掘金养老 | 绿城服务的“老年”生意经

观点网 “银发经济”一词起源于20世纪70年代的日本，最初指的是为老年人提供的商品和服务。

2024年，国务院发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，当中提出了银发经济的明确定义：“向老年人提供产品或服务，以及为老龄阶段做准备的一系列经济活动的总和”。

根据复旦大学老龄研究院的预测数据，在人均消费水平中等增长速度背景下，2035年银发经济规模将达到19.1万亿元，占总消费比重为27.8%，占GDP比重为9.6%。在2013年至2024年的12年时间里，中国养老企业数量从9529家递增到76132家。

从种种数据来看，银发经济具有十分庞大的发展潜力与前景，因此也有人将“银发”经济称作是“金发”经济。银发经济主要包括六大板块：养老服务、养老金融、老年用品、养老地产、医疗保健、休闲娱乐。

目前，我国养老服务已经形成“9073”的格局，即90%左右的老人居家养老，7%左右的老人依托社区支持养老，3%的老人入住机构养老。以此来看，物业管理公司可以说是养老服务提供者的最优选择之一。

然而现实是，物企们对养老服务兴致缺缺，探索相关业务的上市物企更是少之又少，仅有10家左右。

其中，绿城服务是最早布局养老领域的物企之一，可以说是遥遥领先于大部分同行，但也走过一些“弯路”。

起航：从零到一

绿城服务对养老赛道的探索早于大部分同行，集团独创学院式颐养模式，以“医食住行、怡康养护、颐乐学为”为核心理念，构建了养老地产开发、小微机构运营、社区养老服务、咨询培训服务、养老物业服务及适老化改造六大核心产品体系。

早在2006年，绿城服务启动了“天使计划”，首次将老年业主纳入服务体系；2007年，以杭州蓝庭项目为养老服务试验田，通过适老化改造和社区活动初步建立长者关怀网络；2009年，绿城服务“红叶行动”在全国园区铺开，养老服务正式从地区实践转向系统化运营。

到了2015年，绿城服务已构建起覆盖“颐、乐、学、为、居”五大类的“百项长者服务体系”，当时服务60岁以上业主超1.2万人，70岁以上超4000人。

2019年，国务院出台《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》，首次提出探索“物业服务+养老服务”模式。

同年，绿城服务成立了绿城椿龄康养集团，专注于居家养老、机构养老和CCKC（全龄颐养）康养社区，覆盖“医食住行、颐乐学为、怡康养护”等服务场景，形成了“物业+养老”、“医养+康护”等社区养老服务体系。

自此，绿城服务已经走到了大多数同行的前面，当大部分物企仅提供社区养老与居家养老两种养老场景时，其选择了三线齐推进，并初步形成了以“椿悦荟”为代表的机构养老运营、以“陶然里”为代表的康养小区运营、以“椿天里”为代表的居家养老运营三大服务模式。

不过，虽然绿城服务早早落子，但公司养老业务的发展规模并不算很大。

绿城服务旗下业务主要分为物业服务、园区服务、咨询服务以及科技服务四大板块。2024年，来自四大业务的营收分别为124.01亿元、33.73亿元、24.12亿元、3.41亿元，对应占总营收的比例为66.9%、18.2%、13.0%、1.9%。

其中，园区服务板块又被拆分为园区产品和服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务五个子业务，分别对应社区零售、到家服务与健康养老、广告投放等空间业务服务、车位运营等置换服务与资产管理、文化教育业务。

因此，虽然没有单独披露相关情况，但从居家生活服务的规模发展，亦能窥得绿城服务在养老业务方面的历史进程。

2016年，绿城服务来自居家生活服务的收入为6462万元，占总收入比例1.7%；2024年，该业务实现的收入为3.96亿元，占总营收比例涨至2.14%。从营收规模来看，实现了八年复合增长率约为25.42%；但从总营收比例来看，绿城服务在养老业务方面的扩张并不算快。

转舵：从重到轻

虽然机构、小区、居家三大模式能够在很大程度上丰富完善绿城服务的养老服务体系，但也在无形中给公司增加了不少的重量。

比如在康养小区运营方面，绿城服务旗下的杭州之江陶然里是一个模范项目。该项目由绿城服务、蓝城房产、西湖城投共同开发，整体定位为以长者为主要服务群体的城市高端颐养标杆园区，采用“同城颐养+混龄社区+医养结合”模式。

项目包括了6万多方827户的公寓，类型涉及颐养公寓、康养公寓、双钥匙LOFT公寓和抱团养老公寓四类时尚康养产品；以及1万多方的自持商业配套，包括护理院、代际幼儿园、园区餐厅、超市等商业配套。

如此大规模的项目，全部由绿城服务自持运营，这与物企身上的“轻资产经营”标签并不相符。

在公司层面，绿城服务曾在2018年以2000万元的代价，与天津鼎辉弘衣股权投资合伙企业合作成立了余乐投资有限公司，并持股40%。

据了解，余乐投资主要参与养老地块建设及养老服务体系的落地。当时对于此次合作，绿城服务感到甚为满意：“借助优质基金之力，落实本集团于健康养老板块的战略布局，推进园区服务中养老服务体系的深化。”

此外，绿城服务在过去还曾通过收并购压缩了公司居家生活服务业务的发展进程。

比如在2021年10月，绿城服务通过附属公司浙江绿城生活服务以代价2200万元收购杭州健成资产管理有限公司（以下简称“杭州健成”）20%的股权。

资料显示，杭州健成间接持有一座位于杭州的土地开发及建设若干康养服务设施，并拥有投资项目100%的权益，拟建设为用作预防、康复、教学及科研用途的综合设施。而通过此次收购，绿城服务决定自己做相关的医疗康养等重资产运营。

操之过急的步伐为绿城服务埋下了一个个重资产的雷，而在市场调整期，有些雷爆了。

比如，公司曾在2019年7月以约5026.76万澳元（约合人民币2.4亿元）收购了一家澳洲教育公司MAG（Montessori Academy Group Holding Pty. Ltd.）56%股权。

原本绿城服务计划透过MAG的澳洲教育系统及商业模式，支持其在中国幼儿教育相关业务大规模发展。然而，MAG近两年的除税后溢利出现大幅度下滑，2022年度仅有117万澳元，2023年度再次同比下滑75.43%至28.86万澳元。

亏损危机之下，绿城服务选择在2024年12月出售MAG的11.64%股本。有分析认为，此次出售正是为了剔除重资产对公司现金流造成的影响。

重资产投资的失利，让绿城服务开始调整方向，再次回归轻资产运营航道。

同在去年12月，绿城服务再次收购了杭州健成25%股权及相关股东贷款，交易总价为2.23亿元。此次收购过后，其所持有股权从20%上升到45%。

不同的是，绿城服务上一次收购杭州健成是公司自行投入运营并自负盈亏；而这一次在经过战略权衡后，把投资项目调整为收租模式，将物业整体出租给政府机构用作医院运营及使用，公司收取稳定租金。

前后两次收购，从自行运营到当“包租公”，背后是绿城服务从重资产到轻资产的航道转向，也是公司重新聚焦主航道战略的体现。

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