刘瑶：新形势下园区模式的迭代发展与机遇挑战 | 2025长三角产业论坛演讲

本文为刘瑶先生在2025长三角产业论坛发表的演讲。

刘瑶（园动力产业发展集团副总裁）：刚才各位嘉宾已经分享了关于专业园区和自身园区运营的细分内容，观点和主题都是非常鲜明的。

观点一：产业园区的四种模式

园动力从创始到现在，依托市场和园区发展的红利，实现了快速的发展，并已初步完成了全国化布局。现在国内有些媒体在唱衰市场和制造焦虑，但是我们认为，园区市场是欣欣向荣的，并且依然有很多机遇。

今天跟各位分享的内容主要包括产业园区发展的两个核心内容：第一个是园区模式；第二个是园区运营应该如何做，以及需要满足客户的哪些需求才能更好地契合市场。

园动力发展至今，我们作了大量的政府接待工作。同时，我们发现随着市场环境的变化，无论是地方平台公司，还是央企、国企，这些客户的需求正发生本质的转变。第一个是区域的转变。有大量的中西部地区的平台公司在积极推动产业转移，主动到园动力华东区域、华南区域的城市展厅进行交流。第二个是客户类型的转变。目前，我们服务的主要客群“央国平”企业，正快速进入产业园区的开发建设中。

园动力的核心理念就是在整个园区开发和经营链条里，提供一个全流程、全周期的一体化服务。通过多年的实践和总结，我们把经营性园区主要归纳为以下四种模式。

第一个是产业地产模式。刚才我也听到有嘉宾说不太愿意提“地产”的字眼。确实，我本人也是从传统产业地产公司出来的，产业地产会更多地关注去化和经营性指标，其本质是追求快速回复现金流，以实现高周转。

第二个是产业新城模式。在这种模式下，国内起步比较早的一些上市公司和龙头企业，也落地了很多成功和失败的案例。

第三个是产业地产轻资产服务模式。就是原有的一些产业地产商，通过输出自己的轻资产服务，进一步触达部分有筹、建、营一体化需求的投资商，来推动自身重资产模式（产业地产模式）的落地。

第四个是园动力的全流程一体化的运营服务模式。我们不太愿意把自己和产业地产模式、产业地产轻资产服务模式进行比较，因为我们的服务理念是结合客户需求，提供定制化的服务。

下面，我通过典型案例来介绍一下园动力的全流程一体化的运营服务模式。

比如国内某副省级城市的区级平台公司，拥有大概200亩的工业土地，准备开发经营性产业园区。平台公司开发园区的初衷是加大固定资产投入和基础设施建设，提升公司自有资产的份额，因此，区政府要求园区必须由平台公司进行自投、自建、自招、自营。平台公司和多家产业地产开发商磋商后，均无法实现既定目标。最终，平台公司和园动力达成合作，由园动力为项目提供全流程一体化服务，并提供前端的融资服务。此外，我们还在很多成熟的园区里，帮助入园企业提供融资服务，助力企业良性发展。

同时，园动力在项目的开发、建设和运营等各个阶段，均可以提供定制化的服务。比如上海、杭州等重点城市的一些腾笼换鸟和城市更新类的项目，存在产业聚集度不高、入园企业数量较少等痛点。投资方邀请园动力为这些项目提供全方面赋能，包括产业定位梳理、产品优化、成本配置、招商运营、资管物管等服务，有效推动各个项目的落地实施。

所以，我们的全流程服务体系在整个园区开发链条里是相对较长的，且能够精准匹配客户需求。同时，我们作为一家民营企业，通过扁平化管理，可以为客户提供高效的服务。

观点二：产业园区具有三种属性

目前，国内的产业园区市场竞争的确是蛮激烈的。去年宁波某区属国企的一个园区项目，总建筑面积约9万㎡，共有12家产业运营商来投标，这也客观反映了园区市场的内卷程度。在园区内卷的同时，我们也在不断思考园区的本质是什么，我们认为园区主要有三个比较明确的属性：第一个是经营性属性；第二个是固定资产属性；第三个基础设施的属性。

第一个是经营性属性。无论租售或者土地交易，园区首先是一个具有经营性的资产。

第二个是固定资产属性。产业地产模式的开发商会尽量降低自持比例，以增加销售利润。而央国平企业在开发园区的时候，会考虑增加自持比例，因此央国平企业开发园区的固定资产属性更强。

第三个是基础设施属性。很多大型建筑企业通常采用“EPC+O”模式进行园区投标。其中，在投标阶段必须有“O”的资源，才更加容易中标。

目前，我国在“强化债”的背景下，仍然鼓励产业园区发展，政府通过发布“专项债”的方式支持园区开发建设，也正是因为产业园区具有以上三大属性。

观点三：产业园区涉及四方参与者

我们认为，产业园区从开发建设到招商运营的主要参与者包括四大类：第一类是政府，它是土地产权的持有者，以及产业导向和顶层设计的规划者；第二类是投资方，它是资金成本的投入者和产业园区的开发者；第三类就是入园企业，它是园区载体的使用者和区域经济贡献者；第四类是运营服务商。

因此，园区的运营成功就是要满足这四方参与者的多元化需求。其中包括：1）政府方需要清晰的产业落位和精准的产业招商，并树立园区形象；2）投资方需要考虑园区的经营属性，实现既定的经营目标；3）入园企业关注的是降本增效。刚才有位嘉宾也说到，要如何通过运营来增加经营性收入和租金收入，但是任何一个入园企业都希望低租金/低售价，以最低的成本进行经营；4）运营方通过提供运营服务，以获取相应的运营利润。

观点四：产业园区的评判标准

根据市场的实际反馈情况，每个园区的评判标准不一。比如，华中区域平台公司更关注工程进度；华南区域平台公司更关注经营效益；长三角区域平台公司更关注的是产业聚集度、产业生态、精细化运营服务等。我们认为，如果想满足不同园区的评判标准，必须要以长线条、一体化的思维和丰富的产业运营能力来提供服务。

我们认为，未来的产业园区服务模式就是要以全流程的思维方式来搭建产业园区的服务框架体系。

观点五：产业园区的发展趋势判断

2024年，园动力提出了“1314”的园区服务理念。其中，“1”是通过一张蓝图绘到底的方式，把整个园区在规划建设阶段就有详细的产品落位和商业模型。“3”是结合园区的三个阶段（经营建设阶段、招商阶段、资管物管阶段），通过园动力的全流程赋能，更好的为存量载体和新增载体提供运营服务。另外一个“1”就是一体化的工作思维。其中包括：1）“无产研、不设计”，因为没有产业研究的产品是不符合市场需求的。2）“无品牌，不招商”，因为任何一个新建的园区，要做好开发运营，必须有一个品牌立意，必须要做好品牌包装，品牌升级，品牌打造。“4”就是我们前面提到的“四方共赢”，只有满足四方各自的需求，才是达到合格标准的好园区。

目前，园动力在全国16个省份，45个城市布局了超150个园区，我们每天都在孜孜不倦的对接市场，解决客户的问题。因为在我们看来，最务实的为客户提供一体化的解决方案，就是我们能够接近市场、了解市场、结合市场，并不断提升解决问题的能力。第一年我们做园区的时候，发现很多实体企业就要一个字“快”——快速建设、快速去化。现在很多国企园区就要“慢”，要把园区生态培养好，要把产业氛围打造好。同时，我们坚持用全国化、全周期的眼光去对待市场的变化和需求，通过A市场寻找解决B市场需求的方案，这也是我们认为最行之有效的方法论。

在产业园区招商方面，我们认为全国化的联动招商，不能只浮于表面的招商动作，做这种传统的招商行为。目前，地方政府在招商方面都在强调异地招商、联动招商。但是如果招来的优秀企业，面临政策无法兑现、资源难以供给，只有一些闲置的载体可用，这是很难留住这些优秀企业的。

为了解决招商难的问题，我们也做了一些模式创新，具体包括：1）龙头企业产业资金的创新。由国有平台公司和龙头企业联合成立产投基金，用于投资我们招引的一些入园企业，实现公司层面的深度捆绑和融合。比较成功的案例是，在我们运营的杭州项目中，科百特公司已经投资了很多家企业，都是他的上下游企业（不了解的企业他不投）。目前我们在对接一些半导体行业、AI数字行业的企业，通过躬身入局，才能更好的了解这个行业、更好的了解目标企业，更好的为企业提供相关服务。2）现在很多国有平台成立的产投基金的审批效率是比较低的，这是最大的问题。在审批效率上，我们也会帮忙设计一些解决方案，包括如何跟民营资本结合，如何实现“先投后赌”等，这些都是招商做产投基金的一种手段。

同时，园动力的招商模式也充分契合了全流程一体化的服务理念。一方面，在项目前期的产研设计阶段，招商部门就要介入，深入了解客户的需求，打造适销对路的市场化产品。另一方面，招商采取“三台”的工作方式。其中：1）前台是园动力的自有招商团队，由团队去完成客户需求的实时对接。2）中台是区域公司，组织协同和配合各个行业的研究，以及各园区投资商的需求。3）后台是产研部和设计部，结合前台的意见，完善和优化产品方案，与招商团队合作解决项目出现的各种问题。

以上是我和大家分享的园动力的经营理念，我们虽然是一家年轻的公司，但是我们做任何事情，以及服务任何客户，都是坚持长期主义的思维方式。截至目前，我们服务最长的一家客户的时间是4年半，涵盖了一期、二期、三期项目等内容。究其根本，是我们用真诚的服务态度、专业的服务理念、市场化的解决方案，去帮助客户解决问题，而不是简简单单的考虑如何赚更多的钱。我不太认可有些合作商说园动力是轻资产公司，我们一直认为轻资产是相对于重资产而言，我们就是一家纯粹的运营服务机构。在整个园区链条里，我们一不拿地、二不建设，因为地有资源性和周期性，建设有专业门槛，甚至地方都有一些专业资源，这两个业务板块我们是不碰的。

最后，希望以此次大会为契机，我们和行业内各类园区运营商能够充分的交流，也欢迎大家来我们园动力进行交流学习，共同为产业园区的发展碰撞出更多新的信息点和新理念。

感谢大家。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。