观点与李长江面对面：物业未来可能的模样 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

8月12-15日，博鳌房地产论坛系列活动举办之际，博鳌物业暨城市服务大会也将同步进行。我们通过采访、调研及研究，深入洞察物业与城市服务的企业和代表性人物，在行业面临新的历史发展机遇时，剖析他们的所思、所想与所获。

观点网 6月的广州已进入汛期，几乎每一天都会不定时地下好几场雨，19号这天也不例外。

当天，观点新媒体邀请到一位重磅嘉宾——李长江，进行了一场轻松愉快的交流。

李长江是一个很有生活气息的人，与他近距离接触，并不会觉得是一个身居高位的人，更像是住在隔壁的热情豪放的老大哥，平易近人且热衷分享。

这些特质或许跟他长期从事物业服务工作有关。

在进入物业行业的几十年时间里，李长江做过一线工作人员，为许多业主提供过服务；后来一步步成长为行业大佬，屡次带领行业走在变革前沿，因此也被同行们尊称为“物业教父”。

在这次面对面交流中，李长江向我们分享了许多他对行业的一些看法。

物业的大势

谈论如今的物管行业时，物业费降价这个话题是绕不开的。

去年6月1日，重庆开始施行新版《重庆市物业服务收费管理办法》，这是物业费降价话题的开端。经过一年时间，武汉、青岛、南昌、银川、兰州等地陆续跟进，逐渐掀起一股物业费降价的潮流。

目前，全国各地已有不少住宅小区实现了物业费下调，幅度基本集中在20%-35%区间，甚至还有物业费“腰斩”的项目存在。比如重庆金樾山别墅项目，物业费从4.5元/平方米降到了2.09元/平方米。

对于这股降价潮，李长江认为是不可阻挡的，虽然对行业造成了比较大的困扰，但这已经成为一种趋势。

在降价潮形成之初，全国各大物业管理公司均对此较为抵触，但在行业大势面前只能选择接受。目前有不少物企采取主动降价的方式适应这个变化，甚至还有物企公开宣布不再收取物业费。去年底，广西柳州新华庭小区物业公司就发文表示，若能续签合同，自今年开始将免缴物业费。

不过也有许多物企接受不了业主的降价要求，选择了撤退，于是产生了另一股潮流——物业撤场潮。

不过，物业撤场潮早在物业费降价风波之前就已形成，许多上市物企在年报中亦有披露撤管的规模，撤管的原因则主要是收缴率不佳。因此，物业费降价只是加剧了物企撤场潮的原因之一，而非主要原因。

在降价潮与撤管潮之外，还有物企选择走出第三条路，个中典型就是万物云。

为应对物业费降价的问题，于去年12月举行的“睿见大会”上，万物云创新性地提出了“弹性定价”机制，并于今年6月3日将其服务标准向行业开源。

所谓“弹性定价”，其实是一种按需收费的定价机制。具体来看，万物云一共梳理出了508项作业清单，其中的158项为基础服务，是必选项；另外350项作业为可选服务，业主可以筛选需要的服务内容与频次，再根据所选部分的情况来增加物业费用。

从机制上来看，万物云“弹性定价”将物业服务选择和定价权交予业主，可以有效解决业主对“质价不符”的质疑。因此该机制一经发布，便引起了全行业的关注与讨论。

目前，“弹性定价”收费机制尚未在行业普遍的推广与应用，但李长江对这一机制十分认可，而且他很有信心地表示：“弹性定价就是行业未来的方向。”

不过，李长江觉得“弹性定价”仍存在定义不清晰，首先就是名字。他认为“弹性定价”这个称呼不够直接，相比之下，“业主定价”会更清楚明了。

模式的对比

在“弹性定价”以外，李长江还提出了其他几种物业费收取模式——法团式物业管理、业主自治、大管家（经纪人）模式。

从模式上来看，“弹性定价”归属于包干制范畴，这是国内最为主流的物业模式，也是上市物企最主要的收入来源。以中海物业为例，2024年来自包干制物业服务的收入约为104.27亿元，占总收入比例的74.4%；而酬金制收入仅有2.39亿元，占比1.7%。

李长江介绍了香港的物业模式，其实与内地的酬金制十分接近，但他认为内地是“假的酬金制”，而香港基于法团式物业管理的酬金制，才是真正可行的酬金制。

酬金制管理模式是指物企与业主委员会或业主大会约定固定酬金比例，物企按合同约定提取酬金，其余物业管理成本支出由业主共同承担。相比于包干制，酬金制下的物业管理效率与透明度更高，同时也能有效避免物企在利润导向下降低服务质量。

与香港相反的是，内地物业管理采用酬金制的项目远少于包干制，李长江表示，这是因为内地的酬金制并不完整。

他指出，酬金制对业主的要求比较高，也需要每家每户都按时缴费，这在内地很难实现。而香港由于业主立案法团（类似内地业主委员会）的存在，对业主或物企的约束力都要比内地更高。

“第二个模式是业主自治，但这个模式还有很长的路要走。”

业主自治指的是摒弃物业公司，由业主自行管理小区。这种方式在台湾地区比较普遍，当地称之为自营式物业管理。

在大陆也有业主自治的小区范本，比如广州祈乐苑小区。自2015年2月解雇物业公司至今，该小区自治自管的时间已经超过十年，期间仅涨过一次物业费，2023年实现所有收入达550万元，收入结余全部投入到小区公共设施建设等。可以说，这应该是许多人理想中的“物业管理”了。

不过，李长江认为业主自治在大陆是很难普及的。在没有第三方存在的情况下，小区自治极度考验业委会与业主的觉悟，甚至要求每一位业主都参与到小区管理中，期间很难保证没有矛盾发生。

因此，李长江提出了第三种模式——物业“大管家”模式。

在李长江的畅想中，“大管家”模式下物业行业会出现一类经纪平台公司，而物业公司则是慢慢转变为各类专业公司，并且与经纪平台有合作关系。

当房子的主人（业委会）产生了需求（绿化、保安、设备维修等），就会交予管家（经纪公司）去打理，这时候管家就会按照主人的要求去挑选，并最终选出一家专业公司（物业公司）来上门服务。

这个模式有些“撞脸”美国物业的管作分离模式：作业环节由外部供应商提供，物管公司仅承担咨询顾问、费用收缴等“管家”职能，物业费相当于管理利润。其中的典型物企代表为北美最大住宅物管公司FirstService。

李长江对“大管家”模式同样很看好，虽然目前国内尚未出现过相关案例，但他还是“相信未来会出现”。

未来的赛道

随着行业的发展，物企们不断地在拓展自身业务边界，且在进入存量周期后愈演愈烈。

比如在去年12月，万物云宣布成立新丹田物业，正式进军校园和医院市场；今年6月26日，力高健康生活宣布调整上市募集资金用途，计划将未动用部分的51.3%，约5230万港元投入到“社区康养服务”领域。

也有部分物企瞄准了一些“冷门”赛道。

6月19日，世茂服务公告称，间接全资附属公司出资约2.4亿与无锡星河投资咨询合伙企业（有限合伙）成立有限合伙企业，以在辽宁省开发葫芦岛区域冷链物流项目的投资及运营。

更早之前，还有宋都服务做起了矿业生意。去年2月，宋都服务以1.5亿元投资黄金精炼代工项目；10月，公告称拟向阜阳逸航矿业配发7.68亿股。

李长江认为，住宅业态依然是当下大部分物企的基本盘，这也是他比较看好的业态之一。此外，公建物业也是能够“保值”的业态方向，因为有政府信用背书。

公建物业背后基本与政府机构挂钩，在整个经济周期中，政府机构还是更值得信任。

与此同时，对于大部分人都看好的商写业态，李长江则持相反态度：“商写的坑是最大的。”

他指出，以往商写业态的出租率常年居高不下，利润率也比住宅更高，因此备受行业追捧。但今时不同往日，有许多企业在受到大环境冲击之后搬离写字楼，选择了其他更为节约成本的经营办公场所。

这也导致现在写字楼出租率下滑，空置率攀高，物企能够得到的利润也因此大打折扣。

李长江之所以作出上述论点，是因为他认为未来整个行业的物业费都将处于下降趋势，“物业这一块无论是住宅、园区还是商写（等业态），物业单价下降的趋势都是显而易见的。”

以下为观点新媒体与李长江先生的对话实录（节选）：

观点新媒体：当前物业行业面临哪些主要挑战和瓶颈？

李长江：整个行业的规模没有了增量，而且价格是朝下的，也就是物业费越来越低，增值服务越来越难做。此外，物业团队的素质、专业程度同过去相比也减弱了。

观点新媒体：您认为各个业态未来的物业费都会下降吗？

李长江：都降。物业这一块无论是住宅、园区还是商写（等业态），物业单价下降的趋势都是显而易见的。

观点新媒体：在当前经济形势下，您更看好哪个业态？住宅、商写、公建亦或是其他？

李长江：在当前经济形势下，我仍然看好住宅，虽然住宅小区里会产生比较多的纠纷，收缴也比较难，但大部分上市物企还是离不开住宅基本盘。

现在商写的坑是最大的，以前商业写字楼出租率高，可以达到七八十，但现在众多公司选择从写字楼里面退出来，转而租赁价格便宜、物业费更低的项目，所以商写出租率是下降的。

另外租金价格也下降了很多，可能会没有什么收获，包括利润、规模、收缴率都会降低。而在跟甲方谈空置费的时候，甲方往往是不给的，或者只给一点。

公建方面还不错，因为公建物业大部分是政府的。物业行业未来有好一点前途的，还是要做公建物业、公共服务、城市服务。

市政环卫、园林养护、旅游景区管理等等，属于政府刚性支出。从长期来看的话，国家政府是最可信的。

观点新媒体：您如何看待万物云提出的“弹性定价”收费模式？

李长江：我是非常认可的，但是宣传还不够，“弹性定价”（这个命名）一般人听不懂。

实际上我们住的小区，无论有没有物业，每个月都有固定的支出，比如设施设备的运行费用、电梯与管道维修以及各种大小修等等，这些是必须要花的钱，但是很多业主不知道，这些其实就是“弹性定价”里面的必选项。

所以不应该用“弹性定价”（这个命名），站在让别人听得懂的角度，应该用“业主定价”、“按需定价”之类，就是让业主自己定价，说多少就多少，只要在定价的时候不要把每月固定支出漏了就行。

“弹性定价”是以后的模式、方向，未来就是让业主自己定价。不过，目前“弹性定价”机制还没有得到业主的信任，业主不相信你，认为你可能说话不算数。

观点新媒体：在“弹性定价”收费模式中，如果小区内业主对所需的服务意见不一应该怎么办？

李长江：毫无疑问是少数服从多数的，需求最后都是由业委会来提，它代表的就是所有业主，所以说叫“业主定价”更好，理论上“业主定价”是由物业整个统一存在的。

其实还有另外的可能，那就是法团式物业管理、业主自治和大管家模式。

观点新媒体：这几个模式有什么差别？

李长江：法团式物业管理主要是香港那边的，其实跟大陆的酬金制一样，只是由于香港严格按照法规行动，基本上业主都会按时缴交物业费，相比之下大陆的酬金制就是一个假的酬金制，有许多业主都不交费。

另外一个模式是业主自治，就是没有物业公司，由业主自行管理。业主自治在国内做起来比较难，尽管也有典型案例存在，但大部分都是不行的，（业主自治）未来还有很长的路要走。

最后一个就是大管家模式。业委会负责请一个职业经理人，相当于是小区里的一个大管家，如果小区有需求了，业委会就授权管家去找各种清洁公司、绿化公司、保安公司等等提供服务，打理这个小区。

然后，未来的物业公司会慢慢转变为各类专业公司，这时候市场上就会出现物业经理人公司，就像那些足球明星都会有的那种经纪人。

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