李伯乔：REITs历程及国际对标展望 | 2025观点住房租赁大会演讲

本文为李伯乔先生在2025观点住房租赁大发表的演讲。

李伯乔（华润有巢战略投资部总经理）：各位好，我是华润有巢李伯乔，今天我与各位分享华润有巢REIT的历史，以及我们的未来展望。我从发行人和行业角度，与各位进行分享。

中国公募REITs的发展历程从政策层面来看始于2021年。7月，国家相继出台22号文和958号文两个重要文件，首次明确定义了保障性租赁住房的概念，并将其正式纳入公募REITs试点范围。

后续国家发改委不断出台相关政策进行优化调整，例如逐步放宽发行要求：发行规模门槛从最初的10亿元降至8亿元，分派率要求也从4.0%下调至3.8%，特别是2024年出台的1014号文，进一步将市场化租赁住房、公共租赁住房和宿舍型租赁住房纳入发行范围，并取消了分派率的硬性要求，体现出政策持续放宽的趋势。

以有巢REIT的发展历程来看，从首发到当前正在推进的扩募工作，都严格踩着政策节点推进。2021年政策发布后，我们于当年7月即启动公募REITs筹备工作。经过对存量资产的全面梳理，我们认为上海的R4用地项目符合958号文对保障性租赁住房发行RIETs的要求。尽管当时上海及其他地区的实施细则尚未出台，但我们仍坚持这一方向持续推进，有巢REIT于2022年作为首批保租房REITs成功发行，12月9日上市。

在扩募工作方面，有巢于23年启动扩募筹备工作，在24年1014号文出台后， 8月正式申报上海发改委，并于11月获得国家发改委受理。目前正处于发改委审核阶段，期待尽快完成审批流程。

华润置地自2017年开展租赁住房业务，一方面坚定“租购并举”国家战略，另一方面也是通过国际研究，房地产下半场中租赁住房行业将迎来快速发展，伴随着公募REITs的推出，将成为资管业务的重要组成部分。我们相信在“十五五”乃至更长周期，租赁住房和公募REITs都将迎来更大发展空间。

当前房地产行业“市场+保障”的双轨制发展路径日益明确。在市场端，“好房子”概念多次提及，在保障端，刚需将更多通过租赁住房和保障房解决，帮助新市民和青年群体在核心城市“住有所居”。

公募REITs市场方面，在政策支持下，中国REITs市场发展迅速。截至今年4月底，已上市REITs产品达65只，总市值约1900亿元。虽然总体规模仍有提升空间，但产品数量已与国际成熟市场相当，且资产类型日益丰富。市场投资者的偏好也日趋理性，以租赁住房为代表的经营稳定的资产类别展现出较强的投资吸引力，二级市场给出较高估值。

相比较来看，美国REITs市场规模效应显著，前五大公寓REITs管理规模单支均超过200亿美元。监管部门当前也重点鼓励REITs扩募，以培育具有市场引领作用的标杆产品。

伴随着租赁住房行业和公募REITs市场的快速发展，有巢也重新定位要成为行业领先的“运营+资管”平台。在重资产方面，我们将深化Pre-REITs领域合作；在轻资产方面，积极寻求与地方国企\战略合作方的轻资产咨询委管机会。通过“投融建管退”全链条服务，不仅在项目开发运营环节，更在公募RIETs方面共享退出渠道，与各方合作伙伴共同推动中国租赁住房资产管理业务的发展壮大。

谢谢！

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