住房租赁新项目密集开业，友邦保险Pre-REITs收购引关注

观点指数 在7月22日观点指数研究院发布的《多元化资本布局 | 2025年7月住房租赁发展报告》中，我们发现，在政策持续加码的背景下，住房租赁企业在规模扩张与经营效率上有不错的发展表现。

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得22个租住项目新开业，对比上个报告期实现大幅增长，住房租赁市场供给端的活力持续释放。

数据来源：观点指数不完全统计

金地草莓社区、保利和寓、城家公寓、万科泊寓、美寓、瓴寓国际、有巢公寓等多家租赁企业有新项目亮相。

其中7月保利和寓集中落地6个项目，成都、长沙、中山、常德等均有布局。其中，7月14日，成都市天府新区保利和寓天寰店二期及金牛区交子菁寓·上林博雅居两个保租房项目分别推出536套新房源。

另外，期内地方国企管理规模继续增长。以郑州城发安居美寓为例，7月10日-7月12日期间，郑州城发长椿美寓、郑州城发陇西美寓、郑州城发金沙美寓、郑州城发古元美寓、郑州城发荥泽美寓以及郑州城发紫南美寓6个租赁项目正式办理集中入市。截至目前，城发美寓已累计开业约6.5万间，2026年预计将突破10万套（间）房源。

从城市分布来看，样本企业在项目选址上尤为注重市场需求和人口密度，优先布局在经济活跃、人口流入较大的城市，新增项目主要集中在长三角、珠三角及中部核心城市，如深圳、成都、郑州、武汉、长沙、佛山、上海等租赁需求较为旺盛的城市，有助于扩大市场份额和提升品牌影响力。

新增项目的产品类型多样，涵盖了白领公寓、人才公寓、酒店公寓、大型租赁社区、保租房等，满足不同人群的居住需求。

项目体量上，中小体量的租赁项目凭借选址灵活、改造周期短的优势，仍是企业快速响应局部市场需求的重要方式。

在政策持续加码的背景下，住房租赁企业在规模扩张与经营效率上有不错的发展表现。

其中，万科泊寓凭借规模优势、多元化产品体系、精细化服务、强大品牌影响力以及卓越运营管理能力，在住房租赁市场中占据领先地位。

7月19日，万科泊寓对外宣布，其全国开业房间数正式突破20万间，稳居集中式长租公寓企业管理规模首位。同时，据万科在股东会上介绍，目前万科泊寓管理规模增长至26.2万间，已纳入保租房体系12.6万间。

与此同时，经营效率稳步提升。万科泊寓实现出租率95.6%，项目前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天。获客成本持续降低，自有渠道获客占比提升至88.5%。

与此同时，据企业官微披露，今年上半年，瓴寓国际先后与宁波、苏州、嘉定地方国企组建合资平台，杭州、宁波、南京等地多个在管项目集中问市，助力长三角区域人才安居。

包括瓴寓国际、有巢公寓、万科泊寓等多家租赁企业在内，2025年以来，多家住房租赁企业持续加强与地方国企合作，进一步实现资源贡献。

值得注意的是，2025年6-7月，长租公寓投资市场动作频频。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，期内长租公寓资产交易市场参与主体呈多元化发展，其中包括陆家嘴集团基于自身战略调整参与资产转让，同时包括领盛投资等外资机构在资产运营到一定阶段后寻求退出。

聚焦卖方，其中包括友邦保险这类险资巨头，凭借雄厚资金实力布局长租领域，同时地方国企安住发展也积极投身保租房资产收购。

具体来看，7月10日，友邦保险对上海松江柚米社区整体收购。该项目总建筑面积超10万平方米，可提供2252套保租房。

该地块原由瓴寓国际与上海松江经济技术开发区管理委员会于2021年6月联合竞得。此后，旭辉建管承接项目代建管理服务，推动项目顺利落地，2024年6月项目正式交付启用。

据观点指数了解，此次收购由友邦保险等通过对基金的股权投资，间接实现对项目的收购。该私募基金是在2024年12月由瓴寓国际与中信金石基金、友邦保险、中宏保险、中信证券共同设立的中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。

通过将上海松江西部科技园柚米社区作为种子资产装入基金，友邦保险等通过对基金的股权投资，间接实现对项目的收购。这一创新的Pre-REITs模式，为瓴寓国际提供了区别于传统资产直接出售的退出路径，通过搭建金融结构，引入多元资本，既实现资产转移，又保留了一定的项目权益关联，为后续业务开展奠定基础。

与此同时，项目后续装入公募REITs上市预期，有望进一步提升资产估值，瓴寓国际作为基金份额持有者，可分享资产增值收益，实现资产价值的最大化。

从这一系列交易可看出，长租公寓投资市场正呈现多维度变化。政策持续鼓励下，市场对长租公寓资产价值的认可度提升，吸引多元资本进入，如险资、国企资金等。

与此同时，随着REITs等退出机制的完善，长租公寓投资市场将更具活力与潜力，未来有望吸引更多资本进入，推动行业规模扩张与运营升级。

本文节选自《多元化资本布局 | 2025年7月住房租赁发展报告》
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