存量赛道 | 成都城投BOT样本

观点网 存量盘活的风吹到了住房租赁行业。

近两年，得益于政策的支持以及公募REITs的发展，租赁住房成为资本的“避风港”，其中，不少企业借助“非改租”、“收存转保”曲线布局这一赛道。

前不久，新黄浦收购北京昌平办公项目，计划改造成为保租房；而后，杭州安居、合肥安居接连收储万科、龙湖存量商品房“变身”保租房……市场存量盘活明显加速。

与此同时，在天府成都，其本土国企成都城投同样依托存量盘活，加速布局住房租赁业务。

从最初的怡北商住楼，到电子十所37号楼、猛追湾天祥街99号院；从政企合作到创新BOT模式；从城投泊寓到城投臻寓……成都城投的市场拼图逐步完善，业务版图愈发成熟。

不过，存量盘活同样面临融资难、投资回报周期长、资金成本承压等问题，成都城投又能提供哪些新思路？市场盘活又有哪些新路径？从其业务轨迹或能一一拆解。

起点：城投泊寓

租赁住房成为了存量资产的重要盘活方向。

一方面，伴随着房地产行业供需结构的转变，如何消化存量、优化增量，成为当前市场关注的重点。在政策支持下，“收储”商品房，改建成为保租房项目成为当下主流，这一举措不仅能够消化房地产市场库存压力，还能支持住房保障体系发展。

另一方面，从资产的角度来看，租赁住房项目整体资产收益较为稳定、发展潜力大、抗周期性强，与此同时，伴随着公募REITs的常态化发行，该类资产的投融建管退完整闭环已经建成，也因此，不少社会资本试图通过存量资产的更新改造，布局这一赛道。

不过，有业内人士表示，存量盘活仍面临诸多挑战，因此，当前市场参与者大多为各地国有租赁住房运营平台。

其中，在天府之国，成都城投便是更新改造不容忽视的一股力量。

据了解，成都城建投资管理集团有限责任公司最早布局住房租赁业务是在2004年，不过，在此之前，其业务较散，暂未形成体系。

转折出现在2018年。彼时，成都城投拉来了万科泊寓，组建了成都城投泊寓资产管理有限公司(简称“城投泊寓公司”)。

根据当地媒体的报道，成都城投、万科泊寓双方各出资1500万元(各占股50%)，而新组建的城投泊寓公司，则由成都城投旗下的城投资管合并报表。

成都城投联手万科泊寓的“第一场战役”，是在城北片区的怡北商住楼。

据了解，成都城投泊寓采用“租赁服务+物业+社区治理”模式，通过包租方式获取成都市干道建设指挥部权属的怡北商住楼资产作为初始运营项目，并对其进行改造和运营。

资料显示，该项目位于成都市成华区站北东街，总建筑面积2.66万平方米，项目最初是一个商住两用的建筑，既包括住宅也包括办公空间。

根据2018年的租赁信息，该项目提供精装修的办公空间，面积为189平方米，租金为0.9元/平方米/天，月租金为5103元，可容纳约32-63个工位。此外，该项目设有76套住房，房屋结构完好，具备使用功能，曾对外出租，不过租金暂不得而知。

而改造过后的项目被命名为城投|泊寓·火车北站店，于2020年8月1日正式开业，负一层为停车场及设备用房，1-2层为开放式商业街区，3-6层为泊寓，户数共512户，消息称，开业当日已签约入住超300组客户。

怡北商住楼之后，成都城投、万科泊寓还接连对群益大厦、化成18栋等物业展开合作。

据商业客查阅发现，目前，成都市内，以城投泊寓命名的项目共有三个，除了前述提及的城投|泊寓·火车北站店，还有城投|泊寓·蜀汉路店、城投|泊寓·百草路店，分别提供128套和216套住房。

数据来源：泊寓小程序、商业客整理

与万科泊寓牵手，是成都城投住房租赁业务规模化、模式化和体系化的重要一步，借助泊寓的经验，成都城投能够迅速熟悉住房租赁市场，深入了解“非改租”等业务流程等。

扩张：城投臻寓

时间来到2021年，随着“租购并举”、“市场+保障”新型房地产发展模式构建的政策定调进一步明确，租赁住房在房地产体系当中扮演的角色愈发重要，在此背景下，成都城投在住房租赁领域加快发展的步伐。

2022年8月，成都城投资管公司推出“城投臻寓”租赁住房品牌，着眼于体系建设与分层定位，衍生“青春驿站”、“幸福公社”、“幸福公社PLUS”三条产品线，2023年9月，其全新市场化租赁品牌“悦舍”推出。

或许是得益于与泊寓的合作经验，亦或许是彼时市场流通的存量资产较多，城投臻寓同样选择了存量盘活这条路。

不过，传统的存量盘活更多是收购相关资产，进而改造升级、推出市场、运营、退出。但这种模式对资金的要求非常高，前期投入大，回报周期长，且保租房项目因其社会属性，整体盈利水平较弱，容易带来财务的重压。

为解决存量盘活的困境，成都城投创设了BOT模式。

据介绍，BOT意为Build建设-Operate运营-Transfer移交，通常应用于基础设施领域，通过将建设环节的成本与运营环节的净收益贯通，经科学测算分析，合作双方合理确定移交期限，形成经济可行的良性循环商业模式。

应用到租赁住房项目，即通过租赁方式取得房屋产权公司适宜改建的房屋使用权后，将房屋改建为租赁住房。验收合格后，将租赁住房返租给房屋产权公司员工租住，并由该国有企业负责运营管理，合作期满后，将租赁住房无偿移交给房屋产权公司。

离开泊寓之后，成都城投独自操刀的项目是电子十所37号楼保障性租赁住房。

2021年，成都城投签约电子十所，电子十所将闲置办公楼出租给成都城投集团，由其负责投资改建、运营管理。

该项目位于成都市金牛区一品天下大街300号，项目累计面积1.36万平方米，项目在2022年改建完成，并投入使用。

改造后，整个项目累计拥有194间房间，成都城投将按“保本微利”原则确定租金，电子十所将其缴纳的该闲置楼房租金补贴给入住员工，用于抵扣租金，租金不足部分由入住员工补足。

借助BOT模式模式，成都城投在前期无需投入过多的资金到土地、存量资产上，能够在很大程度上缓解企业的财政压力。与此同时，依托资产房的返租，项目亦能在很大程度上保障出租率，无疑是一举两得。

数据来源：公开报道、商业客整理

除电子十所37号楼外，2022年，城投臻寓·幸福光华正式开业，该项目原为绿城打造的高端住宅项目——凤起兰庭当中，所配建的租赁住房，而这一自持项目最终由成都城投着手改造，总建筑面积5.7万平方米。

据成都城投披露的2022年社会责任报告，该项目首次推出的274套房源出租率已超90%。

除此之外，2024年，成都城投启动了天祥街99号院的改造工程。

成华区天祥街99号院，原为搬迁保留建筑，始建于上世纪80年代，这一老旧建筑的改造，虽无法采用BOT模式，但成都城投却拉来了成华区棚改公司合作，同样能够起到减轻压力、加速存量盘活的目的。

上述项目最终打造成为城投臻寓·悦舍猛追湾店项目面向市场，有数据显示，去年年末，项目入市便取得了92%的出租率。

借万科泊寓之力迅速切入市场，又依托BOT模式解决行业的根本难题……在住房租赁存量改造这条路上，成都城投已走出了一条新的道路。

接下来，这家企业是否将走出成都，实现规模的进一步扩张？又是否会借助公募REITs进一步打通退出渠道？市场将持续关注。

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