湾区旧改样本| 升龙退出南湾村 广州黄埔旧改上新模式

观点网 近日，广州黄埔南湾村旧改有了新进展，改造主体由原来的升龙集团更换为广州开发区城市发展集团有限公司。压在南湾村村民心上的大石终于能够落地。

自2018年被纳入广州黄埔区旧改范围开始，南湾村在旧改这一条路上已走了7年。随着改造主体升龙资金链问题越加严重，过去的憧憬与美好规划，逐渐被焦虑与面目全非的旧村替代。

大拆大建之下，南湾村如今大量私宅已被拆除、复建区在2024年底之后便没了新的消息，留给这座古村的除了保护下来的村落古建筑，只剩下空楼与砾石。

进入2025年，改造彻底陷入停滞，拆除工作也已进入尾声，进退两难的南湾村村民只能等待一个转机。

直至6月，南湾村终于定下改造主体更换事宜，南湾村下一步要做的，是告别曾经的“旧改之王”升龙。

南湾波折

回到最初的起点，谁都没能想到“顺风开局”的南湾村后来也会陷入沉寂。

2014年，国务院批复同意撤销广州市原黄埔区、萝岗区，合并设立为新黄埔区，合并之后的黄埔区管辖面积扩大至486平方公里，也囊括了广州城市更新将近一半的体量。

一年后，广州市政府工作报告提出，要发挥南沙、黄埔、增城三个开发区的主引擎作用。产业转型升级、广州东部产城融合示范区成为黄埔区城市更新的终极目标。

为了跟上城市发展的步伐，大规模旧改在黄埔区铺展开来，“快拆、快批、快建”是当时黄埔区旧改的关键词。

旧改信号灯亮起，南湾村是广州黄埔区城市更新的拼图之一。

2018年，广州黄埔区获批省级“三旧”改造改革创新试点，南湾村同年被纳入旧改范围，随后一切都像按下了加速键，南湾村在旧改这条路上开启“奔跑”模式。

2019年初，南湾社区组织召开了7场次的旧村改造政策流程宣讲会，向全村居民群众系统地讲解了南湾村旧改工作进度及未来的规划设计方向等内容。

根据规划，南湾将打造为多功能新型社区，保留传统人文底蕴及文物古迹，恢复扶胥古运河，联通南海神庙，打造海丝文化文旅小镇，同时依托交通条件及制造业优势，发展互联网小镇+电子商务。

2020年3月，广州公共资源交易中心挂出了南湾村旧改招标公告，宣布将正式引入合作企业。

事实上，改造主体花落升龙集团并没有太大悬念。

据观点新媒体了解，早在招标公告发出之前，升龙集团便已介入南湾村改造的前期工作，在广州大刀阔斧揽下多个旧改项目的经历同时符合招标公告中“具备房地产开发经验、具备旧村改造经验”的条件。

两个月后，升龙注资54亿成为南湾村旧改的合作企业，拿下了在广州的第6个旧改项目。同年11月，南湾村复建安置区建设启动。

2021年2月，南湾文旅小镇首开区动工；5月，南湾村签约率达83%，改造建设两个月后全面开工。

搭上“黄埔速度”的旧改列车，南湾村在2022年1月被列入土地征储清单，11月规划调整之后，南湾村旧改建设总量扩容近3倍，增加91.02万平方米建面，同时在11月底以100%股东代表表决通过率确立了旧改实施方案。

但引入升龙，也成为南湾村旧改减速的导火索。

过去大开大合的打法为升龙埋下资金隐患，过去操作旧改项目时高杠杆、长周期的模式，再叠加市场下行融资环境恶化的情况，升龙在2021年开始便不断传来项目停滞与债务违约的消息。

受到升龙资金链断裂影响，南湾村旧改的进度也陷入了停滞。升龙留给南湾村的，只剩下拆了一半的旧屋，与建了一半的安置房。

国资接盘

从2019年介入旧改早期工作算起，升龙在南湾村坚持了5年，离别钟声敲响是在2024年底。

去年12月31日，南湾旧改项目12月进度公布，复建一地区一号楼栋主体施工来到15层，二号楼栋基本完成二层平面梁板钢筋绑扎，其于各复建区施工进度还在推进当中。

但这也是南湾村旧改目前最后一份施工进度公告，随着2025年的到来，全面停滞成为项目现状。

根据媒体报道，部分村民表示临迁费是使用保证金发放的，而项目停顿前的临迁费已经停发好几个月了。

旧村开拆至今超过3年，回迁村中居住显然不现实，升龙短时间内也没有从困顿中解脱的希望，南湾村只能选择另一条路--更换改造模式、更换改造主体。

今年4月1日，南湾村旧改项目公众号发布一则喜报，项目启用改造新模式意愿征询的同意率达85.36%。

改造新模式的隐藏含义，便是南湾村决定将升龙“请”出局外，转换为“政府主导+国企做地”新模式。

刚过完端午，改造主体更换确定的消息传来，广州开发区城市发展集团接盘南湾村旧改。

据了解，广州开发区城市发展集团是成立于2018年的国有独资企业，隶属于广州知识城投资集团，主要从事城市更新、产业投资及园区运营等业务。

今年5月份，广州开发区城市发展集团已分别与中电建路桥集团有限公司、中航建设集团有限公司签署黄埔区城中村改造项目合作协议，参与首批合作项目的总投资额达450亿元。

有国资接手，南湾村下一步要做的便是启动原合作企业清退程序，成为广州第三个明确清退升龙的旧改项目。

2017年如过江龙般强势进入广州，截至2020年拿下南湾村旧改，升龙已一举拿下9个旧改项目。

巅峰时，升龙的广州版图内有11个旧改在手，其中黄埔区5个、番禺区3个、南沙区1个及增城区2个。

只是，一切都随着升龙资金链断裂早已远去。

根据可查的公开信息，升龙于2021年主动退出同在黄埔区的夏园村、茅岗东旧改，夏园村由广州开发区投资集团接手；2023年，升龙退出增城群星村旧改，2024年又有传闻退出镇龙西片旧改；2024年7月，升龙与方圆合作操盘的沙溪村交到星河湾手上。

加上南湾村，升龙攥在手里的旧改项目已有三个找到接盘手。

另外还有蔡边一村、二村改造同意率跌至27%，村民抵制导致项目“名存实亡”；长岗村于2022年后陷入完全停滞，随着广州城更工作推进，加入政府做地模式或许只是时间问题。

目前，升龙并未完全退出广州市场，主要工作是推进汤村旧改复工。

不过，升龙分别在2024年12月与今年5月因不配合汤村旧改项目“保交楼”项目复工复产接获通报，项目推进速度依旧迟缓。

从广州近两年城更动态看，不论是被当作标杆的罗冲围旧改、300亿元“巨无霸”旧改康鹭村、延宕16年的石溪村旧改，还是如今的南湾村，在原改造主体无力承担后续改造工作的情况下，政府做地模式成为现阶段的主要选择。

尽管与过去“一拆暴富”的旧模式相比，政府主导的新模式在补偿方面并不具备优势，但是在急需安置的村民面前，比起与烂尾楼共生，安置房与房票置换已是上佳之选。

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