莫沸：科技赋能瓴寓资管全链条的实践 | 2025观点住房租赁大会演讲

本文为莫沸先生在2025观点住房租赁大会发表的演讲实录。

莫沸（瓴寓国际副总裁）：感谢大会邀请瓴寓分享在资产管理领域的实践。鉴于时间有限，我将聚焦于几个关键环节进行阐述。

租赁住房属于不动产范畴，其资产管理需基于对行业顶层设计的持续更新。瓴寓对此的理解可分为三个层面：国家层面，租赁住房已上升为国策，承载着“房住不炒”、“租购并举”及服务新青年美好生活的使命；地方层面，如上海、杭州等地，正积极承接并探索本地化模式；具体到保租房，其新使命在于拉动有效投资、构建房地产新模式及完善公共服务。

尽管租赁市场发展迅速，但仍面临产品结构错配与区域错配的显著问题。以上海为例，去年下半年租金承压，究其根源在于局部市场的供需错配：部分区域租赁产品供给不足，优质产品稀缺。

租赁住房需兼顾社会民生属性与市场经济效益。瓴寓的解决之道是：社会端提供“好而不贵”、高性价比的产品与服务；市场端则需精细化管理以保障经济效益。租赁行业对价格高度敏感，抗风险能力相对较弱。以我们的经验看，单项目租金波动100元，对应资产端价值差异可达约2500万元。因此，精细化操盘至关重要。

瓴寓资管已形成“投融建管退”的完整闭环。自初期投资到成功组建两只Pre-REITs基金，目前已累计完成12个项目的全流程退出。核心目标是将投资有效转化为经营效益，这依赖于对三个关键阶段的把控：

1、投资阶段：科学决策，制定可落地的操盘指标，谋定而后动。

2、开发建设阶段：运用风险控制模型，确保产品品质（“拷贝不走样”），并平衡质量、工期与成本。

3、运营阶段：通过精准营销与高效运营，实现投资预期收益。

以下分享瓴寓在各阶段的重点实践：

一、投资阶段：数据驱动精准决策与产品力塑造

• 核心公式与数据模型：瓴寓自2018年起构建大数据与数字化系统，深度赋能投资决策。我们通过模型精准测算项目回报率及租金指标。

• 租金关键因子分析：租金（R）由地段（常量）、产品溢价（关键乘数因子）及运营系数（波动有限）构成。分析表明，产品力是影响租金的核心变量，这在租赁住房乃至商业、办公领域均适用。

• 产品力三大支柱：基于实践，卓越产品力源于：

1）精准客研：深刻理解目标客户。

2）高性价比产品打造：基于客户需求设计。

3）高效运营服务：保障客户体验与收益。

科技赋能实践：

• 差异化定位框架：突破传统4P理论，结合客户思维（3C：客户、公司、竞争）与产品思维（3P：产品、价格、渠道），通过差异化产品引领并满足客户需求。

• 自研FALCON系统：

　客户描摹：生成区域客户热力图与画像，结合第三方数据交叉验证。

　市场研判：集成竞品数据、状态及需求分析。

　智能定价：已迭代至3.0版本，支持区域点位租金自动测算，显著提升投资分析与收益预测效率。

二、产品打造阶段：数据驱动的设计、定价与成本平衡

• 3.0产品理念（松北项目实践）：基于互联网与大数据，将居住空间解构为三大场景：私密空间（卧室、卫生间）、分时私密空间（书房等）、开放空间（客厅）。25平米实现”别墅体验“是其核心突破。

• 户型智能设计：建立包含舒适度、使用频率等七大维度的户型评价体系，运用人工智能优化组合（如30㎡的4×8vs5×6布局），筛选出收益最大化的设计方案。

• 户型溢价模型：基于历史项目运营数据，构建模型预测新户型参数所能带来的租金溢价（如100元或150元）。

• 成本-价格-设计三角平衡：引入大模型，在户型设计、预期售价与投入成本三者间寻求最优平衡点，确保产品高性价比。

三、建设阶段：数据驱动的质量管控

• 质量对回报率的影响：数据分析（2019-2021）显示，噪音与漏水问题对项目回报率（NOI）影响最大。

• 质量管控模型：

1）识别关键质量成本项（如卫生间渗漏、屋面渗漏、隔音、反臭、外墙渗漏）。

2）分析影响这些项的关键因素。

3）制定解决方案，落实事前、事中、事后全流程管控。

• 科技赋能：通过系统建模分析质量成本投入与NOI变化的关联性，指导资源精准投放。

四、运营阶段：智能营销提效

• 双脑驱动决策：结合人脑经验与电脑（系统）数据，进行营销决策。

• 智能渠道筛选：运用科技手段甄选最优营销渠道组合。

• 收益管理：基于数据预测价格趋势，优化收益组合策略。

• 营销动作管理：通过系统对门店及管家的营销行为进行标准化管理和赋能，构建全域营销解决方案（分析+工具），并通过七层漏斗机制保障执行效果。

本次分享聚焦于瓴寓在资管全链条中运用科技赋能的实践，重点剖析了投资阶段的产品力塑造（精准客研、高性价比设计）、建设阶段的数据化质量管控以及运营阶段的智能化营销管理。科技已成为瓴寓提升资管精细化水平和效率的核心驱动力。

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