主题讨论会之二：租赁新浪潮｜2025观点住房租赁大会

主持嘉宾

王　睿　第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部高级助理董事

讨论嘉宾

徐早霞　安歆集团创始人兼CEO

余　岛　成都新锦城公交枢纽发展有限公司副总经理、工会主席

胡　斌　苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司、园区公租房管理有限公司资产管理部负责人

所付晶　华夏基金基础设施与不动产业务部总监

王　睿：感谢观点的邀请，有这样一个平台可以和在座的新老朋友这样一个互动和交流。我个人是在第一太平戴维斯从事大宗交易的工作，目前我对整个市场的感觉就是冰火两重天，冰就是写字楼。

现在大家经常听到一些腰斩的成交的情况；火毋庸置疑，就是长租公寓这个板块，经常听说险资或者一些个人投资者会用一个5%甚至5.5%的这样一个回报率来购买相应的资产。

我这边就直接进入主题了。第一个在产城融合，其实政府发展产业以及民生的一个重要的方向。安歆集团其实近年来跟京东的产发以及南宁人才集团都签署一些战略合作协议，想跟徐总沟通一下，你们是如何理解新时代下的一个安居与乐业的协同发展？

比如说是一些职住平衡，或者说城市的归属感方面，是怎样进行铺排的相关工作的？

徐早霞：好的，我觉得如果是在这个行业里的人对安歆都很了解，我们其实是一家tob的公司，所以我觉得在tob的赛道当中，它核心其实还是为企业去解决问题，包括安歆现在在做产业园区的人才公寓的配套，核心也是tog和tob。

所以我个人认为其实对于租赁赛道，我其实并不把它看成是一个房子，我觉得是每一个人进入到这个城市，他对这个城市印象的载体。所以我认为他对于每一个人对于这个城市是不愿意留在这里，这个城市的温度、产品、社群人的有趣性以及城市的友好程度，我觉得是有关系的。这跟我们现在国家推出的保障性租赁住房，大家的抢人大战，我觉得都是有非常深的联系，这是第一个。

第二个，目前安歆的所有的产业园区的项目，本质上就是为产业园区的员工去提供一个新的生活方式。所以我们说这叫“三生融合”，就是把生产、生活、生态真正的融合起来。因为在产业园区的生活它并不像城市里那么发达，所以我认为长租公寓的企业如果仅仅还是围绕一间房，那是远远不够的，它核心还是应该围绕生活方式，围绕住客，围绕你的社群，围绕人的这种尊重感。

所以我们认为整个长租公寓只有把自己的真正基于对人的理解，对于产品服务的理解，去融入到我们的日常服务和产品当中，才能真正解决人的归属感的问题。

那么同样安歆的另外一条产品线，其实是解决类似于像京东、顺丰以及有很多的医疗，包括零售行业的基层员工。本质上我们说今天在南京东路，他就业的人是不愿意住到松江去的。

很多人对安歆的项目都有误解，他们都认为安歆的项目都很偏，其实我们认为说安歆的项目越市中心，其实对于解决职住平衡是越有帮助的。

我印象很深，我跟我们上海市房管局的领导说过一句话，我说其实北京的潮汐现象就是因为职住不平衡所产生的。因为大部分的人都住在郊外，上班的时候到市中心，那能不堵吗？包括上海，为什么上海在这一轮的政策当中，会有原来的很多旧改的一些政策做纳保，其实是用一些非改居的项目在做的，核心也是听了我们的意见。

我们认为如果你把中心城区的服务人员他去搬离到郊区，本身不是为了提供一间房，对他们来说步行15分钟车程、半个小时之内是能够接受的。

你如果远虽然价格便宜，虽然你会觉得密度会低一些，因为郊区的租金便宜，你就可以密度放低。但其实我一直跟政府说的是，我们在制定政策当中，不是为了做某一件事情，而是你真正在解决哪个人群的哪个痛点问题，这个政策应该是由这个方向来发展的。

在我们的倡导下，我们安歆的很多项目，目前内环以内的项目其实是占了整个上海项目的大概20%，中环以内的项目其实占了70以上，那么今年下半年我觉得我们应该会发出很多新的声音。

我们其实是在当下会发现，虽然服务性行业不好，但是越是不好的时候，越是需要我们出现去给更多的企业去解决他的员工的成本问题，企业的效率问题。

所以今年下半年开始，我估计到年底安歆应该会在内环和中环推出10个以上的新项目，来满足员工的职住平衡。特别是像京东，他们今年推出来要新引进10万个快递小哥，而这些快递小哥真正的运力高峰都在市中心，所以这个是我认为说长租公寓可能最终不是仅仅解决资产的效率问题，真正的是解决这个城市给所有的新上海人和新城市人的温度问题。

王　睿：谢谢徐总精彩分享，这听上去就是一个以人为本、为核心的运营角度的分享。其实轻资产跟重资产是分不开的，轻资产也需要重资产这样一个载体进行一个运营，国央企目前已经扛起了推动住房租赁行业变革的大旗，诸多的上市REITs也都有国央企的一个身影在背后。

请余总分享下，成都新锦城公交枢纽发展有限公司关于政企协同路径的探索，如在一些具体项目痛点或者难点发生时，政府是如何提供支持及协助，以及基于目前的市场情况，企业的下一步发展方向是什么？

余　岛：好的，首先还是感谢观点，能够邀请我们参与此次专业的交流。成都新锦城公交枢纽发展有限公司是成都公交集团的全资子公司，主要负责公交TOD的综合开发，同时也在公交TOD的商管运营等其他赛道持续开拓。

在成都市《关于鼓励国有企业加快发展保障性租赁住房的实施方案》的政策支持下，成都公交集团积极探索利用公交场站等自有非居住存量土地配建保障性租赁住房。该模式有效盘活了存量土地资源，符合政策鼓励的交通枢纽周边及职住平衡发展方向。

《实施方案》为项目提供了关键支撑：一是明确允许在符合规划条件下，于公交场站等区域进行土地复合利用建设保障性租赁住房；二是将项目容积率上限提高至3.0，在提升土地利用效率的同时，也增强了项目的可持续运营能力。

王　睿：谢谢余总，从您的分享上面我们也感受到了，其实政府对项目投资和融资以及运营可能各方面的支持，但其实从资产里面投、融、管、退4个维度都是一体的。

接下去我们可以重点来讨论一下“退”的环节，像这个“退”环节里面主要是有两个方向，一个是通过REITs，当然也分公募REITs和私募REITs，另外可能也有一些大宗交易的机会在里面。

C-REITs就像刚刚各位也都说过的，从它上市以来其实也都有一个比较大的涨幅，有的可能有30%，有的可能有60%。苏州恒泰租赁住房REITs本周三上市，上市当天也获得了30%的涨停，这也体现出了投资人对于长租公寓C-REITs一个追捧。

想请胡总这边也帮忙分享一下就恒泰未来在市场上的一个布局，并且是如何希望同C-REITs有一个更好的结合。

胡　斌：感谢观点，我们恒泰租住是在苏州工业园区发展的地方性的租赁企业，然后我们公司整体入局的时间比较早，公司有两个两条线，一个是公租房，一个是长租房，然后在08年其实公司的第一个项目就已经投入运营了。

我们这次上市的精英公寓就是华泰紫金精英公寓公募REITs，可能跟以前的公募REITs有一个差别在，其实这个项目2010年就投入运营了，然后到今年2025年发行已经运营了15年。我觉得在发行期间投资人相对来说也是比较感兴趣的。因为它不仅是可以看到3-5年的现金流，可能真的是从十几年它的运营情况，包括一些资产的更新，都是能够全部过程的看到。

我们这个项目它已经经过了一轮资产更新，因为对我们长租房行业来讲，就是当你一个租赁住房项目运营到5-8年以后，这个资产都相对来讲会有一些折旧。那么在你长期出租的阶段，你怎么来能够在运营期间保持它的更新，是可以长期来运营，那么我们在大概8-10年的时候进行过一轮的更新，其实也摸索了一些经验，整体看下来投资人还是相对比较认可的。

所以发行期间相对的投资人，包括我们发行方对这块还是整体上比较认可，所以这次取得了应该比较好的一个涨幅。

从整个区域布局来讲，相对公司手里的项目大概还有10多个，其实我们这些早期项目它投入运营的时候，当时还没有公募REITs一个情况，所以本来是考虑通过滚动开发这个模式来进行退出的。

后来因为国家的一些公租房的政策导致了退出可能受一定的限制，列入可能国务院的一些保障房的指标退出可能有一些限制，所以我们就重新来寻找了这样一个途径。

我们下一步，一个对现有项目对照REITs为主的这样一个发行的标准，其实感觉还是跟我们原来的运营思路有一些差异，那么做一些扩募的项目的储备。

另外一个，我们做了第一轮的室内设施设备的这块资产的更新之后，其实会面临第二个问题，就是从长期来讲，20年左右的时候，它会有一个第二轮的公共设施这部分的一个更新。那么我们可能也会立足于练好内功，这一块对整个项目的运营也是影响比较大的。

第三块涉及到我们目前刚刚讲到的，可能我们的退出模式是投管退，就是先投资再管理，然后最后退出。那么相对来讲还是比较重资产的，我们可能后期还会再考虑一下是不是可以有一些前期共同投入，然后共同建设。然后直接再这样的话，不管投资人还是跟我们大家对这个项目会更清楚，然后再做退出，那么对公司来讲实现一个相对轻资产的运营这样一个模式。

王　睿：谢谢胡总。因为刚刚也都提到了，公募REITs是一个很重要的退出渠道，但目前看下来私募REITs其实也是对公募REITs一个很好的补充，并且像刚刚提到的建信的资产，包括有一些物流的资产，其实都已经通过私募REITs进行了融资或者退出。

这边是想跟所总也交流一下，您是怎么看待公寓项目或者说长租公寓在私募REITs赛道上面的一个发展和未来。

所付晶：我是华夏基金的所付晶，我担任华夏基金华润有巢REIT的基金经理。

今天每个环节都在谈REITs，看来REITs对不动产行业或基础设施行业产生了深远的影响，REITs它是一个多层次市场，像公募REITs、私募REITs。底层资产优质、合规性全面，运营成熟的可以发公募REITs，有待成熟的则可以发私募REITs，这是对资产不同阶段的不同融资方式选择。

企业的痛点主要是融资渠道比较少，比较少的渠道里面又是以债务融资为主，公募REITs是直接融资方式，是权益类产品，私募REITs本质上还是一个债。不同诉求的权益人选择不同的融资渠道吧。

王　睿：我们目前也听说可能像上交所对于私募REITs的一个希望也是更加偏权益属性的，但是目前实操层面可能还是偏债会多一些？

所付晶：嗯，私募REITs的流动性会较普通ABS更高一些。

王　睿：好，谢谢各位的精彩分享。

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