余佳：双轮驱动模式 从“共生”到“共荣”的生态构建｜2025观点住房租赁大会演讲

本文为余佳女士在2025观点住房租赁大发表的演讲。

余佳（杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理）：各位专家同仁下午好。首先非常感谢观点，能够给大家提供了这么一次分享交流的机会。

作为国有企业在租赁行业的代表之一，今天能站在这里做分享，其实也是机会难得。刚才在台下开会之前，我们也跟几家市场化的企业作交流，目前随着大量保租房问世，给市场化的长租公寓带来了不小的压力。而大量国有企业自持的保租房投运，更给市场化企业带来的巨大的冲击。

事实上，国有企业中作长租公寓运营的公司目前都还处于一个成长爬坡期，整体的运营管理能力，并没有能够和市场上的一些相对成熟的长租公寓的运营企业来抗衡。但是国有企业目前最大的利好就是政府对于保租房项目的大力推进，以及系列政策扶持，让我们能够在当下租赁行情下行的环境中反而找到了发展的机会。

安居宁巢公司作为一家作长租公寓运营的国有企业，目前的运营板块以保租房和市场化房源为主，目前已经在国内的国企运营公司中有一定的品牌认可度。今天我们围绕实际运营案例分享从共生到共融的一个生态构建的。

政策背景这一块我就不详细讲了，因为在座的各位都是行家，对于整个长租公寓，包括租赁住房这一块的政策其实是非常清楚的。那么这里我是想罗列一下关于保房租房政策的一个发展。

因为作为国有企业来说，这两年针对于租赁行业这一块，其实我们扎根在保租房这一块领域。其实大家都很好奇，国有的租赁企业它到底在做什么？它对于今后的所谓保租房行业的一个定性以及说是对于长远发展来看，它是怎么样一个分析和研究，这个就是我今天想跟大家分享的一个点。

保租房的政策从94年开始就已经有一个初期的概念了。在当时可能更多的是一些员工的住房，一些公房，到了2000年以后的经适房，到了1几年以后是公租房，再到现在的保租房。

现在的保租房其实内容涵盖很多，它里面涵盖了人才房、蓝领公寓、白领公寓等等一些属性的房源，针对于现在从中央到省市对于保租房大力供给以及说是品质要求的不断的提升，对于保租房序列从有房住逐渐提升到住得起，住的稳，这方面的要求在逐渐的提升。

杭州市对于保住房这一块的力度供给也非常大。这几年从十四五开始，对于整体保租房投市的数量以及说十五五规划目前也在研究，对于保租房投市的一个数量也都有一个明确的要求。所以说在这种一个供需关系上，现在保租房占领了市场上很大一部分长租公寓的量，我们的租金价格在市场租金定价的基础上，保租房这一块至少在杭州它是以一个市场价9折，不高于这样一个价格的形式进行出租，那么这两块的要素对于我们市场化的长租公寓，其实还是有比较大的竞争和破局。

安居宁巢投资公司其实就是在国家支持扶持保租房运营的大政策背景下应运而生的一家企业。在做企业介绍之前，我想先说一下就是市安居集团的一个架构，杭州市安居集团是市属房企就是保租房序列开发建设，以及运营服务保障的这么一个功能。

它里面分了4大模块，第一个模块就是保租房的开发建设任务，第二个模块就是公租房的运营管理，第三个模块是除了公租房以外的保租房序列的运营管理，第四个模块针对于保租房的物业管理。所以其实安居宁巢投资公司就是隶属于第三大板块，就是做除了公租房以外的所有保障性租赁住房的运营管理。

从公司的整体业务板块来说，我们主要围绕着几大板块，第一个是租赁住房的运营管理，其实跟传统的市场化运营住房租赁的运营公司是一样的逻辑，就是我们会输出轻资产运营，以及说是我们去做一些出租重资产的一些租赁等等一些方式来进行一些住房租赁公寓的一些运营。

第二大板块就是房地产开发和建设，目前公司承载了7个保租房项目的建设任务，当我们第一个REITs项目发行成功以后，我们这些房源都要放到里面去做扩募，最后形成一个投营建管退的循环闭环机制。

第三块我们也会做社会化房源的一个筹集，这里主要涉及到存量的一些房源，以及说是商办楼宇的一些转化性改造类房源的一些投入，我们会去和市场上以及说同样都是国有企业的一些存量房源，我们去进行一个回收归集，然后进行一个分散式的管理。

第四块就是我们的经营性房产的运营，这一块其实比较简单，因为我们其实很多的房产运营都是一个社区型的，所以在这个里面其实有很多的一些商业配套的商铺，所以其实我们也有这么一块经营性房产运营的功能。

大家可以看到，宁巢品牌2017年就问世了，第一个门店是在现在的上城区石桥路，当时是77间的一个运营体量。历时8年时间，从当时的77间现在成长到了17000+这样一个体量。

整体来说，目前到2025年，我们在营的门店一共有17家，在管的公寓一共有将近18,000间，从2024年的财务数据来显示，整体的营收达到了8000万。整体的出租率测算平均是在93点多以上，目前在服务的租客有3万多的体量。

其实从我们整体的运营的体系来说，围绕的是12346这样一个整体的体系，一是一个生态圈，就是致力于打造一个生活+发展的生态圈。

二是两种模式，结合轻资产和重资产，轻重并举的这么一种发展模式。

三是有三大产品线，我们的运营主要围绕人才社区、白领公寓以及蓝领公寓三大产品。

四是服务，“四心”的服务，居住安心、环境舒心、服务贴心以及文化宜心。

六是我们有六项专业化的一个输出，包括设计质感化、产品模块化、服务智能化、空间安全化、管理专业化以及居住社区化。

重点来看一下我们的三大产品线，第一个产品线是我们的人才社区，现在我们在运营的人才项目一共有4个，主城区一共有3个项目，这批人才房的门槛是在我们杭州市评定为A到F类的人才，以及新就业的大学生在杭州已经有就业单位了，大专以上的学历的这么一批人群，他们可以在我们的人才社区申请住房，享受的租金价格是按照市场价格的7折，每一个区域都有一些相应的租房补贴，所以也可以通过采用租补分离的形式，在我们这里享受9折的租金，同时在各个区里面，在企业所属的区里面享受租金的一个补贴。

第二类是白领公寓，其实白领公寓跟我们现在市场化运营的长租公寓性质差不多，主要针对的客群就是城市的白领，喜欢有一个独立的居住空间，并且对于居住有一定品质要求的一些年轻群体。

第三类是蓝领公寓，蓝领公寓的定位就是城市建设者。这里的所谓城市建设者，其实它的意义是很广泛，并不是我们原先传统意义上的一些建筑工人，它更多的包括了一些产业园区的工人，一些快递小哥以及一些外卖员，还有我们的物业服务人员等等，所以蓝领公寓我们主要的服务群体就是这一波为城市建设在做默默贡献的人群。

我们看几个具有代表的运营项目的案例。

第一个是我们的明石公寓，这个项目是2017年10月份通过招拍挂的形式拿到的杭州市的首宗人才专项租赁的用房。当时在产品设计的时候，就以未来社区概念进行的打造，旨在给全年龄段提供一个复合业态给到人才一个能满足他们孩子教育、康养医疗以及说是共创空间等等一些功能的这么一个产品。

在实际落地的过程当中，我们还在周边配套了有近万平方米的一个商业配套以及智能化的一个停车系统。所以这个项目其实是杭州市最早投运的一个人才项目，总的套数有14,000多套，整体目前的出租率在99%，这是一个常态化的出租率。这个项目也是我们现在跟中金合作，就是要在下半年落地的一个REITs的首个项目。

第二个项目是我们的宁巢钱塘蓝领公寓，在杭州的大江东，就是我们现在所谓的钱塘区。其实它地理位置比较特殊，相对来说是比较偏的一个位置。当时市政府作为划拨用地，建成疫情隔离点，用了4个月的时间把整个项目建设起来的。

疫情结束了以后，它中间还承载了亚运的交通人员的保障住宿的这么一个功能。亚运结束以后房源一直空置的，所以在市政府的整体规划决策下，这个项目作为钱塘区的蓝领公寓作了改造，它服务的人群主要就是周边的一些产业工人，以及一些外卖小哥，物业的服务人员。这个项目整体的内部的配置是分为单人间、双人间和4人间三个户型，总体的房源数有4200间，目前里面服务的人群近6000人，密度还是比较大的。

因为它的地理位置比较特殊，在那边除了提供住宿以外，其实我们还配套了公共厨房、洗衣房、健身房，然后活动空间以及一些生活刚需的一些配套。所以在我们看来那个地方就是一个相对来说成熟的一个小型社区。

第三个是我们的宁巢美地公寓，这个项目建设的时候是一个人才专项租赁用房的性质进行了一个设计规划，在亚运期间承担了亚运会媒体记者的住宿功能，在亚残运会的时候承担了亚残运动员住宿的功能，亚运会结束以后，它作为杭州市最大的一个人才社区投运了。

2024年的时候，我们从5月份开始一直到10月份历经了三期的一个招租，实现了整体的出租率几乎到了100%，除了一些流转房以外，我们现在是一个供不应求的状态。

这个项目有几个比较先天的优势，一个是当时设计的时候整个项目的品质其实是超前看的，它里面运用了一些智能化的手段，同时它的地理位置会比较有先天优势。它的一部分区域其实就是地铁上盖，所以它在交通便利，硬件设施各方面都是在同类产品里面是比较有先天优势的。现在产品在年轻人的群体当中受众度非常高，现在是一个常态化排队的一个状态。

下面分享一下所谓的协同共生，其实我们现在在运营项目是市场化和政策性房源相结合的模式。所以为了企业的发展以及说更大规模的一个扩展，我们也会和地方上以及说是一些民营的企业做一些合作。

核心也是把我们自己的规模和品牌能够做进一步的输出，所以在做共生共荣的前提下，我们其实采用的主要是一个轻资产全权委托管理，以及说是一个联合经营的这么两种模式。

轻资产其实很简单，好多的一些市场的公益运营企业其实都是常态化在做这一块的管理，输出一个团队，输出一个平台以及输出一些标准化的东西给到一些业主，一些出租方作正常的运营的扶持。

接下来核心讲一讲联合经营，我们总结出来采用的联合经营的方式，其实它有三大优势，第一个优势就是双方优势的互补，双方合作了以后，通过共同管理决策，达到了一个资源的共享。

第二个是品牌的培育，其实很多的出租方他有自己的资产，他也想打造自己的运营团队以及树立自己的品牌。在这个过程当中，我们进行一个服务的输出，我们派人去指导他们的人员进行一个孵化，等到两三年以后，他们的团队具备长期运营条件了以后，我们就退出，这是作为品牌的培育。

第三个就是利润分成，因为我们是属于联合经营，很多项目是我们来投装修，然后来共同经营进行一个利润分成，所以双方其实是共同投入，风险也是共担，如果项目运营不好，其实双方来说都要分担风险。

(PPT)这是我们一个典型的合作开发项目，是回迁改造的安置房，在杭州拱墅区，项目是2019年交付的。当时交付了以后，因为是农民回迁房，手上有很多房源，零散式分散式的一个个出租，整体出租一直上不去，而且管理相当混乱，安全隐患也比较大。

所以我们和村集体的自有物业联系，村民把他们所有的手上闲置的这批房源归集到村集体，然后社区打包租赁给我们，我们投入装修，然后来进行常态化的一个分散式公寓的一个运营。我们把整体的出租率提升上去了，营收也做上去了，整体的安全管理上也提高了，也避免了零散式的分割出租等等的一些情况导致的整个小区整体面貌以及品质急剧的下降。

第二个项目是我们的圣奥科技园，这个项目是在萧山，它其实是一个多元化的产业园，那么当时建造的时候，它有两栋楼单独拿出来，作为引进企业的员工的住宿需求。当时其实业主也有点茫然，因为毕竟没有从事公寓管理经验，所以在项目初期的时候，我们就对于这个项目介入进行了一个咨询服务，从产品的设计开始一直到产品落地，我们全过程进行了一个产品定位以及租金定价等咨询。

凭借我们的一些运营管理上的一些经验分享，以及说是我们的一些专业指导，项目落地了以后，整体的市场反应度比较好，后来整体又委托给我们进行统一的运营管理，出租率稳定在95%以上，那边的总套数是364套，这个基本上就是给到产业园区的这批企业来做一个集中的提供员工宿舍的这么一个功能。

在房源量的筹集和扩大的基础上，我们也在不断的探索一个管理的高效性，所以我们在23年的时候也投入了很大的一个精力和财力，打造了自己的一套自有的公寓的运营管理的平台。它其中涵盖渠道端、运营端以及说是客户端。租客完全可以通过一个手机app完成线上的在线签约，支付，最后的一些报修、水电费缴费等等一些日常的服务的工作，同时也能达到在线退租的功能。

作为国有企业，我们现在的更多的是在谋划后面五年就是十五五的规划，因为十四五今年落地了，对于前面发生的包括前面整体的大环境来说，我觉得各家单位压力其实都非常大，我们也面临着同样的一个难题。所以我们在十五五住房租赁这块市场到底能怎么样一个发展，以及说是我们对于后期的一个预判，其实我们也是不断的在做分析研究。

我们从几个维度进行了一个分析，第一个是政策环境和产业的趋势，我们认为未来的5年，其实整体住房租赁行业应该是一个利好的行情，至少在我们国有企业加持的保租房的这块行业，应该来说利好政策是不断的。

几个维度，第一个是高层政策的支持，中央一直都非常重视保租房系列，所以说政策的支持力度我相信一定不会减下去。

第二个就是住房制度的改革，那么随着保租房系列的产品的逐渐的成熟，相应配套的一些政策一定会陆续的进行细化以及不断的完善。

第三块就是共同富裕的目标，作为租赁住房，其实也是解决刚需一批人群居住的需求，所以说我觉得基本的公共服务均等化的话，就是会促使保障房覆盖的面积会越来越大。

第四块就是长期制度的一个保障，所谓租购并举，财政投入常态化以及立法推进，一定是会持续的带来一个政策的红利的。所以说针对于这样子保租房或者是纳入到各级政府考核体系，一定会接下去作为政府推进保租房序列的一个手段，所以我们觉得这个行业的发展前景一定是向好的。

第二块就是一个融资环境的变化，应该要抓住当前大环境的这么一个机遇，利用好资金的平台，把资金做到最优化。从4个维度上，一个是利率下行的通道，现在对于保障房这一块项目的融资成本，各家银行之间其实比较卷。作为我们来说，我们现在谈判的空间还是比较大的，所以总体来说整体的融资利率来说是下行的一个状态。

第二个就是专项债券的支持，初期的话专项债的保持规模应该还是持续在一个高位的状态，所以说保障房这一块应该还是属于重点投向的对象。

第三块就是房地产行业的一个风险暴露，那么导致于一些商业银行更趋向于对于一些稳定，但收益虽然小，但是稳定的一些保障房的项目来进行一些融资的支持。

第四块就是资本市场的一个波动，因为REITs的发行对于项目的一个要求还是比较高的，所以说对于在宽松期加快锁定长期低资的一些资金，提升资本结构稳定性这一块上，我们还是要去下一些功夫。

除了外部的这些政策的支持外，我觉得核心的还有一块就是说我们的内功，其实大家都知道过年这段时间杭州六小龙炒得非常热，正因为这样的一个大趋势下，现在整个杭州市对于各个产业到底数字化的运用能不能结合以及怎么结合，大家做都在做思考。

住房租赁这个行业来说，我们也做头脑风暴，一个就是装配式的建筑，接下去我们会加大推广装配式装修，来合理的缩短工期，以及降低我们的成本。

第二块就是智慧平台，杭州一网通的平台如果整体能够实现上线的话，从房源的申请，房源的匹配以及说租金缴纳等等的全都可以采用数字化的一个服务。

第三块就是在ai技术以及大数据，通过从硬件方面就是智能安防，然后通过城市大脑的一个监测，我们可以汲取到租客的一些能耗的监测，我们可以汲取到他们一些对于服务的一些需求，以及说是他们的一些动态行动的一些跟踪，我们可以打造出更符合这些年轻客户需求的这么一个成熟的社区式的租赁的平台。

第四块就是一个绿色低碳，光伏建筑一体以及说是零能耗公寓这一块概念其实已经谈了很久，也说了很久，但是一直都没有落地。所以这一块可能也是作为我们国有企业需要去承载的一个属性，也是需要去下一步能够在产品上进行一些试点和推广的这么一项工作，所以我觉得国有企业在住房租赁板块其实承载的责任还是比较大的。

从前景来看，我觉得这几年因为从政策也好，金融的利好也好，以及说是大环境对于住房租赁市场的一个需求也好，其实还是一个利好的这么一个环境，所以我觉得大家还是要充分利用好当下的这么一个大趋势，一起协作，希望租赁市场能够更加的好。

我的分享就到这里，谢谢大家。

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