共话租赁市场大变局 | 2025观点住房租赁大会圆满闭幕

观点网 当夜幕降临，骤雨的鼓点仍在敲打屋檐，未竟的对话在星光与引擎声中断续漂浮，2025观点住房租赁大会圆满落下帷幕。

回看过去一年，中国住房租赁市场经历了显著的发展与变革。受保租房大规模入市和居民收入预期偏弱影响，市场供需分化，租金下行以及产品趋同、运营压力等问题有所显现。

不过，在政策利好与市场需求推动下，住房租赁企业已开业规模和管理规模稳步提升，同时经营效率保持稳健。

与此同时，保租房公募REITs首发与扩募两端正稳步推进，已上市的公募REITs扩容到8支，行业“投融建管退”的金融闭环逐步打通。

进入到2025年，行业的机遇与挑战犹在。

数字化、智能化、精细化等手段，不断改变住房租赁的运营逻辑；REITs、ABS等多元融资渠道，为租赁行业的稳健发展注入源源不断的活水，新的市场环境下，租赁企业们如何执笔描绘未来新图景？

5月23日，观点机构与一众专家学者、企业高层、创新先行者、金融投资机构等相聚在上海，共话住房租赁的压力与契机。

在大会现场，还发布了《卓越指数·2025住房租赁卓越表现报告》系列研究成果，让参会嘉宾能够直观了解行业发展的面貌。

2025观点住房租赁大会现场

国企领航

过去几年，随着政策端对住房租赁的大力支持，保租房与市场化长租公寓齐头并进，资本又重新将目光投向租赁市场。

行业迎来新的发展机遇，但变革之下，同样存在隐忧。

一方面，在美国又一轮贸易战影响下，宏观经济受到一定的压力，作为经济发展的重要一环，住房租赁不可避免受到影响。

会上，国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇便表示，当下正处于一个痛苦的转型过程。

他表示，现阶段，每个人都参与到外需的巨大变化当中，接下来中国对内、对外的调整都将有非常高的要求。

国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇

不过，对于当前的宏观形势，邵宇并不悲观，他提到：“其实比上一次遇到贸易战的时候，要相对乐观一点。”

在他看来，“我们有韧劲，有弹性，要做很多事情，我相信利用这样一个机会，我们能够真正做到全面的转型。”

另一方面，行业格局发生转变，2024年以来，在政策支持和市场推动下，地方国企已然成为住房租赁市场的中坚力量。

作为国有企业的代表，杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳亦出席了2025观点住房租赁大会，并发表了《双轮驱动模式：从“共生”到“共荣”的生态构建》的主题演讲。

杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳

演讲开篇，她便提到，国有企业进入到租赁行业作服务运营，因为缺少市场化运作的灵活度等问题，与目前市场较大规模的企业还是存在一定差距，所以还有很大的进步和提升空间。

不过，在余佳看来，国有企业在租赁住房这个行业里面，更多是在谋划后面五年。

她表示，“十四五”今年落位，从整体大环境来看，各家单位压力其实都非常大，至于“十五五”后面五年，租赁住房这边市场到底怎么样？

“未来五年，整个住房租赁行业应该是一个利好行情，至少在国有企业加持的保租房板块，前景一定是向好的。”余佳判断称。

她提到，我们应当抓住当前的大环境机遇，利用好资金平台，把资金做到最优化。

同时，除了外部政策的支持，余佳认为，新入局者最核心的还是修炼内功。

资管运营

近两年，伴随着保租房大量入市，住房租赁市场的供给大大增加，这类政策性房源的租金往往更低，对市场化租赁房源形成了一定的竞争压力。

与此同时，随着入局者增多，市场竞争也愈发激烈，为了在市场中脱颖而出，租赁企业纷纷加强品牌建设、提升运营能力、降本增效。

瓴寓国际副总裁莫沸认为，租赁行业要满足两个属性，第一是社会属性，第二是经济属性。

瓴寓国际副总裁莫沸

“在我们看来，这是一对矛盾的属性。”

那么，如何来解决这个矛盾？

莫沸指出：“我们提出的解决方案是，在需求端提供更加有性价比的好产品和好服务，在实现经济效益方面，则是把运营端跟资产端做结合。”

而后，莫沸用一个公式具体展示了瓴寓国际如何兼顾社会属性与经济效益。公式当中，总房量、运营成本不会有较大波动，最大的变量属单房租金。而单房租金向下探索，其中决定成败的关键点包含了地段、产品溢价和运营系数。

他强调：“100块钱定生死。可能中间就差了100块钱，但整个项目就有了很大的盈利变化。”

莫沸演讲结束之后，接棒的是魔方生活服务集团首席技术官、魔方智联科技公司首席执行官常海松。

他根据十多年的资管经验总结了行业经营手段的5个关键要素，分别是地理位置、产品建设、最终定价、员工管理激励以及标准流程。

魔方生活服务集团首席技术官、魔方智联科技公司首席执行官常海松

“位置决定了项目最后的成败。一个很好的位置，加上不错的产品力，基本上就成了，那么位置就是‘灵魂’”，常海松表示。

而后，他话锋一转，提到如何把关于经营方面的思考真正落地执行，其中的关键便是——数字化建设。

“数字化是我们这个行业能够把千万种想法、战略、战术得以落地执行，并取得良好效果的一个基础。”

不过在常海松看来，目前行业数字化建设的难点主要体现在三个方面，分别是管理层认知不一致、标准化体系薄弱以及复合型人才缺口。

他表示：“在这个时代，技术人才是不缺的，一抓一大把，但是既懂技术又懂行业的人才稀缺。”

资本活水

当前，住房租赁行业正加速转向以“资管驱动”为核心的高质量发展新阶段。

一方面，保障性租赁住房的加速落地以及公募REITs的持续扩容，为租赁企业提供了资产证券化与资本退出的新路径。

2025年，伴随着汇添富上海地产租赁住房REIT以及华泰苏州恒泰租赁住房REIT的鸣锣上市，目前已上市的保租房公募REITs已经扩容至八支。

与此同时，首批上市的如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等，接连启动了扩募进程。

主题演讲过程中，华润有巢战略投资部总经理李伯乔向与会来宾介绍了华润有巢申报发行公募REITs的历程。

华润有巢战略投资部总经理李伯乔

他表示，在政策引导和支持下，REITs的发展还是相对较快的。

“截至4月底，目前已经上市的公募REITs是65支，市值1900亿元，虽然整个规模不大，但是跟国外一些可以对标的市场相比，已经是旗鼓相当。”

实际上，目前国内公募REITs已然进入了“首发+扩募”双轮驱动格局。其中，华夏基金华润有巢REIT在去年11月便申请扩募，拟购入资产为有巢上海马桥项目。

李伯乔在会上亦表示：“通过对标发现，非改保将成为未来发展的一种重要资产类型。”

中金公司投资银行部副总经理杨奔对李伯乔的观点表示赞同，他认为，未来将以存量扩募为主，打造区域内资产整合及盘活平台。

中金公司投资银行部副总经理杨奔

他提到，通过扩募这种形式，可以实现资产规模的提升，同时实现资产多样性的提升以及资产分散度的提升。

此外，杨奔还从券商及投资者的角度，向与会来宾介绍了REITs项目如何进行资产筛选。

他认为，如果要做一个REITs项目，从资产筛选的角度来看，尤其是对于国资国企而言，要综合考量支持性因素和核心因素。

“首先要看支持性因素有哪些，必须要过三道关：市场供需情况、租赁政策情况和主管机关支持情况。另外，还要看核心因素，包括资产符不符合估值、收益率、国资监管以及合法合规性的要求。”

租赁未来

演讲环节过后，便来到了主题讨论环节，接连两场主题讨论分别由戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司执行董事卢强和第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部高级助理董事王睿主持，他们针对政企协作、租赁运营、REITs发行及扩募几个热议话题，进行提问。

第一场主题讨论会，雅诗阁中国区企业服务负责人华东区大区总经理林高石首先针对政企协作进行分享。在他看来，“政企协同，其实就是互补，就是共享资源。”

林高石提到，政企协同是非常值得关注的合作方式，我们有多品牌，可以为不同的项目提供解决方案，不仅长租类租赁住房，还有短住类（盘活国有资产、帮助国有资产管理）。

随后，针对当前公募REITs的火热以及市场大宗交易的情况，卢强向高和资本公寓事业部总经理王纯杰抛出了一个问题。

主题讨论会之一：未来的航向

主持嘉宾：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司执行董事卢强

讨论嘉宾：雅诗阁中国区企业服务负责人华东区大区总经理林高石；招商伊敦华东区域总经理周生龙；景顺房地产中国区负责人陈吉灏；高和资本公寓事业部总经理王纯杰

对此，王纯杰强调，现在公募REITs市场表现火爆，对投资端、募资端、退出端带来一定的积极影响。

他提到，目前包括险资、信托以及其他投资机构，都把保租房作为一个重点关注的投资品类。

除此之外，他还强调，产权清晰的“非居改保租房”项目有非常大的机会，尤其是纾困相关的项目。因为未来大量的保租房产业方在发公募REITs的时候，会提前储备扩募项目。

景顺房地产中国区负责人陈吉灏则认为，目前公募REITs火热，表现上看来退出确定性高、资产成熟度高，但如果把投资者细分，“其实机会点反而没那么多，现在想投是很难的。”

不过，他也进一步提出了另一个投资机遇点——提前介入。

“我们可以把投资步骤往前走一个阶段，在看到有明确租赁需求的区域，但这个地方还没有把项目建出来，我们可以提前介入。”

陈吉灏进一步表示，目前金融端的需求非常大，但大量产品没有挖掘出来，而我们则是入场制造这个产品的人。基于此，他认为“未来两年会是投资大年”。

作为企业方代表，招商伊敦华东区域总经理周生龙针对公募REITs发行后的改变进行了分享。

他表示，保租房公募REITs发行之后，公司投资战略明确“以退定投”的原则，未来将持续关注保障性租赁住房的拓展机会，持续寻求合适的优质底层资产装入到扩募资产池。

刚刚完成公募REITs上市的恒泰租住亦来到了大会现场，苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司、园区公租房管理有限公司资产管理部负责人胡斌在“租赁新浪潮”的主题讨论会上，就恒泰的未来布局作出回应。

主题讨论会之二：租赁新浪潮

主持嘉宾：第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部高级助理董事王睿

讨论嘉宾：安歆集团创始人兼CEO徐早霞；成都新锦城公交枢纽发展有限公司副总经理、工会主席余岛；苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司、园区公租房管理有限公司资产管理部负责人胡斌；华夏基金基础设施与不动产业务部总监所付晶

他表示，下一步公司会将现有项目对照公募REITs的发行标准，做一些项目的扩募储备。另外，在第二轮公共设施更新方面练好内功，缩小对整个项目运营产生的影响，包括客户体验等。再者，就是施行投管退模式，进行前期共同投入、共同建设以及退出，实现相对轻资产的运营模式。

实际上，公募REITs之外，Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融资渠道亦不断为租赁行业的稳健发展注入源源不断的活水。

对此，华夏基金基础设施与不动产业务部总监所付晶强调：“不同阶段的资产可以选择不同层次的REITs。”

他表示，企业的痛点在于融资渠道少，而有限的融资又以债务融资为主。公募REITs是权益类产品，是直接融资，面向的是合规成熟优质的资产阶段；而私募REITs则面向发展阶段未达到公募的资产。

“所以，多层次REITs市场建设，有利于满足全周期投融资需求。”所付晶指出。

成都新锦城公交枢纽发展有限公司副总经理、工会主席余岛则认为，最早企业想做保租房项目的时候，面临着容积率限制等土地性质的难题。后来政府出台新政策，放宽了土地性质要求，使得企业建设保租房的同时，不再存在补缴土地出让金的情况，为企业做了很大的减负。

而安歆集团创始人兼CEO徐早霞表示，对于租赁赛道，只有真正基于对人的理解、对于产品服务的理解，融入到我们的日常服务和产品当中，才能真正解决人的归属感的问题。

“目前安歆所有的产业园区项目，本质上就是为产业园区员工提供一个新的生活方式。我们称之为‘三生融合’，即把生产、生活、生态真正地融合起来。”徐早霞指出：“因为产业园区的生活并不像城市里那么发达，所以长租公寓企业如果仅仅还是围绕一间房，那是远远不够的，核心应该还是要围绕生活方式、住客、社群的融合。”

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