常海松：数智驱动、精益运营助力住房租赁资产增值 | 2025观点住房租赁大会演讲

本文为常海松先生在2025观点住房租赁大发表的演讲。

常海松（魔方生活服务集团首席技术官、魔方智联科技公司首席执行官）：各位新老朋友，大家下午好。很荣幸受这个观点之邀，能够借这次宝贵的机会和大家分享一下数字化技术在咱们长租公寓领域的一些应用探讨。

简单介绍一下魔方生活服务集团，大家应该不会太陌生。魔方生活服务集团到今天的话已经走过了16个年头，可以说是集中式长租公寓行业的第一家，不是之一，是唯一。这个16年的风雨历程，到目前为止的话，我们在运营的公寓间数现在是有8万余间，那么门店遍布全国20多个城市。

前的话我们主要的产品线的话是有三个，最主要的话是魔方公寓，这也是我们门店数量最多体量最大的，简单来说就是白领公寓。其次的话是9号楼，就是蓝领公寓，主要以多人间这种员工住宿产品为主。最后一个的话是我们叫魔尔公寓，魔尔公寓的话简单理解就是高端的金领产品。目前的话我们这三条产品线在同时运营。

那么今天因为给我的主题是数字化，所以我简单先和大家探讨分享一下数字化在我们这个行业的一些价值和意义。

先看一下我们的一些多年以来积累的一个观点，那么总结一句话。我们一直在谈我们这个行业的资产运营，其实谈了很多，其实说白了就是一句话，我们如何通过经营手段，这个取得更好的经营结果，从而做到我们的资产增值。这个是一个我觉得在我们的行业的话属于资管的一个核心。那么我在这个行业的话，经营手段的话，经过我们的10多年总结，主要其实就是这个五点，我们可以说很多点，但是关键的其实就是五点。这个位置主要是指的地理位置，然后产品建设，它的最后的一个定价，加之员工的管理激励，最后一个标准的流程。

在这里面的话，我们说，刚才也有嘉宾在说，我们认为说位置，其实是在整套的五个要素中的灵魂，基本一个项目的位置，就决定了这个项目差不多最后的成败，一个很好的位置，加上一个不错的产品力，基本那个项目就成了。那么这个是灵魂。

最复杂的是最后一个，就是运营标准，所以也是困扰着很多我们同行，我们在交流在讨论的时候，大家也在特别苦恼。所以我觉得这个是我们认为说我们这个行业的玩法中最重要的五个要素。

在这里面的话，说一千道一万，我们说如何把我们关于经营方面的思考，最后真正能够落地执行，我们觉得就是一句话，就是数字化建设，它是我们这个行业能够把你的千万种的想法、战略、战术得以落地执行，取得良好效果的一个基础。

所以如果现在的在我们这个行业，尤其是规模达到两三千间以上的企业，在数字化建设方面，如果还不能够看中或者发力的话，最后我们谈的所有的天马行空的想法，基本都会成为一纸空谈。

现在我们看来它能起到的其实决定性作用的话，其实就三点，第一个我们刚才说的话的标准筑基，它指的就是把我们的一系列的操作的想法流程标准，包括刚才提到的关于营销，关于产品建设等等这些想法能够把它系统化掉，让员工能够真正的把它执行，每一个环节每个动作都很标准落地，而这个是一个首要的。

第二个的话，现在随着这几年的所谓大数据的发展，包括AI的技术的发展，我们确实已经看到了，在我们作业过程中已经有相当比例的，我们大概现在实际测量下来之后，大概20~30%的流程和动作，可以用技术手段，用AI手段进行代替，可以既提效又降本，所以这个是一个这两年发生的一个新的态势。

第三点的话刚才大会上也分享了很多，如何通过大数据最后去呈现我们的经营的本质，以供我们经营做决策和分析。所以我觉得这三方面的话明显的是在数字化技术方面，可以给大家带来实实在在的经营方面的这种帮助和价值。

最近和很多的同行交流的时候，大家都很苦恼，说既然老常你说数字化的东西是很重要，是底座。我们来做的话，我们到底要做成什么样呢？那么我关键的考量点有很多，这里头我提炼的我认为三个比较重要的就是，无论是说我们将来自研一套系统，自研的数字化发力，还是说我们跟第三方合作，那么都要满足这三点。

第一点的话，他能不能全周期覆盖？全周期覆盖指的是从早期的营销推广到中间的签约履约支付，包括到后期的租后服务，比如说报修、保洁以及后期的月财，给财务提供的月财，包括最后给管理层提供的大数据的看板、报表这些支持。所以大家发现这个问题是什么？这个问题是一个我们现在这个行业是一个这个链条非常长的行业。所以这个行业里头目前的很多的涉及到这些环节，很多企业或者很多系统，本身的系统合作商都在摸索，那么我们能不能做到几乎全链条覆盖，至少达到95%以上，这样才叫数字化。

那么第二个的话，因为现在公租房、保租房、人才房、企业宿舍，还要加之现在这几年玩的都是大园区，以前都是单体的，现在玩的越来越大，里面还涉及到物业管理，商业管理，有的更甚的话这里边还有写字楼。那么我们现在搞的这套数字化系统，能不能更多的囊括这些业态，而不是说使用了很多系统，相互割裂，最后员工在每个系统里面操作，然后领导在每个系统里看结果。这个很难，但没办法，这个事情最近这三年的话业态发展导致的，行业发展导致。

那么第三点的话现在无论是从实际的口号来说，还是从具体的价值来说，这两年的AI技术真的是发展的飞速，那么我们的系统中能不能有一些环节和作业能够被AI所替代。

比如我们随便说一些场景，营销能不能做AI营销和客服互联等等一系列的功能，其实理论上都可以逐步的被AI所替代，现在的我们在选样的使用的系统，如果我来给各位介绍的话，我会说你选这三个点如果都能满足或者大部分满足，这个系统就是不错的，你自己搞也行，你找别人合作也可以。

那么这个是我重点想和大家分享的，既然我们看到了这样的东西，那么现在做这个事情的难度到底是什么？最近太多的企业最近在和我聊。

第一点的话我们说叫管理层的认知。因为数字化建设这个东西，其实是一个重投入、见效没有那么快的行业，至少要有这么一两年才能见效，但是它的好处也就是说一旦见效，它会长效。那么所以认知要达到高度一致，这个事儿才能做成。

第二个的话我们叫标准化体系薄弱，这个指什么？做系统的人都有一句话，所有的系统都是基于人的思想所形成的。那么如果你人的想法都没有清楚的话，这个系统是不可能建好的。我们很多企业在交流，在合作的过程中，随便举例，如何做租后的保洁，随便举个任何一个产品，或者如何做销售，同样道理，需要多少个环节，需要什么样的作业流程，需要什么样的标准，它本身不明确，模糊，在这种情况下这个系统是很明确的，很多企业在这点上的话，其实是还在探索过程中。

第三点的话刚才有一位嘉宾也提了，我要重点说一下，就是复合型人才缺口，为什么说这个。这个时代技术人才是不缺的，码农是不缺的，一抓一大把。但是既懂这个技术又懂公寓行业的人才奇缺，我们吃过这样的亏。我们曾经有一阶段的话，我们是找国内的非常著名的大厂在合作的一个项目，最后翻车了，翻车的原因很简单，他对我们这个行业一无所知。我们跟他交流的时候他都听不懂。

所以说所以近期也有好几个大厂在找我。比如说有一些运营商，电信、移动直接找我来这边，他们想做这个工作，但是他们做一次翻车一次，我看了一下我很紧张，你们不懂我们的行业，我们的行业需要哪些场景，哪些功能，哪些流程你们一概不知道，你这个系统准备都没做好，所以这方面如果不能解决，我们想要达到一个很好的数字化的建设和举措，也是无中谈起。那么以上的话是关于数字化方面的话，一些泛泛的思考，也供大家参考。

那么后面的话我简单介绍一下的话，在魔方智联这几年关于数字化建设方面的一些简单的一个经验和教训。

分享时间有限挑重点给大家分享一下，魔方智联是09年成立的，我们前两年是用了一套酒店系统，这就很显然失败了。所以从11年开始的话，我们自己自研系统一直到今天，经历了十多个年头，花了很多钱，走了很多弯路，差不多花了1.5个亿，确实不怕一个实打实说的。

那么简单的话分为4个阶段，第一个阶段很简单，我们就做，因为当时只有白领公寓没有那么多业态，我们就做了白领公寓花了很多年。从17年开始的话，我们发现业态的话越来越多了，我们赶紧的去补充各个业态，包括蓝领，也包括短租，现在不大家都叫长短租结合，提高收益率。不能两套系统玩，我们要一套系统等等，包括物业底商、商业我们都做了。

第三个阶段的话，我们发现规模大了，财务人员负荷加重，每天做账，做月结，直接崩溃。所以我们在第三个阶段的话，重点发力的越多。到目前这个阶段的话，这两年左右，随着AI技术的兴起，我们重点做了一些AI方面的研究和投入，这是我们整个的一个发展的思路率，这里头在这部分强调一点，这个大家不需要花这么多钱，因为我们作为行业的先驱，这个目前还能站在台上，应该不是先烈是先驱，我们确实走了很多弯路，我们也希望说能够跟大家共同的探讨，能够共建共赢，希望大家少走弯路 。

简单给大家说，魔方智联现在形成了16个子系统，将近300个这个功能模块。这里头包括了从前端的销售类系统，到中间的各业态的运营类系统，到最后这个大数据系统，现在就是我们的实际的成果，挑几个亮点给大家快速的过一下。

第一个的话多业态。这个很重要刚才说了，现在长短租结合一定要有的，大客散客一定要支持的，包括蓝领白领这些东西，这是一定要有的。

那么最后一个的话关于定价，定价的话其实本质来说的话就是两个定价，一个基础定价，一个动态定价，基本定价根据位置产品本身等等，魔方智联大概有20多个维度去做基础定价的算法，然后加上一个动态定价，动态定价的话简单来说就是根据你当前的一种情况，根据竞品的价格、出租率等等，我们来实时地调整我们的价格，以保证我们的收益率最大化，这个在酒店行业用得很多，在公寓行业用得很少，我们是采用的为数不多的几家。

那么财务这一块的话重点提一下，我们支付这块叫功能分账，以及最后的一个对账。功能分账的话简单说一句话，好多企业现在都要面临这个问题，大家很多城市在做资金监管，包括刚才李总说的轻资，都会面临着这个一块钱分成两部分，该给谁的问题，这个是实实在在的，现在大家需要有一个功能。

AI这一块的话提两个功能，一个是现在的AI助手，那么这是亮点。其实就是租前和租后，用了这个之后的话，基本我们这边达到24小时的服务，我们现在的实际数据来说，70%的人工客服基本就不需要了。

最后一个说一下像很多国企很关心的就是安防的问题。魔方智联有一套自己的安防系统，这套安防系统的话，也是在目前这个行业里头应该是最早的之一。通过我们自研的大数据我们自己搞的，能够自动的去捕捉这个视频流做20多种场景的自动识别和报警，而且全部利旧，现在我们视频中所有的安装设备，我们都不需要任何的合作和盖章，直接用。这个是目前我们在内部与我好多合作伙伴都在实际使用的产品。

最后给大家介绍一下我们的一些合作案例。魔方智联的话是魔方生活服务集团的一个核心科技子公司。那么我们从数字化方面各个方面的话，其实现在在对外赋能，这个事情从22年开始到目前为止，大概有个三年左右的时间，那么在合作了大概近百家企业，这里面大概百分之七八十都是国有做保障房的企业，包括在座的很多都是我们的客户，我刚才看到好几个客户。

举一个这个例子，正好今天余总也在很碰巧，我也不知道他会来。我们和宁巢也在合作，我们是他的数值化的服务商之一，也很荣幸能够助力宁巢的发展。我们合作比较早，宁巢当时遇到我们的时候，现在有17000多间，两年前6000多间时我们就在合作，当时他们遇到的问题和我们差不多，他们当时有很多业态，但系统支撑不了了。那么取得这个效果的话就不展开了，余总刚才说了很多，也很荣幸能够给予些许的一个贡献。

最后一个例子的话是上海的一个企业，上海西部集团。这个企业和宁巢的特点完全不一样，宁巢是自己运营了几年，有6000间公寓，那么这个西部企业的话，它是从0开始，所以它的特点是开始它没有任何系统，也不知道公寓怎么运营，所以在探索过程中，这个时候我们的契机和特点是说我们不但输出系统，我们也输出了我们多年的运营的一些经验，包括我们的sop等等。其实客观的说是扶他一程上马。

所以这两家企业和我们合作客户是截然不同的两个客户，最后效果的话也还是可以的，就不展开说了。

那么时间关系的话，那么多的时间展开。关于我们这个行业的科技方面数字化赋能方面还有很多可以展开的功能点、或者说亮点可以思考，那么也希望会后能和各位伙伴能够去学习和探讨。

感谢关注魔方智联，欢迎随时沟通探讨，谢谢大家。

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