招商、中海及贝好家集结通州 被“挤爆”的朝棠揽阅能够变现几何？

观点网 这个周末，北京楼市的最大热点莫过于通州朝棠揽阅。

消息提到，7月5日，朝棠揽阅正式开放营销中心，有不少网友吐槽称“门槛都被挤爆了”。

数据显示，朝棠揽阅由招商蛇口、中海地产及贝好家联手打造，样板间开放当日，到访客户达到1000多组，周末两天认筹量超150组。

在市场人士看来，低总价、临地铁等优势，为该项目带来了一波热度，不过朝棠揽阅周边仍有不少在售刚需盘，后续将形成一定的竞争。

换而言之，售楼处热度能够变现几成仍存较大的不确定性。

“要被挤爆了”

最新消息显示，7月5日，朝棠揽阅正式开放营销中心，当日到访客户达到1000多组，认筹超150组。

资料显示，上述项目于今年4月8日拿地，彼时经过150多轮竞价，招商蛇口成功斩获上述地块，成交总价27.082亿元，折合楼面价3.12万元/平方米，溢价率16.28%。

抢地之后，招商蛇口便不断上演着“速度与激情”，拿地不足30天正式公式了规划设计方案，五月底成功引入中海地产、贝好家作为合作方，一同打造上述项目。

6月25日，该项目取得首张预售许可证，售楼处和样板间甚至还未开放。

如今朝棠揽阅正式开放营销中心，仔细算来，距离招商蛇口拿地还不足三个月。

观点新媒体了解到，此次朝棠揽阅取证房源为西区6049地块1#、3#、5#、6#和7#楼五栋，包括一栋18层的小高层项目，以及四栋11层的小洋房，总面积4.29万平方米，拟售均价在6.48万-6.56万元/平方米区间。

从项目官方公众号披露的消息来看，7月5日样板间开放首日，吸引了超1000组客户来访。

不少到访客户在网上评论称：“真的是人挤人”、“样板间都快站不开脚了”。

甚至有网友提到，“晚上八点多才到的售楼处，没想到还这么多人，售楼处都要被挤爆了。”

有相关中介向观点新媒体透露：“昨天（周六）陪客户待到晚上12点才离开，今天（周天）还约了不少的带看。”

市场消息显示，朝棠揽阅营销中心开放当天，认筹量超过150组，其中69平方米户型热度最高。

上述中介透露称，此次69平方米的三室两厅一卫，共计推出55套；86平方米、89平方米的三室两厅三卫，分别为110套及33套；101平方米、124平方米的四室两厅两卫供应132套、108套。“69平的三居基本买不到了，认筹量已经严重超出了开盘的供应量。”

“朝棠69平户型估计开盘就没了，一共55套，目前认筹120多组了，86平和89平的认筹也不少。”另有市场人士提到。

与此同时，有购房者提到，因69平方米户型整体热度较高，认筹金额也从10万元上调到了20万元。

对于这一消息，朝棠揽阅相关销售人员以及第三方中介均进行了否认。

“抢客大战”

通州朝棠揽阅人气爆棚的原因是什么？

其一，该项目是低总价地铁上车盘。从中介透露的消息来看，项目均价为6万元/平方米，团购价格能够做到5.8万元/平方米，按此计算，69平方米户型总价约为400万元左右，首套首付仅需60万元，而86平方米户型，总价约510万，首付76万，整体较低。

其二，麻雀虽小但五脏俱全。在低总价的情况下，项目做到了92%以上的得房率，69平方米户型同样做出了三居室，且配备了餐厅和独立家政间，空间利用较为充分。

其三，近地铁，项目距离北京地铁22号线永顺站大概200米，国贸CBD“打工人”通勤仅需4个站。上述中介透露，因为交通优势，项目吸引了很多朝阳外溢客群。

其四，项目配备了在通州第一梯队的教育资源，其中小学将引入通州老牌名校后南仓小学，中学则为首师大附中通州校区，适合首置的年轻家庭客群。

低总价、临地铁、双名校加持之下，通州朝棠揽阅刚刚开放样板间便获得了大量关注，不过，这一热度能带来多少转化？

据了解，该项目目前市场呼声虽然较高，但也有不少购房者表示理性看待，毕竟也存在不少硬伤。

其中，22号线永顺站要2026年底才建成通车，且引入的学校尚未官宣相关政策、划片范围，存在一定的不确定性。

其次，项目周边处于拆迁建设阶段，片区完善还需一段时间。

此外，周边还存在不少竞品。通州朝棠揽阅五公里范围内的刚改楼盘包括北京城建·国誉朝华、万科东庐、招商云璟揽阅等。

北京城建·国誉朝华参考价是6万元/平方米，同样也有59平方米、66平方米小户型项目，不过仅做到两居。而万科东庐面临同样的问题，73平方米小户型项目同样打造为两居室。

相比之下，招商云璟揽阅或许是最大的竞争对手，该项目与朝棠揽阅类似，项目主打刚需，主力户型是79平方米、89平方米、108平方米三居和128平方米四居两个户型。

据了解，招商云璟揽阅在今年3月2日首次开盘，当日销售额11.46亿元。相关中介表示：“目前（招商云璟揽阅）挂了一些特价房源，均价在5.4万元/平方米左右。”

该人士透露，其中某栋1层的79平方米户型，售价418万元。

此外，从北京住建委披露的消息来看，该项目共计获取两张预售许可证，可售住宅面积3.49万平方米。截至目前，该项目共计网签201套，网签面积1.94万平方米，去化率55.59%，网签均价约为5.86万元/平方米，比通州朝棠揽阅的官宣价格更低。

换而言之，招商自家的两项目或面临“抢客大战”。不过，目前招商云璟揽阅整体库存不多，上述中介透露，等通州朝棠揽阅开盘，招商云璟揽阅估计要清盘了，带来的竞争压力有限。

据了解，通州朝棠揽阅预计在7月20日开盘。

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