GDIRI观察 | 中国金茂补货策略

观点指数(GDIRI) 今年1-4月，中国金茂的拿地力度远超以往。据观点指数不完全统计，中国金茂的新增货值为559.61亿元，货值超过中海地产和保利发展控股数十亿。权益货值则为312.87亿元。

从其他指标来看，中国金茂1-4月新增规划建筑面积约为66.6万平方米，成交价为346.72亿元，权益成交价为217.02亿元。

对比去年同期，中国金茂在西安曲江和成都锦江新增了2宗土储地块，合计建筑面积为15万平方米，拿地金额为28.27亿元。

观点指数观察到，去年上半年中国金茂拿地趋于谨慎，上半年仅入手4宗地块。而一改保守策略的时间点出现在去年12月，仅12月单月就获取10宗地块，建筑面积约164.24万平方米，拿地金额为115.8亿元。城市主要分布在长沙、天津、嘉兴、郑州、成都、上海等地。

截止2024年末，中国金茂当年收获了22个项目，新增土储计容总面积为202万平方米，一二线城市货值占比99%，府系/璞系项目货值占比65%。中国金茂合计有2800亿元未售货值，一二线未售货值占比为87%，华东、华北区域未售货值占比63%。按照去年的销售额来计算，去化周期在3年左右。

大力补货

可以看到，中国金茂去年补充的土储均以一二线为主，并且延续至今。据观点指数不完全统计，今年1-4月，其新增土储的城市有北京、上海、南京、青岛、武汉、杭州、广州。其中，北京新增土储建面占比约为57%。

数据来源：公开市场，观点指数整理

北京占比较大的原因是新增了2宗大额地块。2月11日，北京朝阳区三间房地块最终由保利发展联手中国金茂以87.295亿元的代价夺得。据了解，三间房地块的土地总面积达6.9公顷，地上建筑规模为17.29万平方米，起拍价为79亿元，溢价率为10.5%，折合楼面价5.05万元/平方米。

截止发稿前，该地块项目获批，项目名为朝观天珺（备案名：天珺和苑），首批397套房源获得预售许可。取证楼栋为1#、3#、5#、6#、7#楼，拟售单价为8.84万-9.25万元/平方米，首批货值达49.95亿元。该项目主力户型涵盖92平方米三居及122平方米/139平方米/157平方米四居，产权得房率71.4%-84.8%。

值得注意的是，周边板块已售罄的保利和光煦境现房均价7.56万元/平方米。在售价方面或承受一定的压力。

另一宗则是在4月28日，中建智地、金茂、越秀地产和朝阳城发组成的联合体以底价126亿元竞得。该地块计容建筑面积为28.3万平方米，由平房地块和孙河地块两部分组成。

此次竞拍地块共吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝阳城发、招商蛇口、中海四家房企及联合体报名。不过，最终只有中建智地+金茂+越秀+朝阳城发报价。

做优增量

在2024年业绩会上，中国金茂提到，土地投拓坚持双聚焦战略，聚焦核心城市、核心地段，会坚持利润优先的战略导向，选择更适合金茂的地块。

观点指数认为，这是中国金茂做优增量的策略，支撑点是核心板块可以为其产品升级提供支持，且客群消费力强，可以提高产品的去化率。

2024年被中国金茂定义为“产品升级”主题年。年内，该公司发布“金玉满堂”全新产品线。截至去年年底，中国金茂已在12大核心城市落地了18个项目。9座金茂府3.0、3个璞系、两个满系、3个棠系项目开盘销售。

也正是基于此，中国金茂对于一些地块的溢价率抱有宽容。今年公开市场拿到的地块中有5宗是溢价成交，溢价率最高的达58.78%。

根据金茂的业绩报告，2024 年公司实现所有者应占溢利10. 65 亿元，同比增长 115%，成功扭亏为盈。

这与做优增量的推货有关。不过，仍需要关注中国金茂的存量。去年6月，其制定了“奋进计划”，提出用三年时间来解决80%的存量问题，加快存量去化。解决存量的方式之一就是被收储。今年1月，中国金茂湖州滨湖东单元4宗土地被收储，获得7.81亿元的补偿。

回到中国金茂近期的拓储上，高溢价地块意味着土地成本高企，开发压力不小。同时，这些地块的区位竞争激烈，不排除周边竞品以价换量挤压市场空间。除此之外，虽然和其他企业联合开发可以分担部分资金，但是开发产品和进度能否匹配当下市场的节奏也有待观察。

需要注意到的是，这种做优增量、盘活存量的策略，其实是把大部分的资源投放至前者，通过前者带来的收益去覆盖存量存货的损失。从集团整体来看，似乎是基于全局观下所做的选择。

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