肖琴：从大拆大建到精准焕新--空间重构驱动产业升级 | 2025长三角产业论坛演讲

本文为肖琴女士在2025长三角产业论坛发表的演讲。

肖琴（润城新产业副总经理）：尊敬的各位嘉宾，产业园区的朋友们，大家下午好，我是润城新产业的肖琴，很高兴参加今天的“观点2025长三角产业论坛”。我今天分享的题目是从“大拆大建到精准焕新——空间重构驱动产业升级”。

相信大家现在也都看到了我们当下产业园发展的困境。一方面有很多建成的园区大量空置，很多低效工业用地资源浪费严重，但另外一方面，各地现在也不断在新建园区，包括一些工业上楼的项目，很多项目其实产业定位非常雷同，比如说一股脑的都干人工智能产业园或者低空经济产业园，同质化竞争非常激烈。因此现下产业园的转型是非常必要的，未来一定是会从增量的扩张慢慢转向存量的提质，而且整个产业园的发展也会从传统的空间出租思维转向为需求创造。刚葛总也提到，实际上之前张江就已经在做一些转型了，我们产业园的运营会从单一的租金收入慢慢地转向包括租金收入，投资收入，包括多种经营这样的一些多元化收益模式。

今天我讲的是关于产业和空间之间的关系，产业和空间的焕新其实是相辅相成的。我将从空间的梳理，空间的焕新以及服务升级三个方面，结合润城我们的实践案例给大家做一些分享。

首先是空间梳理，今天是一个长三角的产业论坛，我可能会举到很多大湾区、深圳的案例，也是给咱们长三角的产业发展做一些借鉴。在深圳，我现在看到各个区的政府已经开始对区域内的产业空间进行全面梳理，包括数据的采集分析。现在政府可能会根据一些园区的建成时间、经营情况、入驻产业情况、产值税收情况，包括创新载体的建设情况和运营服务的情况，将园区分为优质园区、良好园区、需要综合整治的园区，以及需要推倒重建的园区。

去年我们服务宝安区产业空间数据采集分析，对宝安区的一共10个街道，大概4.8万栋的产业空间载体进行了一个全面的数据采集。每一栋楼我们都采集到了，包括一些基础的建筑参数、出租率、租金，包括入驻产业情况多达170个字段。通过这种全面的数据采集，实际上把宝安的产业空间基础底数打好了基础。通过这次采集一共采集了大概1.2亿平的产业空间。通过这个事情，也让我自己第一次深刻地感受到整个产业空间对于产业发展的巨大意义。

去年我们也把采集到的数据上线到宝安的产业空间超市平台上，方便很多需要在宝安找空间的企业，可以通过这个平台去找到适配自己的产业空间，也解决了一些信息不对称的问题。去年通过产业空间超市平台，帮助了大概145家企业，匹配了大概20.8万平的产业空间。

大家也都知道，现在深圳在大力提倡发展20+8产业，包括20个战略新兴产业以及8大未来产业。宝安区结合梳理的产业空间情况，制定了宝安的产业集群布局指引。这样布局一方面是结合了宝安区原有的产业发展基础，另外一方面又结合了现在深圳市20+8的产业发展规划，所以还是非常有借鉴意义的。现在不管是宝安区要新建的园区，还是需要综合整治的园区，政府都会根据布局指引，对园区的产业发展方向做一个建议。

空间梳理完之后，其实第二步就是空间的焕新，对于打造产业空间来讲，产业的专业性是非常重要的。刚刚像李总他讲到生物医药的园区，他可能要根据生物医药的产业特点去进行产业空间的打造。对于其他的一些产业也都有不同的要求。

其实在空间上，首先是确定一个项目它的主导产业方向，包括细分的产业链环节，能够为整个项目的产品打造，包括它的设计奠定一个基础，以我们在深圳光明打造的一个大型的工业上楼项目为例，政府建议的大的产业方向叫智能传感。

其实智能传感是一个非常大的方向，针对我们的项目，具体发展智能传感的什么样细分领域？什么样的产业环节是可以上楼的？实际上需要充分的市场调研，包括客户调研。后来我们调研最终把这个项目确定为是以智能传感为核心，围绕着它相关的智能机器人、智能显示，包括精密仪器，然后去发展它的相关产业。

针对这样的产业定位，我们也对超过50家的相关企业进行了深度的调研，包括去到企业现在生产场地调研，最终确定了这个项目适合发展的产业链的细分环节。根据调研也最终确定了项目最终的一些产品设计的参数。除了一些通用的标准层、荷载、层高、柱网、货梯等等参数之外，其实通过我们调研发现，这一类的产业可能对于一些小型的危废品仓库，包括可能需要废液的定期拉运，以及一些仓储空间，都是专业性配套的需求。同时访谈的大概超过80%的智能传感企业，都有公共的检测平台的需求，实际上通过这样的调研，最终对我们的产品设计和产品打造具有比较大的指导意义。

在空间焕新的第二步，要对园区的业态组合进行分析，刚刚说到进入到存量时代以后，我们产品打造需要越来越精细化，要根据不同的产品特点，分品类去确定打造或改造的策略。这里举一个案例，我们在深圳承接的一个旧工业园的招商运营，其中园区有一栋比较大的生产厂房，当时我们结合市场的情况，包括产品的特点，将一栋楼分为了三个品类进行招商。

第一个品类是生产厂房，这栋楼的低楼层的整个产品参数较高，所以我们把它确定为厂房功能，主要面向电子制造类的大客户，半层甚至整层起租。针对这样大型生产制造的客户的话，实际上毛坯交付就可以了。对业主方来讲，可能只需要去完成一些简单的货梯改造，包括一些破旧窗户的维修就可以了，这样的话投入成本低，出租的速度也会比较快。

第二品类是研发办公，因为这栋楼有个特殊性，就是它7层以上高楼层是南向，是可以看海的，景观视野非常好，而且这个项目正好周边有很多做跨境电商，包括物流报关以及贸易的企业，它有这种小面积办公的需求，因此我们就把楼上的南向位置分割成100至300平米的一些小面积段研发办公室，同时提供一些精装修，这样其实进一步提高了项目的租金价格，同时也实现了快速的去化。

第三类的话，在项目的首层，我们又做了一些商业配套，因为这栋楼正好也是一个地铁上盖的物业。商业价值是比较大的。在这个项目北侧，我们当时也跟业主建议说可以投入一些商业的改造，包括一些外立面的翻新，硬质的铺装、景观提升去营造整个商业的氛围。去引入了一些餐饮，包括一些便利店这样的业态，提升了整个资产的价值。

针对我们自己在佛山开发运营的园区，我们当时也是通过市场调研，发现项目周边有很多的500到1000平米的工业厂房供应，但是大家也都知道现在的厂房的租金价打得其实是非常激烈的，通过降价的模式去跟人家拼价格，其实没有太大的意义。我们在充分地市场和客户调研以后，发现周边有很多的小型科技企业，包括电商企业，有一些小面积段的研发办公的需求，但市场上没有充分的产品供应，所以我们把自己自持的物业进行了租赁策略的调整。在我们的产品设计之初，平面设计也是比较便于产品分割的。

其实周边也有很多厂房的园区，它为什么不去分割？因为它的平面，比如说它的核心筒是在两侧的，他没办法去进行灵活分割。而我们的户型其实都是可分可合的，所以可以根据不同面积段的客户需求，去打造不同装修标准的产品。因此我们的项目，去年也成为了这个片区出租面积和租金的双料冠军，出租率也达到了95%以上。

同样，在广州我们有个润慧科技园的项目，这个项目之前出租率也都是达到了90%，但是还有一些2到3年的死库存，因为有一些北向的单元，它的采光不是很好，而且原来最早的交付标准是毛坯的，这样的产品一直是去化不了的。

去年我们也推出了定制化的一个装修，首先可能会打造一些样板间，让客户有这样的实体感受。针对其他一些单元，我们推出了VR可视化的装修方案，客户来了之后，我们按照VR方案，客户可以参与到整个的方案设计，看好哪个户型以后，设计可以快速出图，出VR的3D效果，然后根据你的功能需求，包括平面布局的需求来进行一些改造，然后通过个性化专属的，带有这种家装感的装修服务，实现了库存的快速去化。

完成空间改造以后，最后一步其实就是服务的升级。还是以广州的项目为例，实际上我们现在运营的园区也都是制定了专属的服务手册，把园区基础的服务配套，包括一些物业服务、增值服务、政策红利都囊括在手册里面。因为这个园区其实入驻的科技企业是比较多的，年轻人比较多，所以我们在园区打造了很多的运动配套设施，包括篮球场、羽毛球场、乒乓球、台球桌以及一些彩虹跑道，一方面是有运动的硬件配套，另一方面，我们园区每年定期举办篮球赛，包括羽毛球赛，通过这样的一些体育赛事去增强的企业跟企业之间的互动。

同时在园区里面，我们的会务和商务的洽谈空间打造也比较多的，我们有大型的会议中心，包括咖啡会客厅，通过这样的一些配套，给企业的商务会议包括一些洽谈提供了便利。同时在这个项目里，我们的商业也是做得比较精细化的，大概3000平的商业涵盖了企业需要的各种商业业态，除了一些连锁的快餐、轻餐之外，也有适合企业商务宴请的高端商务餐饮。

除此之外，园区也在积极跟周边生态发生联系，我们与周边很多大型商超，包括酒店、公寓以及一些休闲的商户推出联名卡，比如说我们跟旁边的酒店合作，入驻园区的企业包括员工可以按照7到8折的价格入住酒店，包括我们跟ole超市合作，在特殊的日期，员工去超市采购大概有8折优惠，通过这种方式增加了给企业及员工的福利，包括我们的会议中心也推出了积分卡的方式，企业的积分可以兑换一些会议服务。

同时，从去年以来，我们也不断升级新的业态，像刚刚说到，因为园区很多年轻人比较喜欢运动，所以园区后来又引入了专业的运动康复中心以及高端的私人诊所，给企业提供健康服务礼包。同时我们也把这个园区地下的下沉广场空间利用起来，引入打造了一个中式、山水风格的健身房，它改变了传统的出租模式，转变为合作分成的经营模式。同时我们针对所有入驻园区的企业，可以提供每家企业一张免费的健身年卡，包括每年两次免费的健康讲座，实际上也是给予企业更多健康福利。

除此之外的话，在运营阶段，我们也不断推进新的增值服务，包括能源管理服务、人力资源服务、空间经营服务以及拎包入住服务。在能源管理这块引进一些光伏储能，包括购售电的合作，一方面降低了园区的能源成本，增加了收入，同时也能解决一些企业的电力增容，尤其是一些需要出海企业的绿电指标问题。

在人力资源这块，我们也跟很多企业推出了共享人力的服务，比如说共享保安、保洁以及电工等，降低企业人力成本。在空间经营这块，我们也充分挖掘一些非经营性的面积，它的租赁收入或者合作经营的收入。在拎包入住这块，除了提供装修服务之外，我们也发现，现在很多企业为了降低成本，可能倾向于买二手家具，甚至租赁一些办公家私等，我们也根据企业的需求，推出了相应的服务。现在除了上述的增值服务之外，我们还在开发很多新的增值服务内容。

因此我觉得对于园区运营来讲，虽然说很多的赋能服务是很重要的，但只有对企业来讲有益，同时园区的运营方有收益的这样的服务，才是可以持续、持久的。

最后我想说的是，其实空间焕新不是终点，而是产业重生的起点，让每寸空间都承载产业高质量发展的基因。

以上就是我今天的分享。谢谢。

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