开发。2022年10月拿地，2023年9月开盘，打造了成都主城核心板块“小而美”改善住宅。

第四个项目成都宽窄学府，是四川联投首次独立操盘，是成都一环内精致改善楼盘。2023年6月拿地，2024年6月开盘，首开去化70%，1个月清盘，将在今年10月完成交付。

第五个项目重庆金茂·璞印金开，2024年9月拿地，之后引入中国金茂合作开发，2025年3月首开，其四代建筑获央视新闻报道，也会在今年内实现交付。

第五个项目成都国宾23亩，今年4月拿地，引入新希望地产作为合作方，预计今年10月首开，该项目也会坚持走改善住宅路线。

基于四川联投一点创业的经验，我们总结出关键点给大家分享：

其一是抓住拿地“窗口期”。我常说的一个例子就是“路上有一大块金子，只有我看见了，别人都看不见，这怎么可能呢？”我们认为抓准时机就要毫不犹豫去拿下，一个地拿正确了，项目开发就成功了70%。重庆璞印金开项目的获取就反应了我们抓“窗口期”的能力，去年7-9月全国市场信心跌倒谷底，重庆市场更是惨淡，市场去化量跌倒了4-5百万方，基本没房企敢在重庆拿地。

我们去重庆实地考察之后很快下定决心要拿下这块地。原因就是我们分析这个项目自身及周边有非常多的利好，不能随大流去否定重庆市场做不得。后来拍卖我们坚决举牌拿下，后面开盘的量价也比较满意；这就是我们坚持自己独立的判断，不随大流，坚持抓“窗口期”的缩影。

其二是拿地“小而美”我们开发的项目有一个共通点：面积不大、位置不错、只做改善产品。

很多项目都是1-2万方的计容建面，最大的项目也没超过5万方。这样拿地标准有两方面考量：其一就是我们是创业公司，资金有限，且我们坚持拿地资金不做一分钱的前融，严格控制杠杆，这样下来我们拿地规模就要小一点；其二是地块规模小意味着周转快，能在瞬息万变的市场环境里从容应对。

在做产品上，我们的理念从第一个项目起，就坚决贯彻只做改善项目。现在房地产已经进入下半场，市场容量的下降、住房不再稀缺、客户对美好生活需要等共同决定了做改善产品，才是符合市场需求的。

（重庆璞印金开）

其三是开发“抱大腿”。我们拿地的项目绝大部分选择了和其他房企合作，甚至连项目“冠名权”都不要。我们认为，自己操盘就是在走以前传统房地产开发企业那条路，要搭建前、中、后台，团队管理开支会导致生存压力很大，且自己独立做改善项目的团队经验、品牌影响力一时都难以建立，市场认可度会较低。

所以我们想的很明白，给自己定位就是偏财务投资型的非传统房企，操盘这部分找金茂、新希望等有品牌、有实力的房企，他们的管理团队成熟、体系化成果积累深厚、品牌优势明显。我们的核心任务就是“找钱”“找地”，大家根据自己的长处去专注干好事情，而不是一把抓所有环节。

但我们也不是完全的财投。首先项目方案定位我们会参与，其次我们对项目的成本强管控不偏离拿地时的预算；最后我们和合作方共同管控财务。

观点新媒体：你对未来有一些什么思考？

张巧龙：一、 积极看好房地产行业，这个行业大有可为，真正用心做事的公司和人都会有一番作为；二、 坚定不移的走我们财务投资型房企定位，做我们擅长的事；三、 坚持利润优先，做一成一，稳定为投资人创造回报的发展策略；四、坚持合伙人机制；坚持先挣后发、多劳多得、少劳少得、不劳不得的分配机制。

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