观点与美的置业刘隽对话：寻找金色的牧场 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 “黄羊的硬角若是断了，又有谁能接得上呢？命里的磨难若是到了，又有谁能躲得开呢？”

中国当代作家张承志不止一次在多篇小说中，引用了蒙古民歌《紫红快马》中的这段词。

在张承志的《金牧场》里，阿勒坦·努特格是以额吉为代表的一众蒙古牧人心中的金黄草原、神之家乡，也是他们即将迁徙而去的唯一目的地。即便寻找金牧场的两年中，草原与雪灾无情地磋磨着牧人们，他们依然义无反顾地找寻着心中纯净理想的阿勒坦·努特格。

为了追寻刻在心中的信仰，牧人们可以跋山涉水地前进——正如为了保护最珍贵的品牌资产，美的置业选择急流勇退，当一只逆着羊群往回走的黑羊。

6月的草原已进入丰茂期，绿草如茵、野花遍野，观点新媒体与美的置业企业发展中心总经理刘隽进行了一场深入的对话。

来自内蒙古的刘隽，身上带着北方汉子的爽朗。而文科专业为他的思考与逻辑镀上一层细腻的诗意，十年制造业工作经历则让他对房地产行业有着不一样的深刻理解。

在刘隽看来，美的置业上市平台剥离重资产是生存之战中的战略取舍。发展机会与保安全、保口碑之间，美的置业的“金牧场”是品牌与口碑的绝对安全。

“用美的创始人何享健的话来说，用毕生精力经营一家企业，就是要做好产品、善待业主。我们要做百年老店，这也是美的置业到今天还存在的最大因素。”

制造业基因

尊重常识去做事，这个道理并不高深。

制造业基因为美的置业带来的不只是进入房地产行业的资本底气，更有每一步落地时的谨慎，以及遵守商业规则与商业逻辑的价值观。

从进军房地产行业，到如今毅然剥离重资产，美的置业所走的每一步，都是延续“尊重常识”这项价值观的结果。

以制造业的视角看待房地产行业波动起伏，过去快速向前走的时候，有时忘却了常识：以前买地每年按照5-8%销售价格递增做测算，但怎么可能存在永远上行的市场？这显然不符合常识。

在刘隽看来，供需关系处在变化之中，按照常识很难保证每年都增长，过去只是用两三年的经验推测未来十几年的增长。

但当所有的羊群都在往一个方向走时，没有人敢做往回走的黑羊，因为这只羊的机会成本太大了。

而美的置业其实一直以来对供需关系都饱含敬畏之心。

过去，基于理性的思考，美的置业的发展很谨慎，基于风控的需求在买地决策时不会给一个“定价会比旁边项目价格更贵”的预期，这不是对市场和产品信心不足，谨慎的另一面也可以是对市场的敬畏和更高的风控能力。

据悉，美的置业每年都会做库存减值，“我们的经验和知识来自于制造业，超过半年的库存就要做减值准备，这源于制造业传承给房地产最宝贵的基因，也是企业力争成为一名马拉松长跑选手的长远考虑”。

资本逐利，倾向于用最小的钱赚取最大的收益，也正是这样的想法裹挟着参赛者们在对政策的观望中很难准确找到离场的平衡点。毕竟除了在技术层面探讨业务边界之外，战略就是时机。

当风暴席卷全行业，美的置业做了第一个剥离重资产的黑羊。即便重商是企业的本性，美的置业却更重人性化，也看重口碑对品牌的重要性。

黑羊的逻辑

2025年中国房地产行业正处于深度调整期，整体呈现“止跌回稳”趋势，但投资收缩、降杠杆与风险出清仍是核心任务。

对于美的置业来说，剥离重资产，一方面要让市场看到美的置业负责到底的态度，另一方面也是为过去遗留问题留足处理空间。

交付是美的置业的底线。

因此，过去几年美的置业花了大量的资金在股权归边上。

房地产大多是单项目封闭公司运作，过往几年合作项目单方股东无力出资所引发的合作纠纷非常普遍。哪怕过去两年恰恰是买地的最佳时机，为了消化这些合作纠纷，确保交付，美的置业只能做战略取舍，花重金完成和合作房企的股权归边。

在地价回归理性的节点，美的置业基于过往合作项目交付的底线错失了一些逆周期操作的机会。

在所有企业风险管理中，排在第一位的就是品牌风险，企业知名度越高，品牌便越承受不起一点风险打击。

所以，美的置业对安全的极度在乎，背后亦是对品牌的极度珍视。

寻找金牧场

当旧牧场资源即将耗尽，牧人们就会转向寻找水草丰沃的新牧场。房地产行业尚未出清完毕，但产品运营的转向亦是时机已到，美的置业采取的措施是“左手剥离，右手拓展”。

2024年下半年，美的置业启动重资产业务剥离计划，聚焦代建管理、商业运营、物业服务、建筑科技等轻资产赛道。

2025年也是美的置业代建业务的新起点，从股东代建进一步正式踏入第三方拓展市场。

代建业务2025年上半年新增签约面积71万平方米，在无锡、徐州、贵阳等深耕城市均有落子。

无锡东望府

就在采访当日到来前，美的置业无锡东望府开盘入市，首推158-310平方米大平层豪宅，顶豪项目首开销售金额达4.72亿元。尽管开盘单价比片区市场均价高出5000元，热销成绩在一定程度上仍刷新了无锡高端住宅市场的认知。

据介绍，无锡东望府项目原本是一家民企与城投的合作项目，美的置业接盘代建，接下了原民企的5%股权，在规划不变的情况下全面修改产品。

为了打造真正可以打动客户的好产品，团队12次推翻原有规划，牺牲两栋楼宇换取极致采光与景观面，只为以“东方园林美学+现代人居需求”为设计原点，真正实现从“造房子”到“造作品”。

从项目启动以来，30天示范区开放，62天会所开放，96天样板间开放，129天首开……美的置业在东望府项目上展现了全周期运营能力，也发挥了公司品牌、资金和美的体系制造业基因的协同优势。

实现“轻资产”运营的同时，美的置业还达成了同等地段二手房项目1.5倍的溢价空间。

东望府项目受到当地客群的高度认可，销售成绩也填补了美的置业在纯粹改善高端项目代建领域的空白，证明了在高端住宅上的操盘能力。

东望府的成功案例，也充分彰显了美的置业做代建业务的运作逻辑，是基于后房地产时代，业务和资本分离的背景，深刻理解委托方的需求，以专业化、全周期的代建代运营服务为客户创造新的价值，从而为团队带来开发管理收益。

过去地产是资本和业务捆绑，既买地也开发，未来可能就是专业的人做专业的事。美的置业作为有产品和客户运营经验的专业者，瞄准的不仅是代建代售，更包含后端运营等全周期服务。

美的置业做代建是基于资本和管理会分开的战略判断，为开拓新领域提前锻炼能力。

没有养活原地产团队的需求，美的置业代建的态度坚决：绝不卷代建费，绝不做品牌租赁。

遇到出价太低的代建项目，美的置业会选择放弃，因为资金匹配不上团队，产品品质就很难保证。美的置业更关注代建费外的收益，以小股操盘的逻辑，项目卖得好，最后收益也更高，是多方共赢的事情。

美的置业也绝不允许做品牌租赁，品牌租赁属于共享不共建，基于安全和审慎的原则，美的置业选择的每一个项目都一定要让风险受控，对美的置业这个品牌负责。

未来的需求会是‘K’型的，往上走的是改善型和高端产品，往下走的是刚需。对于民营企业来说，在改善型和高端产品中打磨差异化的竞争力可能更有优势。

因此，美的置业代建业务的拓展地图也会选择品牌深耕多年且有一定影响力的城市，再选择供需相对安全健康的小片区。

美的置业期望在所选择的核心城市中拥有高品质的身份图像，让美的置业每到一个城市，都成为这个城市里的精品缔造者。

蒙眼狂奔的时代已经结束，民营企业的最终竞技场会在细分市场上。

在此背景下，美的置业的代建代运营能力正沿着细分赛道精准发力，除了住宅代建外，在物业服务、医疗康养、产业园、商业等领域构建差异化竞争力。

针对轻资产运营链条中的物业、医疗康养板块，美的置业通过美置服务打造了“尊享怡悦”四大差异化路线，从精细设计入手升级客户服务体验；旗下医疗康养专业品牌美置美康，深度聚焦“适老化”的服务改造，在产品体系、设备巡检维护、医疗康养场景重构等方面叩向生命关怀的最后一道大门。

在产业园板块，美的置业紧扣产业逻辑，从“开发销售”转向全周期服务、从“单点招商”转向生态构建、从“空间供给”转向价值共创，向业主方提供代建、代招商、代运营的全链条、一体化的服务，为园区业主或投资方提供从开发建设到招商落位再到持续运营的全周期解决方案。

这种基于细分市场的代建代运营能力深耕，既是对行业转型的深刻回应，也是美的置业以专业能力赋能合作伙伴的核心逻辑。

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