主题讨论会：产业共建新范式 | 2025长三角产业论坛

主持嘉宾

苏智渊　戴德梁行董事总经理，中国区产业地产部负责人

讨论嘉宾

谢建朋　深圳科技工业园（集团）有限公司党委委员、副总经理

许志远　中集产城园区运营公司上海区域总经理

刘　舟　中联基金高级副总裁

任亚男　阳光海天停车产业集团战略发展副总经理

国　石　华泰资管不动产基金部总监

所付晶　华夏基金基础设施与不动产业务部总监

苏智渊：谢谢大家。其实时间已经有点超时了，我尽量控制我们论坛的时间，但还是希望这个论坛能给大家一点思想的火花。

实际上刚才主持人讲了我们论坛的主题很长的一句话，这句话我再重复一遍，叫“以产业链图谱为纽带，融合智慧化运营与REITs创新工具，驱动招商生态、风险管控与资本赋能协同升级，共建长三角产业链图谱新范式。”

这句话把它翻译一下的意思，实际上简单来讲就是我们针对长三角的产业园区招商和运营这个“道”，我们到底应该用一些什么样的“术”来去达成这样的一个目的。

所以我就直接开始我们今天讨论，首先我想要谈的就是所谓"道"的问题。

第一个可能大家要在思想上有一个共识，就是我们现在面对的是什么？实际上讲到长三角的产业园区，从上海来讲，最早的园区大家知道是哪个吗？

上海最早的国家级园区，如果我没记错的话，是1982年成立的上海闵行经开区。之后，整个上个世纪的90年代，上海陆续出现了所谓的五大国家级开发区和九大市级工业园区的整个格局。同时在我们长三角像苏州工业园、无锡高新区、嘉兴经开区等等这样的一些园区，逐步的开始丰满起来了。

那么在这个过程里面，实际上从90年代开始一直到2020年，这30年实际上是整个长三角的产业园区蓬勃发展的时间。这个蓬勃发展是这样，吸引了中国最具潜力的或者是最高质量的生产力，这里面的所有的生产环节要素都在这里面。

同时在2005年到2010年左右，这些所谓的国家背景的开发区开始面临了市场化的园区的挑战，所以我们开始看到像类似物流环节里面的普洛斯、佳明、丰树；在产业园区环节里面的像金地、联东、黄浦等等这样的一些品牌在这个时间点开始出现。

这是一个所有的人在地上捡钱的时间，因为你做什么都能赚，所以在那个时间点里面，所有人比拼的是我怎么去在市场上最大可能拿到我应该赚的这个份额。

市场进行充分的分工，所有的人在找自己真正的核心的竞争能力，这个时间是我们最好的时代，我可以毫无疑问的告诉大家。

时间来到了2020年，当疫情开始，特别是2022年的第二次疫情爆发之后，实际上对整个经济的打击是毫无疑问的。那么在今天，我们所面对的其实已经是一个毫无疑问的经济下行的一个过程，那么所有的产业地产人都开始面临了这个市场寒冬。

所以在这个环境下或者在这种背景下，我用几句话其实已经把长三角的整个产业园区的发展历程讲完了。在这个背景下，今天我们的所有产业地产人怎么来看，所谓的产业园区的招商运营的这个“道”，就是最上层的趋势是什么？

那么为了节约时间，我们可以先看一下今天邀请嘉宾的方向，我们其实有两位是来自产业地产园区的开发商，一位是来自我们做智慧化园区管理的，然后另外三位是来自于基金公司，做REITs的。

我的第一个问题实际上想问一下，基金的从业人员所总，从华夏基金的背景来讲，您的观察是怎么样？在目前我们一致认为这个市场可能是一个不好的市场情况下，您从投资和从前端拿项目的角度来看，你从基金的观察是什么？

所付晶：华夏基金是一家公募基金，是公募REITs的基金管理人。

公募REITs是权益属性的金融产品、金融工具。产业园区的开发商或者运营商，融资渠道相对是比较有限的，而这有限的融资渠道多数又是以债务融资为主，比较主流的有银行贷款，ABS、CMBS等等，都是债性。

在2020年4月份的时候，我国开启了公募REITs的试点，我们基金公司业务就在于此。

根据政策要求，公募REITs发行后，原始权益人应持有不低于20%的基金份额，同时基金管理人可以聘用运营管理机构对基础设施项目进行运营，原始权益人获取的回收资金则用于新项目的投资，这样对于产业方原始权益人来说实现了融、投、管、退的闭环，也就是盘活存量，推动增量。

对于基金公司而言，公募REITs为投资者提供了多元化的投资选择。与传统金融资产相比，公募REITs具有稳定的现金流和较高的分红收益特性，且与股票、债券等资产相关性较低，能够有效分散投资组合风险。作为一种收益相对稳定的资产类别，受到了众多投资者的青睐，是一个非常不错的产品。

公募REITs的品类也在不断扩展，从最早的产业园区、高速公路、仓储物流、公共事业，扩展到了租赁住房、消费类、IDC等等，相信未来的类别将会进一步扩展，可能性是多种多样的。

对于各个参与方而言，我觉得公募REITs是一个持续建设发展的市场。

苏智渊：这两年你有觉得从REITs的角度来讲，它的数量有变少吗？从发行的角度来讲。

所付晶：公募REITs如果从2021年6月份首批REITs上市算，已经有4年时间了；如果从2020年4月试点启动看，则有5年时间了。

这四五年时间公募REITs是一个持续发展的过程，2021年6月21号，首批9单产品发行上市，刚开始的时候公募REITs了解的人不多，后面机构投资者慢慢开始关注，2021年到2022年市场总体上是非常红火的。进入2023年受到部分产品经营的变化，REITs市场则发生了较大的波动，期间出台了很多政策，行业也进行了广泛的讨论，现在看，这是REITs市场一个试点完善成熟的过程。

2024至今，公募REITs的发行已经变成常态，发行加速，品类增多，规模不断扩大，可以看到，市场发展是越来越好，实现了“投资-运营-退出-再投资”的良性循环。

公募REITs作为资本市场的创新产物，已在盘活存量资产、激发资本活力方面取得了显著成效。公募REITs市场必将在服务国家战略、赋能实体经济的征程中，绽放出更加绚烂的光彩，为我国资本市场的繁荣发展注入源源不断的动力。

苏智渊：太好了，几句话帮我们把REITs，特别是公募REITs的整个发展历程很清晰的梳理出来了。

所以我们从刚才两位的观点，其实很清晰的可以看到前期的投资怎么看，以及我们在投之后从基金的角度怎么来看它后面的市场。

我想用很快的第一个问题给大家先建立一个总体的概念市场，正在发生一些什么变化？

讲完这个“道”之后，我们其实要进入“术”的环节了，实际上我们有几个分议题，第一个分议题我觉得更多的是从我们一开始进入产业开发的目标，也就是怎么来迅速完成高质量的招商这个角度来说的。

实际上要完成一个很好的产业园区招商跟这个园区的location，它的产品特色，它的地区的产业链属性等等这些所谓的产业朋友圈是分不开的。

所以这个问题，我想先请教我们两位产业地产的开发商，特别是像谢总和徐总。从你们的经验里面看，怎么去建立和打造你自己产品的产业朋友圈。

我相信这是我们所有的做产业园区开发运营的人最关心的一个问题，所以首先先我们请教一下谢总，从你们的园区来看怎么来做这件事？

谢建朋：好，非常感谢观点的邀请，感谢主持人，这个问题说内心话确实是当下非常焦点。

我们深圳科技工业园集团自1985年成立以来始终站在产业创新的前沿，率先在我国开发建设运营科技园区。

集团致力推动中国高科技产业发展，以“科技产业专家+平台搭建者+产业投资人”三重角色，通过基金招商、空间运营、数据驱动、生态协同四维模式，构建了独特的产业生态体系。

“基金+基地”模式，是指以资本为纽带吸引优质企业。打个比方，深中发展产业基金作为深业首个招投联动项目，已成功投资京宇一美、金山医疗等企业，直接带动中山项目招商；通过“以投带引”，精准吸引半导体、人工智能等目标产业的高成长企业，形成“资本导入-产业落地-反哺投资”的闭环。

再者，集团会通过空间+数据来精准匹配产业需求。

空间指的是多元空间载体，针对不同规模企业需求，提供研发总部、加速器、实验室等差异化空间，打造“创新社区”而非简单园区；

基于5000万条产业数据构建企业图谱，实现精准客户画像。例如通过分析半导体产业链上下游，快速锁定潜在入驻企业，这就是大数据招商。

生态圈的构建也是十分重要的，深圳科技园的生态构建分为三层：一是产业层：以小米、微步等龙头企业为锚点，拉通上下游形成集群效应，如围绕人工智能园区聚集芯片、算法、应用企业；

二是智库层：组建行业专家顾问团，通过“科技园大讲堂”等活动共享前沿技术，赋能企业创新；

三是盟友圈：联合研究院所、高校、投资机构等创新主体，形成“技术-资本-市场”联动生态，例如联合中科院资源推动成果转化。

深圳科技工业园集团的核心竞争力在于：以资本为杠杆、以数据为引擎、以朋友圈为纽带，持续推动“产业集群-创新社区-城市升级”的共生发展。未来，这种模式将为粤港澳大湾区科技走廊建设提供更多样本。

苏智渊：谢谢谢总，讲得很全面了。我相信谢总的手机应该是大家都想拿到的，因为他朋友圈价值实在太大了。

我觉得谢总可能把朋友圈该讲的内容全讲完了，许总可能已经没有补充了，许总看还有什么可以稍微再补充一些的吗？从中集的角度。

许志远：谢总在科技行业领域深耕，把朋友圈各套打法说得很透彻，今天也是受益匪浅。

招商这个议题，今年可能稍微柔软一点，去年比较硬，去年讲的议题同样的是这个出租率和租金双下行的情况下，我们如何来去招商，直面本质。

那么实际上这个问题也是应该来讲我们在场的各位，包括我们坐在台上的大部分同志，都是日常面临的一个问题。

所以这个产业招商与生态朋友圈的构建。我们来讲这个议题实际上目的还是说为了怎么样促进产业招商。

那么刚才其实包括谢总也好，李总其实也提到招商交女朋友，我们生态朋友圈去怎么去构建。说白了，生态朋友圈招商，你得把各类符合对方发展的要素你得组织起来给他助力，那不是说我去交朋友，就是为了来让你租房子，那你这朋友交不起来。

那么回到我们中集产城，我们这些年做的一些尝试，跟各位报告一下。因为我们中集稍微还有一点特殊，因为我们本身是多个领域的链主企业，我们在物流服务与装备，在能源化工与装备，海洋工程，还有特种车辆等等，都是全球领域的链主企业。

所以我们自身回到我们自身做产业招商，构建园区生态的时候，会特别重视产业链的深入的服务和供应商生态的构建，去找到合适的能跟你交上朋友的这些企业和平台，首先要匹配所在区域产业定位，我们把学术机构和研究机构，以及政府、企业、协会都链接起来，这套方法论我们总结起来主张叫“学、研、投、政、企、协”。

那么我们如何去把这些要素发挥好，来构建你的朋友圈。首先其实刚才会前葛总讲的，要把我们相应的制度设计生态的构建，这个是首位的，今天可能我感觉可能地方政府部门领导相对少点，但我觉得应该可惜了，他们应该多来听听。

回到我们产业园区的具体工作，宏大叙事背景下，我们才能去做我们所谓一个园区内的小环境的叙事，所以应该是讲我们在目前这种宏观环境的背景下，我们园区的管理者如何去做？

刚才我们讲到从招商和产业链的生态，招商实际上从我的理解上来讲，大家就是一个信息的触达，首先你找朋友你要去找，你就得实打实的去跑。原来我们讲阿里铁军也好，那就得去跑。那么现在新范式下我们讲数AI据赋能也好，你就得通过数据去分析，去找到合适的能跟你交上朋友的这些企业，能够这个匹配你所在区域产业定位的企业，你就得大量的去链接，去交朋友，这个是首先第一个你得去接触。

第二个，我们接触上企业后，要去组织好区域以及我们园区能匹配的生产要素。因为我们本身制造业企业出身特别讲究生产要素。以前我们讲土地、劳动力、资本，现在我们讲技术，甚至现在讲到数据，讲到这个算力，我们要把这些新型的生产要素，要为你牵引过来这个朋友，要组织好区域政府以及园区生态伙伴生产要素，在土地、载体等空间要素的基础上，搭建更加系统的服务，这个是第二步。

在这个基础之上，我们再谈运营服务，我们未来从生产性服务业的角度，在业务上链接区域政府及链主企业的应用和业务场景；在技术上去组织相应的技术平台和高校智力资源；在成本上去考虑微电网配置，优化高能耗企业的能源成本，甚至组织资源去拓展一些海外市场，这个是第三个方面。

第四个方面，招商这个问题应该来讲长时间的不可避免，但是我们第一个在大时代转变的背景下，一定要先做一些系统化和前瞻性的布局。

首先，我们讲我们现在未来交朋友可能已经不是这个现在的企业主，马上可能企二代出来主导工作，企二代接手之后，他的需求又不一样，可能会更关注数字化、国际化，我们是否有做思考？

同样的可能未来我们的园区，可能不是服务大量的劳务工人，生产自动化的进程在加速，你可能服务的是机器人，对吧？那么从服务角度工人转为机器工人他显然是两个概念，你应该去做哪些准备，我们要提前把要素要配备好。

同样的未来的企业它可能不再需要那么大面积的土地，比如说人工智能企业，他更多的需要算力和应用场景了，你要发展人工智能产业，你说你没算力，说我给你装修个五星级的办公室，那没有意义。

所以这些我们前置来看，去挖掘未来我们所交的朋友所招引企业的真实需求，去帮助企业构建好能够助力他发展的生态系统和平台，多为他创造增量价值，自然而然招商的成果也不会差。招商招的好，留得住，实现稳定发展，能够穿越周期，那你的资产价值表现，你的公司整体表现也不会差。

苏智渊：许总提了一个很好的观点，我觉得在今天会上还是蛮重要的。与其你在哀叹现在的租金空置率等等这一系列的问题，你倒还不如放下你的所有的这些焦虑，去想想未来。在未来整个产业范式在发生巨大变化的时候，你是不是可以提前做一些准备。

我觉得这个很重要，因为确实像许总刚才讲的，我们今天我自己在今天的整个的产业的生态链里面，已经发觉有大量的企业在跟我咨询未来怎么做，所谓的黑灯做无人工厂。

在这种情况下，它的整个生产要素环节在发生根本性的变化，我们作为产业地产本身房产的提供者，我们是不是要做一些准备，其实是很值得大家做思考的一个点。

当然我也观察到，前面两位其实都提到了关于在对我们产业地产环节所发生的一些变化，其实就是我们一直在说的所谓智慧化，智慧化怎么在影响我们的产业地产？

所以我们进入我们的第二个话题，在智慧化的园区运营里面，其实我们可以做一些什么？那么今天我们也很有幸请到了我们的任总，是做我们的智慧化停车的这么一家公司。实际上智慧化停车可以认为是整个智慧化园区运营其中的一个必不可少的一部分。

任总能不能也给我们简单介绍一下，从你们公司目前在做的产品跟我们的产业园区的运营上面，它的连接点在哪里？以及你认为会对这个环节产生一些什么样的影响？

任亚男：首先感谢主持人，我这边是阳光海天，阳光海天本身它是一个停车管理运营公司，怎么说它是华平和高盛投资了40亿的平台。

这边的话如何对产业园赋能，其实我们是有两大优势的，第一个大优势就是我们的专业运营平台，我们的管理化系统，实际上我们公司成立了19年，它已经形成了一套非常完整的服务体系和服务标准，以及这种应对突发能力的这种能力。

第二个就是我们的数字化，我们虽然是一个运营公司，但是我们公司是有大几十项的高新技术专利的，我们也是投资了一个亿自主研发了一些园区内的停车系统。

关于我们这个系统它是有5大B端的服务端口和C端的服务端口，比如说我们是有一个AIPP平台，它是可以通过VR和AI统把整个园区的停车全部全景全息的是展现在我们的数据平台上。

比如说这个是到我们远程的平台之后，我们可以随时抓取任何一个城市任何一个场景，任何一个园区的所有的数据，包括它的停车的什么时候进来，什么时候出去，什么品牌，然后包括也可以根据车型来捕捉它的偏好，我们是可以把全套的数据系统是建立大模型进行数据分析的。

这种数据分析实际上我们就可以形成一套完整的数据报告是要反哺给我们的园区，我们园区可以根据它这个车流量来分析，就是分析它各种可能招商可能运营过程中的一些问题。

然后另外的话，我们自己也会有一个ERP系统，我们可以根据把园区内所有的停车的情况全部数据抓取之后，我们其实是可以分析它大概在什么时间是有一些空档，那么我们其实可以是比如说在周边引流或者有其他的一些提升我们停车收入的一些手段，我们是有一套完整的打法。

比如说我们的车主是有一个happy停车软件，进入我们的园区内可以完全实现这种比如说正反巡系统，然后预约车位新能源的一些服务，然后自主付费。

其实它是形成了一个最大的周转率，然后对于我们来说，其实我们在运营园区的时候，我们是把园区定为，这个就车场作为园区的第一大堂，就是进来之后，我们这个其实是有几个维度的，第一我们是车流，第二是它在周转率，然后第三就是他的满意度。

就是第一我们在招商过程就是在车场运营中，第一我们如何吸引车流，然后周转率比如说我们这些智能化的系统，即使是辅助于它来做这个就是快速扭转的，比如它不会形成园区的拥堵，它可以快速进入快速驶出，所以它形成一个大的周转率。

然后各种系统的一个完备是能提高客户的满意度的，可能下次来园区办事儿，另外的话比如说在我们happy停车，我们的车主拿到系统之后，不仅仅有之前的，比如说正反巡所有的服务系统，它还有形成了一个千场千面的一个服务系统。

比如说我们来这里喝茶，我们扫一下支付，然后它就会形成园区内的千场千面的一个场景，园区内有什么餐厅或者有什么特色服务，其实它是可以定向大众点评，一样是服务于我们的业主的，其实它就是使用率和点击率是非常高的。

苏智渊：这个蛮重要的，我每次去一些大的产业园，最大的问题我就不知道要去哪吃饭，这个挺好的。

任亚男：对的，然后另外我们是跟支付宝这边是有战略合作，就是唯一停车领域的战略合作，因为支付宝也是我们停简单的投资人，所以它是有个灵动岛，比如说我们到了支付宝这一点击支付，它下次再来到这个场景的时候，它能也是针对性的对你有一些精准的投放。

所以的话其实我们是完整的一套智能化系统辅助于我们园区的运营的，也希望在这种情况下降本增效，然后园区出租率下降的过程中，运用我们的专业能力帮产业园提高收入。

另外因为在这种大背景下，其实我们是自信于我们的专业服务能力，所以的话其实我们现在跟园区的合作，条件也是非常优惠的。

比如说你原来运营的一个保底租金我们是可以达到的，我们运用自己专业的运营能力和智能化，我们是有信心给它提高一个水平的，提高水平之后其实大家还可以坐下来谈一个超额收益。

所以我们现在集团性的合作，在大背景下，我们的集团性合作推进得非常快，也希望有机会服务于各个园区，谢谢大家。

苏智渊：太好了，其实已经看到即使停车这么一个小的东西，其实已经可以做到很深了。

所以实际上我认为未来整个所有园区内部的精细化管理的每一个步骤，其实都是有可能进行分工的，而这样的分工其实都会为未来的园区的增值提供它的所在的价值。

好，谢谢任总，我们也可进入到第三个议题，第三个议题其实就是跟我们几位基金经理有关系。

那么实际上我们知道在一个园区的成功运营到一个阶段之后，对开发商来讲怎么提高一个园区的高周转率，这个是一个很重要的话题。

一般我们在做整个产业园的前期策划的时候，如果你能判断一个产业园的内部收益率达到7-8%，其实已经是不错的园区了，7-8就意味着它的回收期在10年以上，十几年。

所以这也是为什么我们一直说产业园区，这是一个不赚钱的事儿，是一个赚吆喝的事儿。

但是随着我们2021年整个公募REITs的推出，其实大大把产业园区的整体的回收周期给缩短了。这个对于产业地产人来讲不算新鲜事儿，但是我们等了整整10年，如果我没记错的话，终于在2021年出了所谓的基础设施的公募REITs。

所以我在这里想请教三位我们的基金管理人，一位一位来，首先我想请教一下我们刘总。

刘总从您的角度来讲，目前你们所做的多层次REITs市场在产业园目前的整个实践成果大概是怎么样的？给我们简单介绍一下。

刘 舟：谢谢苏总，还有观点提供这样一个交流的平台，前面各位的领导的发言今天也有认真聆听，真是受益匪浅。

我是中联基金的刘舟，中联基金其实是一直致力于做全链条、全产品REITs服务的公司，我们前期可能做的业务会包括大家比较熟悉的公募REITs、类REITs，还有包括Pre-REITS。关于今天产业这个话题，我们一直觉得产业是一个地方区域经济发展的重要载体，也是一个区域经济高质量发展的重要基石。所以我们围绕产业载体这一业态做了很多的一个布局。

刚才其实很多领导都提到，在传统的产业园建设除了面临商办资产投资周期长，回收资金慢，融资渠道单一问题，还包括到后期产业的培育、客户的维护、生态链的建立，整个周期都需要持续资金投入。

整个REITs的一个推出给整个产业园开发提供了一个新的投融资管退的模式，今天很多领导也都提到了苏州工业园区的这么一个区域，我们其实也一直在坚持着园动力刘总提到的长期服务主义的理念在服务苏州工业园区。

我们2017年跟苏州园区国资新建元集团合资设立了元联基金，也举例说下我们在苏州工业园区到底是怎样在产业载体这个业态实践多层次REITs市场。

从2019年开始，在公募REITs还没有推出来的时候，我们服务苏州工业园区发了第一单产业载体的类REITs，用增量的资金带动新项目的建设。包括刚才李总提到的苏州BioBay也是我们在2021年给企业服务发行了类REITs产品，葛总提到的娄葑街道集体经济REITs也是最近服务的产品。

刚才大家提到21年公募REITs的一个推出，我们也服务苏州工业园区2021年作为全国首批，江苏省首单REITs“东吴苏园”的发行，也为苏州工业园区产业载体都提供了一个新的投融资方式。

基于2021年的公募REITs 推出，其实我们还在苏州工业园区设立Pre-REITS基金。Pre-REITS基金我们主要包括三大类，一类是开发基金；帮助园区企业代建规范化厂房，助力企业扎根园区，解决了企业产业化落地阶段的载体建设需求，让企业无需为建设厂房等基础设施耗费过多精力和资金，可将更多资源投入到研发、生产和市场拓展等核心业务中。一类是更新改造基金；苏州工业园区经过30周年的发展阶段，原来的老旧厂房都面临更新问题，所以我们跟苏州国资设立了更新改造基金，收购一些老旧厂房的资产，提升城市形象，吸引产业入驻，另一类是收并购基金；我们在核心的产业区域去收购产业载体，为产业扎根服务。

这个就是我们提到Pre-REITS基金形式多样化，服务的业态多样化，但主要还是希望在目前环境下去帮助政府，帮助企业解决一些痛点，希望多层次REITs的金融工具，能真正给产业园区赋能。

苏智渊：我今天终于知道苏州这么多平台公司后面的钱到底是谁的了，下次有机会我们的一些项目要做定件的话，我可以直接来找你。

第二个问题，我想问一下国总，其实刚才所总把我们的整个的公募REITs的发展历程很快的梳理了一遍。我们已经看到从今年开始公募REITs的方向或者种类，品类已经发生了很大的变化，出了很多类型的公募REITs。

所以我也想请教一下，从您的观察来讲，公募REITs对产业园的发展趋势带来什么新的变化？

国　石：好的。谢谢观点，谢谢主持人。我是来自华泰证券的国石。

华泰证券在公募REITs有两个角色，在发行过程中担任资本中介的角色，在项目发行上市之后，华泰证券资管作为基金管理人，做存续期的管理，受投资人委托进行投资，为投资人把好这扇门。

这两个角色反映出资产和资金的对接。在长三角地区，我公司管理着一条高速公路，管理了一个产业园区，管理了一个仓储物流园，管理了一个人才公租房，类型还是蛮广泛的。

公募REITs是一个特别好的工具，自2020年时点以来，政策调门非常高，从国办到各部委，发文支持了公募REITs，支持企业参与公募REITs。

那么这些文件我就不一一分享，但是我特别想分享一个文件，就是24年7月份，在中央纪委的网站上有这么一篇文章，叫做《提升金融服务实体经济质效》，把公募REITs定义为服务实体经济创新性普惠性金融工具的典型代表。

那么现在发展到了一个什么样的程度呢？从2021年首批到2023年的年末，发行上市的接近30单，而2024年全年翻了一倍，也是接近30单，截至现在上市的共66单。最新一单是昨天我司管理的项目，华泰紫金苏州恒泰租赁住房项目。

今天的论坛是谈产业园区，在66单项目中，底层是产业地产、工业地产的一共是26单。包括产业园和仓储物流，这还不包括正在交易所在审批的两单项目IDC项目。

那么26单项目在66单项目里面，我想到两个成语，第一个叫做“长坡厚雪”，第二个叫做“积厚成势”。“长坡厚雪”形容未来趋势，一个非常长的赛道可以滚出很大的雪球。而积厚成势正是现在我们所经历的，作为一个非常厚重的板块，已经带来了产业园区发展的一些势头，这些势头是不可逆的。

那么现在可以回答刚才主持人的问题，我想分享的是公募REITs的出现给产业园区实现了哪些赋能。

因为大家都想通过这个管道来退出，那么资产一定会被塑造成管道的样子。那么这个管道到底长什么样？

那我想从三个方面来分享。我把产业园区比作一个人体，骨骼是资产，肌肉是运营，血液是资金。我讲的微观一点，公募REITs的审核关注要点，在这三个方面都有一些非常具体的指导。

时间关系每一个方面我只提一个点。比方说，在资产的方面，传统房地产思维的开发商以散售的商业模式回笼资金，可能带来园区产业碎片化，整体运营风格不统一，运营效率不佳等的问题。

审核关注要点要求在单体建筑中未纳入部分资产原则上不得超过面积的30%，最高不得超过50%，这样其实就引导开发商改变散售的这种模式。你想去尝试REITs，那么一开始要做一个整体的打造。

在运营方面，其实咱们说产业园是生产要素的整合器，它所面对的相关利益方是非常多的。基础设施有两个性，一个叫做公共性或者公益性，一个叫做经济性或者叫收益性。产业园也是一样的，它具备为政府招商引资的公共性，但是产业园要活下去，也要具备经济性。公募REITs这种金融产品，它非常强调资产的经济性。

过去房地产一直上涨的这种情况下，大家都不重视经济性，因为发展会解决很多问题。但在当前的经济环境下，就要求产业园的公共性和经济性兼顾。

比方说，原本为了产业招商引资，政府直接去补贴租金的这件事情，在审核中是过不了的。那么产业园就要考虑是不是要增加多经收入，或者换一种方式吸引你的租户进来。对租户的经营情况和履约能力的考察，也是非常关键的，这是第二块。

第三个在财务方面，或者说现金流方面，因为公募REITs是给投资人分派现金流的产品，如果是一个没有现金流的收入，收入的质量就很差。

我们也见到过某些项目，有一笔追缴的租金，搞不清楚是前年的还是去年的，这样是说不通的，这样是无法发行公募REITs。所以就倒逼这些企业去完善台账系统，提升应收账款的管理。

因此，公募REITs的审核规则最终促使产业园区提升运营管理效率，向管理要效益。这就要求我们以终为始，按照退出标准来指导产业园区的开发和运营。

苏智渊：谢谢，我相信应该今天我们所有的嘉宾都已经有机会发表他们的想法了，但是在其实在产业园区的整个的发展过程里面，有很多点其实仍然是值得我们更加深入去考虑的。

所以我在这里也想简单做一个总结，其实从目前来看，可能对我们所有的产业地产人来讲，都是一个所谓的至暗时刻。但是实际上很多的优秀的想法往往是由一些优秀的企业家在这至暗时刻所迸发出来的。

所以我觉得就像今天这样的活动，对大家能够共聚一些所谓的思想的火花是很有价值的，我也希望我们台上和台下的所有的产品能够秉承一个所谓长期主义的想法，因为确实做产业地产真不是你短期想赚一笔大钱可以做，所以如果有长期主义的想法，我相信我们整个市场还是会总有一天是会回来的。

好，再次感谢我们在台上的所有嘉宾，也谢谢台下聆听的观众，谢谢。

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