低线商业做题家 | 世纪金源西南轻资产考题

观点网 “消费降级”日益被更多人接受，并成为近年来的热词。简单的四个字概括出消费者观念的调整，而从追求品牌，甚至是高溢价的奢侈品，到讲究实用性，也仅是消费降级的其中一种体现。

在日常的消费场景中，传统的购物中心与以往看似没有什么分别。但走进去会发现，人流量呈现出一种沙漏形态的分布——B1/B2层以及四五层是两极，承载了更多的消费者，中间区域的行人却不多做停留。

这与传统购物中心的业态排布有关。通常而言，商业项目虽各具特色，大体上往往是将首层空间留给承租能力更强的零售品牌，例如珠宝高化等，餐饮类凭借较低的坪效，留存在租金稍低的高楼层。

B1、B2层的空间也一般被切割成面积更小的铺位，算下来租金成本较高楼层更低，也因此成为部分餐饮品牌的首选。近两年，更不失一些连锁的大牌餐饮选择“下沉”，与降级后的消费者们对齐门槛。

这种变化不仅发生在购物中心内部。商家们感受到消费市场的冷暖与偏好发展迹象进而做出调整，购物中心的运营方也“闻风而动”，向更低的地方走去。

低线填空

在今年1月18日，位于贵州的毕节方圆荟·樽憬财富广场开业。项目是由世纪金源商业管理集团（简称世纪金源商管）与贵州樽憬地产集团共同打造，其中世纪金源商管以轻资产产品线“方圆荟”参与。

世纪金源商管有着中国MALL时代的开创者之称，其代表性项目包括位于北京海淀的世纪金源购物中心，以及重庆观音桥世纪金源方圆LIVE等。

从2003年进军商业地产，到2016年以“方圆荟”正式进军轻资产市场，世纪金源商管集团已经形成“世纪金源购物中心”“方圆荟”“方圆LIVE三大品牌矩阵，推出近百座购物中心，自持运营商业面积400余万平方米，总运营管理面积近1000万平方米。

在这一数据背后，是近半的轻资产业务体量。

毕节方圆荟·樽憬财富广场也并非世纪金源商管初试水低线市场。据悉，这是世纪金源商管在毕节打造的第3个项目，也是方圆荟在贵州市场合作的第15个轻资产商业项目。

毕节方圆荟·樽憬财富广场是集高层住宅、酒店、CBD、LOFT 公寓、英伦步行街、幼儿园于一体的50万平方米城市人文综合体，其中商业面积9.2万平方米。

根据公开信息，项目开业引进了超120个品牌，包括连锁超市家家欣、沃美影城、京东家电、华为、耐克、、大疆、特步等，打造全面丰富的零售业态和餐饮业态，为全年龄段消费者设计众多体验场景和服务。

具体的楼层设计及分布上，项目商业体共计7层，B1层的空间为生活超市、家电配套，1层以服装、主次力店为主，2层至3层规划为餐饮、生活配套、儿童消费，4层则在餐饮及生活配套的基础上，配备影院，5层、6层为餐饮及生活配套。

比较明显的是，作为日常所需的餐饮业态占据了较大比重。从地理位置来看，项目位于毕节市政务中心区——同心路商圈，所在的碧阳大道是毕节市主干道之一，处于毕节最繁华地段。

基于人流量的先天优势，再通过加大餐饮这类目的性消费业态的配比，显然有助于实现引流。

而在形态上，项目以天街+盒子组合为双重商业模式，打造英伦风网红街区，以及贵州目前独有的霍格沃茨魔法学院建筑风格，可以说是将“国际化”进行植入，这对于低线城市消费者而言显然是全新体验，甚至于即便是在核心一线城市，也能凭此收获一批忠实受众。

方圆荟是世纪金源商管的自有轻资产品牌，定位城市区域型购物中心，这也就决定了方圆荟有着更广泛的施展空间。

再做一遍市场

事实上，以低线城市为代表的的商业市场受到较以往更多的关注。除了消费趋势的变化，持续新增的供给、逐渐饱和的市场，无不在挤压购物中心运营方的“生存空间”。

以北京、上海为例，来自仲量联行发布的相关内容显示，2024年的北京零售市场在波动中寻求平衡，供需格局经历变迁。供应量创下历史高位，竞争加剧，新项目难以复制过去的高入驻率开业模式，大多选择先入市再逐步填铺，因势调整招商逻辑，推动大批供应持续去化。

上海消费市场的表现同样不容乐观。2024年，全市社会消费品零售总额17940.19亿元，同比下降3.1%。在2025年，上海还将迎来十余个新项目入市，市场整体入驻率和租金可能继续面临挑战，项目表现分化可能加剧。

也是在这样的综合性情况下，商业市场的发展阵地正在转移。从老生常谈的高能级城市，下沉至过去鲜少关注的低线地区。

一方面是这类“新兴市场”上有大量存量商业项目有待盘活；二是项目运营方们过去已经积攒了丰富的项目经验，轻资产的方式有助于发挥品牌优势及运营管理能力，减少资金占用、降低风险的同时实现灵活的规模扩张。

以毕节方圆荟所在城市为例，同样来自北京的王府井集团，与贵阳国贸集团、创美集团，三方联袂打造了王府井·国贸购物中心。项目体量超5万平方米，是一座城市级商业中心。项目汇聚了奢侈品牌服装、珠宝、餐饮、大型超市、亲子游乐、家居健身等业态。

另一角度来看，伴随人口回流，下沉市场的消费潜力也被激活。麦肯锡曾预测，到2030年，中国超过66%的个人消费增长将来自下沉市场。

不同的“土壤”之上，消费升级与消费降级正在同时发生。再加上企业层面规模扩张的发展需求，“低线市场”的硝烟弥漫开来。

“离开”熟悉的战场，下沉至新的天地，必然会面临一些水土不服。不过，凭借过往积累的品牌资源、经验优势，经营低线城市的商业也自带“降维打击”。

过去用各种新颖的花样、前沿的招商满足挑剔的一线城市消费需求，在此过程中积累和建立起的运营经验、品牌资源，来到低线城市后，能够进一步得到运用，甚至越发从容。对于运营方来说，这意味着可以用做一二线的资源将三四线市场再做一遍。

当然，对于低线城市的下沉市场，也要逐步试探，以及根据在地特性，精准匹配满足当地习惯的场景和需求。

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