观点与梁国强对话：新世界中国市场之道 | 博鳌·融合的力量

编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 广州周大福金融中心43层会议室，落地窗外珠江新城的天际线尽收眼底。新世界中国华南及华东区域总经理、市场营销部及物业管理部总经理梁国强打开话匣子，语气笃定中又透着几分轻松。

新世界中国华南及华东区域总经理、市场营销部及物业管理部总经理梁国强

梁国强是企业管理专业出身。自2002年加入新世界中国至今，他在营销领域积累了深刻的感知。

2024年下半年，政策工具箱的开启悄然改变了楼市寒冬的底色。凭借灵敏的嗅觉，梁国强带领他的团队打了一场“胜仗”。

半年前，新世界中国将其24/25财年（2024年6月-2025年6月）销售目标从110亿上调至140亿元。而到2025年5月底之前，该公司也已经完成调整后目标的95%，即销售金额达到134亿元。

新世界中国为何能交出逆周期成绩？在地产行业转型期，如何看待政策潮之下的挑战与机遇？

通过这一次对话，我们从梁国强口中找到了一些答案。

市场底初现，核心城市率先“踩实

2024年可能是中国房地产行业政策最眼花缭乱的一年。

以5月央行“史诗级”新政拉开序幕：首套房首付比例降至15%、公积金贷款利率下调0.25个百分点；9月，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”；10月，“四个取消、四个降低、两个增加”的出台，延续了宽松的氛围。

再叠加全年超800项松绑限购、降低交易成本的地方政策，政策组合拳将居民购房门槛压至历史低点。

“一系列政策出台，反映出决心、力度都非常大。”梁国强表示，去年国家层面已明确提出稳住楼市、稳住房价，并大力促进房地产业健康发展。同时，各地根据自身情况，制定针对性强的工具箱，为市场提供有效支持。

政策力度空前，目前分析人士普遍的认识是“政策底”已现，不过市场底部在哪里？似乎还是未见分晓。

但梁国强认为，“市场底”不是一个能够被明确找到、被量化分析的“点”，而是行业、政策面、消费者和大经济层面四个因素互动下“扎实筑底”的一段过程。它不会轰轰烈烈，反而更像一次悄然发生却信号明显的“预期逆转”。

从去年年中起，房地产市场呈现逐步回暖趋势。

“今年在一线城市中，一月份的市场观望情绪较浓，但三月份迎来第一季度的高潮，成为市场惊喜。”梁国强说，尽管四月份受外围经济和关税影响有所回调，但五六月份数据正在持续好转。

沈阳悦景·新世界5月荣登沈阳商品住宅销售额榜首

在此过程中，虽然难以预测全国房地产市场的底部位置，但如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等一线和新一线城市，进入稳步筑底阶段。

梁国强提及一个硬性指标--统计数据显示，2025年1月，全国百城新建商品住宅库存规模为44737万平方米，环比减少1.2%，同比减少11.0%。“这已是库存率连续超过24个月下降，持续去库存让市场形态更稳。”

另一方面，一线和新一线城市土拍市场在今年第一二季度开始出现溢价现象，且溢价具有一定普遍性。买地主体也从此前几乎由央国企主导，逐渐转变为开始有民企、外企等参与。

“这些信息都充分反映预期在逐步做出改变。”梁国强指出，预期的重要性甚至超过现实成交。

他亦表示，目前全国大中型开发商们新开盘的售价已非常务实，溢价大幅缩小，“从这个角度，市场已逐步回归到提供好房子、创造合理利润的高质量发展目标。”

由此也可判断出，现时一线城市及强中心城市的楼市已开始逐步筑底的阶段。

新世界的底气，140亿目标与产品制胜

市场修复过程中，核心城市核心地段的高质量资产，正率先“跑出来”并赢得市场承接。

新世界中国正好抓住这波行情机遇。

除担任公司华南及华东区域总经理外，梁国强亦负责新世界中国市场营销部和物业管理部工作。

在他看来，新世界从来不是“市场底部”的被动等待者，而是迎接、托底、带动市场向上的引领者。

在广州珠江新城凯旋新世界项目，一位买家刚以超过20万元/平方米的价格签下购房合同。作为楼市风向标和高价值物业代表，该项目再次成为广州CBD成交规模最大、成交金额及均价最高的一手新房项目。

广州凯旋新世界-核心资产穿越周期

去年至今，广州番禺耀胜尊府、广州荔湾新世界·天馥，沈阳的悦景·新世界，新世界中国旗下多个项目正不断刷新区域成交纪录。

对政策趋势的精准研判和良好的销售态势，促使新世界中国加快销售工作，并在今年年初将财年销售目标由原定的110亿元调升至140亿元。

今年1至5月，新世界中国合约销售金额就达到64.5亿元，为去年同期的1.86倍。尤其在5月1日至5月12日期间，新世界中国网签销售同比去年“五一”黄金周提升15%。

因此，截至5月26日，新世界中国在24/25财年已实现合约销售约134亿元，占调升后的目标逾95%。

“我们有信心达到甚至略微超出调整后的目标。”梁国强表示。

新世界中国的逆势增长并非偶然，前瞻性布局和双轮驱动战略是其穿越周期的核心武器。

深耕中国内地市场30余年，凭借母公司新世界发展极具战略性的眼光，新世界中国旗下项目集中于粤港澳大湾区、长三角、环渤海和东三省门户等国家级核心城市群的核心地段。

“我们的主要投资项目都在率先回暖起来的城市中。”梁国强表示，当政策利好到来，这些“硬核资产”为新世界的业绩增长提供了强力支撑。

“虽然踩对节点很重要，但产品力与口碑才是根本。”他继续补充表示，目前市场需求分化明显，能在区位、产品品质、产品力、品牌和口碑上做出差异化，能给客户足够信任度和向往度的产品，才会被“主动拥抱”。

而新世界中国正有这样的优势：“高质量发展是最近两年提出来的国家指导纲领，但新世界早于二十年前就开始将高质量发展视为企业核心战略。”

当现时行业热议“好房子”时，新世界中国已将理念升级为“好生活”。

据了解，广州荔湾项目新世界·天馥的交付标准甚至超越许多10万+豪宅--卫生间感应夜灯的亮度非常柔和，避免夜间如厕开灯影响睡眠；厨房水龙头出水量和角度控制，不单做到不溅水还能降低噪音，等等。

这种“超越普通人性化需求”的细节，来自对业主生活的深度洞察。

梁国强介绍，在新世界的理念中，国家提出的安全、舒适、绿色、智能等是基础项，更深度的价值则产生于社区营造，“好房子必须在好社区里，而好社区需要融合城市生态、社区服务和邻里文化。”

数据显示，位于广州白鹅潭核心的人居大盘新世界凯粤湾，近7000户住客形成的“亲融社区”，催生了大量家族聚居与邻里互助的佳话，推动30%买家来自家族或朋友推荐；而在广州白云区的新世界云耀，老业主复购率则达到50%。

新世界中国深谙圈层构成的真谛，通过清晰的项目定位吸引价值观趋同的人群聚合成“圈层”，再通过持续迭代的产品力和坦诚的社区运营，形成“相互成就”的良性循环。随着业主的人生进阶，又不断在新世界体系内升级置业。

“千金买房，万金买邻。”梁国强说，当社区能把个体变成圈子，再进阶为圈层，就成了不可替代的壁垒。

价值回归，新世界如何穿越周期？

更重要的是，好房子、好社区应承托生活形态和方式。

通过物业开发与运营的“双轮驱动”，新世界整合旗下地产、商业、酒店、零售、教育等生态资源，打造出一个个“城市名片”、“城市会客厅”。

深圳蛇口油轮码头旁的K11 ECOAST 滨海文化艺术区，“五一”期间首期部分试业日均人流25万，政府和交警部门不得不介入做交通分流；上海淮海路K11 ELYSEA项目于今年5月宣布了头部品牌爱马仕、新加坡立杰律师事务所等重点意向客户，并与黄浦区政府签订战略协议，有望重塑商业地标，带动淮海路商圈整体提升；位于广州万博中心的城市综合体耀胜新世界广场内，广州第二座K11、大湾区首座K11 Select即将落地。

广州耀胜新世界广场焕新城市界面

这些能为客户提供“可预期的、丰富的生活形态，以及长期价值”的项目，正是新世界得以穿越周期的核心竞争力之一。

当不少房企仍在不稳定的市场中踟蹰，新世界中国已凭借对核心城市的前瞻布局、对“好房子+好社区”的极致打磨，以及对长期价值的笃定，悄然跑在了行业复苏曲线的前端。

展望未来，梁国强表示，国家政策会引导房地产行业朝着更加规范化、有序化的方向发展，市场机制将更加完善，行业的自我调节能力也将增强。

他强调，房地产行业已明显从之前的粗放式发展进入精细化运营阶段，未来将更加注重产品品质、服务质量，以及城市发展和居民生活的深度融合。

房地产行业的价值也将回归到使用特性和生活本源，即满足人民群众改善和提升生活的需求。同时，消费者的需求会更加多样化，从追求单纯的居住空间到追求高品质的生活体验和场景化的生活解决方案。

房地产市场的分化也将更加明显，不同城市、不同地段、不同类型的产品将呈现不同的价值和价格体系。

“核心城市核心地段的核心资产，就是富有恒久特性的。”梁国强说。

在他眼中，价值回归的春天里，那些真正经得起时间考验的“核心资产”将无时无刻绽放光芒。拥有这一先决条件的新世界中国，能率先抓住市场先机。

以下为观点新媒体对新世界中国华南及华东区域总经理、新世界中国市场营销部总经理、新世界中国物业管理部总经理梁国强先生的采访实录（节选）：

观点新媒体：您怎么判断2025年到现在的新房市场氛围？大家现在已经看到政策底出现，市场底什么时候可以到？

梁国强：身处经济大环境当中，大家都有很强的感觉。从政策层面，今年政府工作报告明确提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，更大力度促进楼市健康发展，政策决心、力度都大，且有效针对房地产市场现状。

从一线城市的市场看，1月大家还在观望，3月是第一季度高潮，是2025年以来的市场惊喜，其数据和过去两三年对比变化明显。4月因外围经济、关税等有点回落，但5月和还没过完的6月数据持续好转。

从全国看，地区差异大，但可看到一线城市、新一线城市和中心城市的引领作用。

6月也有很多积极因素，上半年经济环境、国民信心和自豪感增加，房地产买家也感觉强烈。5-6月份，像北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市、核心地段的高质量核心资产亮点很多，成交额高的项目不断涌现。

从新世界的角度看，财年目标完成很好。今年2月28日，集团将新世界中国的年度销售目标从110亿提升到140亿，五月底前已完成调整后目标的95%，达134亿元。我们有信心达到甚至略微超出调整后的目标。

相比行业其他企业，新世界中国数据未下降且提升，得益于集团前瞻性布局，项目分布在粤港澳大湾区、长三角以及环渤海和东三省门户等典型一线及新一线城市。

房地产是大规模、大体量产业，与经济环境体系互动强。暂时不能预测全国“底”在哪里，但从一线城市和核心城市看，已开始稳步筑底。

从硬指标看，全国连续超24个月库存率下降，持续去库存让市场和行业止跌回稳。2025年第一季度、第二季度，上海、深圳、杭州等城市土地拍卖出现普遍溢价，开发主体也呈多元性，有民企、外企进入土地市场。

这些信息，反映买家情绪、消费者预期在改变。

观点新媒体：新世界中国高端圈层很成功，品牌黏性很强，请问旗下项目老业主复购情况怎么样？您认为高端圈层的核心方法论是什么？

梁国强：从房地产专业发展和运营角度，复购率和业主推荐率是衡量房地产企业产品、社区、发展生态是否受客户认同的重要指标。

新世界中国在全国有鲜明特性，即有一群粉丝甚至“铁粉”，每开发新项目，最早关注和入场的往往是这些“铁粉”。像凯旋新世界，有些买家等新盘入市等了五年，甚至八年。

房地产虽是重资产，但事实证明，也会有复购。

核心方法论首先是坚定信念、长期耕耘，为客户创造长期价值并赋能，客户会和我们互利共赢。要让客户跟着走，企业自身先要做好，有追求和定位，打造范本性、引领性项目，用领先性、开创性的生活场景和模式激发客户认同感。

有了好产品、好社区，客户有了积极反馈，就能建立品牌忠诚度和信心，客户就会向亲友分享，形成螺旋上升循环。

如广州的耀胜尊府交楼时，业主分享收楼视频；广州荔湾区的新世界凯粤湾近7000户已入住居民，家族式连带关系买家和朋友推荐达30%；广州白云区的岭南新世界最新一期产品新世界云耀的复购率和转介率超50%；而在广州珠江新城核心区的凯旋新世界业主涵盖新世界在珠三角和杭州项目业主，实现交叉购买。

在我看来，房地产也可以成为“粉丝经济”。但要做到项目的信誉、口碑和决策审慎度高，重视和粉丝的良性互动，关注业主关切点，正视差距并及时修正，摆正站位，把平台、服务、产品、资源整合好，让业主成为社区主人，实现共生共赢。

在产品打造上，不断迭代房型、户型，强化空间效率，每个项目基于城市特性等专门打造且快速迭代。如广州新世界·天馥项目。交付标准用心，考虑生活方方面面，让业主觉得做新世界粉丝，幸福感如约而至。

这些因素促成老业主复购和高端圈层的形成与发展。

观点新媒体：您是资深从业人士，对未来房地产行业长期发展的观察和思考是什么？

梁国强：我在房地产领域工作快满30年，见证了中国房地产业从探索到繁荣再到修正的过程。房地产对经济大局和社会民生很重要，是衣食住行的重要环节和家庭资产的厚重存在，值得奋斗、呵护和捍卫其体系价值。

当房地产信心波动和认知不一致时，正是价值回归的春天，回归到使用特性和生活本源。房地产是消费品，是改善和提升生活的重要载体，是生活的重要环节。

接下来，房地产价值会回归到价值本源，行业会变得更规范有序，企业会自动自觉在规范范畴里发展，着眼于长远和品牌坚守。

未来，市场分化鲜明，需求层次多样，消费者更成熟理性。企业要发挥核心优势，提供生活体验和解决方案。

新世界会基于自身积累，满足不同生活场景需求。同时，高质量房子需高质量服务支撑，物业服务、社区构建等会受重视，新世界也会提升这方面价值。

房地产是大体量产业，从2022年起，未来二十年大学毕业生每年超一千万。到2042年，约3亿高素质人群组建家庭，会有新增需求。

最近三个月，市场积极信号多，如人民币价值稳定、资产估值开始逐步修复等，中国经济有韧劲，人民勤劳，大家应有充足信心。而新世界亦已把握机遇并取得相应成果。

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