世邦魏理仕：办公楼市场步入“控制增量、优化存量”的新阶段

2025年5月30日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日发研究报告《闪烁的转向灯：土地、城市规划与办公楼供应》。报告指出，相比于需求的周期性回落，“十三五”和“十四五”期间新增供应高企是不断推升空置率的主要原因。随着宏观政策、房地产行业和土地市场的转向，市场正在步入“控制增量、优化存量”的新阶段，供需平衡有望在“十五五”期间明显改善。

报告通过追溯过去十五年市场轨迹发现，“十三五”和“十四五”期间年均330万平方米的新增供应（较“十二五”期间激增超过60%）是推高空置率的关键因素。报告认为，供应侧调整是重塑市场平衡的关键举措。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2025年5月

从政策驱动层面看，一线城市涉办公用地供应自“十三五”以来持续收缩。 “十四五”期间京沪两地的涉办公用地供应年均供地规模仅分别相当于“十二五”期间的19%和34%。深圳的供地规模在“十三五”达峰后也开始下降。这种转变主要源于各城市规划政策的调整，如北京自2015年起实施的五环内商业地产开发限制政策。上海和深圳在2035城市总规和“十四五”规划文件中也出现了合理控制商办用地供应规模和节奏的相关表述。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2025年5月

同时，房地产去杠杆政策加速行业产能出清。报告显示，2024年全国办公楼新开工面积月均仅为158万平方米，不足2020年的三成。世邦魏理仕认为，开发产能的加速出清将在未来5-10年形成一个时段的供应低谷，而办公楼供应的水位线也将随着城市规划方针的调整和房地产行业的转型迎来中长期的下降趋势。

从区域市场来看，北京市场的调控成效已初步显现。报告预测，2024-2028年北京优质办公楼年均新增供应将降至31万平方米，较前五年下降60%。上海市场因历史供地节奏的差异，主城商务功能集聚区的供应预计将在2028年后开始回落，核心商务区有望率先实现供需平衡。

老龄楼宇急速扩容，发力存量更新恰逢其时

报告强调，“十五五”期间将迎来楼宇老化高峰。到2030年，一线城市楼龄30年以上的办公楼总面积将从目前的114万平方米激增至1,022万平方米，为存量更新创造巨大空间。为应对这一挑战并推动市场转型，2024年国家出台专项债券支持存量土地盘活，为办公楼等商业地产的更新改造提供了有力的资金保障。

报告指出，调改是国际市场上存量楼宇优化和出清的常见举措。办公楼用途改造不仅能优化单栋建筑利用效率，还能激发商务区整体活力。此外，世邦魏理仕《2024年中国区办公楼租户调查》显示，71%的受访租户认为配套设施和服务会影响企业续租和搬迁决策，仅次于成本因素。因此，有针对性地将部分办公楼层改造为配套功能区域，打造相互赋能的垂直生态体系，亦将有助于提升楼宇综合表现。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“相比于需求的周期性回落，供应过剩是当前中国一线城市办公楼市场的更大症结所在。在城市规划调整和行业去杠杆的共同推动下，涉办公用地供应在‘十三五’后已经开始退潮。我们建议投资者把握核心区域供应收缩带来的结构性机遇；并提前布局存量更新赛道，通过功能改造和运营创新提升资产价值。”

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