王艺军：公募REITs投资特点和常态化发行时代的投资机会 | 2025观点资本圆桌演讲

本文为王艺军先生在2025观点资本圆桌发表的演讲。

王艺军（嘉实基金董事总经理、公募REITs首席投资官）：大家下午好，我是嘉实基金王艺军，很高兴今天再次参加2025观点资本圆桌。

去年的资本圆桌我也有幸参加，当时我提出来，公募REITs的推出其实可以以公募REITs为核心打造一个合作生态，它是横跨了一二级市场，在去年的演讲主题是“新趋势、新发展、新机遇”一公募REITs助力私募基金发展。

非常感谢观点的邀请，今天来给各位再分享一下关于REITs投资生态的右侧，就是REITs的二级市场投资。

我们知道中国的公募REITs推出以来，从2021年6月21号首批上市。一直在投资圈大家有一个热烈的讨论，投REITs到底是投什么，是股？是债？是房地产、基建还是另类？

我最近也和另外一个国内非常知名的顶级投资机构权益部的负责人有一个讨论，他们经历过去的把REITs当成固收进行研究。目前就我们最新的讨论，认为应该放到大类资产里面的另类，属于另类权益。

在我们要回答如何做好公募REITs投资的时候，很重要就是公募REITs到底是什么？因为REITs是个舶来品，我们从海外经验来看，因为海外的REITs主要投的都是房地产相关，我们国内叫产权类资产。

所以从美国的经验来看，REITs长期的投资收益和房地产的直投和它的收益表现是相似的，而且10年滚动回报率的相关性达到了0.74。

所以说这一页（PPT）说明公募REITs主要还是投房地产及基建类的资产，但是它和一级市场显著的区别，因为二级市场是按交易定价，市场情绪对整个二级市场REITs的价格有非常重要的影响。

这也体现出来，阶段性的我们看二级市场的REITs的价格和一级市场，房地产基建的行业的变化，它其实是这个价格是有背离的。

如果看美国的话，美国的REITs它基本是比房地产基本面的反应，直接的反应要领先大概4~6个月，但是在国内我们看到包括我们嘉实自己的二级市场的投资企业。

目前国内的REITs对于底层资产基本面反映出来的的变化，其实某种程度上是滞后的，当然不同的资产类别它滞后的识别程度不一样，这就决定了如果二级市场你去参考国外成熟市场，有可能你就卖早了，后面的投资机会你也没有享受到。

另外可能跟私募比起来，REITs提供了更多元化的一个投资选择，我们知道你从海外来看，除了工业、办公、零售、公寓这些传统的类别，它还有很多的，包括铁塔，包括医疗，也包括自存储中心这些独特的资产门类。

因为公募REITs或者叫上市的REITs，它有这个强制分派和信息披露的要求。所以说他其实对于机构投资人来说，便于进行投资决策，快速捕捉细分领域的具体的投资机会。

所以一句话说回来了，公募REITs它其实应该是另类权益和资产。从全球范围来看，也包括中国的公募REITs，我们的产品设计里面普遍有强制分配的规定，所以从REITs整体的回报来看，分红还是回报的很重要的这个特点，也是收益稳定性的一个重要保障。

我们还是看美国从72年到今天它的平均年化收益率REITs是达到了12.6%，平均的分红的收益率达到7.1%，贡献了一半以上的收益。

中国什么情况？从REITs推出来到去年年底，我们也体现出类似的汇报特征。如果从21年一推出来到去年年底的话，我们看到中国REITs的平均年化回报是达到了12.5%。在其中这个分红是5.3%，略低于美国。但是无疑如果你去跟股票去对比的话，它的这种分红的收益率在整个的回报当中，占比还是非常高，这是REITs的一个重要特点。

另外我们说公募REITs是要坚持权益导向，包括去年证监会发布的4号文，进一步明确了他的权益属性。权益属性重要的一个体现就是他的成长性，成长性当中扩募又是他的一个重要的手段。通过扩募才能够实现收入的一个增长，甚至市值的提升。同时也随着更丰富的资产的组合的构建，REITs整体的稳定性也在大大提升。

我们回过头来看，2023年的下半年和24年的年初，市场的波动其实很大一部分是因为基本面恶化导致的，我们REITs单一资产项下收入反应出来的下滑。所以说随着扩募不断的成熟，在REITs项下通过组合的构建，其实它的稳定性能大大的提升。今天我看这个领展的竺总也在台下，我每次都会举领展的例子。领展是亚洲最大的一个REITs，我们是花了相当的时间要来进行一个研究和学习。一方面领展发展得很好。但另一方面其实大家知道嘉实我们目前管理的3只REITs里边，有一个嘉实物美消费REITs，其实它对标就是领展。

我们看领展从2005年他首次IPO的时候，大概总资产规模是330亿港币，资产组合主要是商场和停车场。但是它上市通过前5年的不断地内部提升，实现有机增长，体现出来团队的运管能力。 然后通过收并购，我们看到到今天领展已经构建了一个涵盖了零售、停车场、办公、物流等多业态的2370亿港元的资产包。它的资产组合也从其实上市时候的香港到目前已经遍布了香港、中国内地、澳大利亚、新加坡、英国，市值增长618%。截止到今年的5月20日，经过了几年的调整领展又开始新一波股价的反弹。我们看他的累计涨幅已经接近了800%，年化收益率大概11.7%。跟随着领展的成长，我相信有很多的初始投资人获利是非常丰厚的。

公募REITs的成长性也是它另一个重要特点。我们知道疫情之后，整个中国的资本市场是有非常深刻的一个变化。所以说近几年我们在做权益投资的时候，我经常会听到红利等等各种策略。

其实REITs前面介绍它的一个特点，首先它是个另类权益，第二还有强制分派的要求，分红是它重要的收益来源。所以这就使得REITs其实是目前比较流行的红利第一波投资的非常好的一个补充。

从去年24年里面的以来REITs的表现，我们和中证红利全收益与红利低波100全收益来比较的话，无论是从年化的收益率，分红的收益率，波动率，然后最大回撤来看，公募REITs都优于红利和红利低波。

这也是我们看到随着10年期国债的下行，从去年下半年，也是我参加去年的资本圆桌之后，REITs不断的在创新高，我相信随着国内低利率环境的一个持续，REITs可能会越来越被投资人接受，它的持续成长还是有非常好的驱动力。

说回来公募REITs的特点，我们看看国内REITs市场最新的发展情况，也是经历了我们说从初始提升到调整、到信心崩溃、到修复。中国的公募REITs市场经历了4个阶段，在这4个阶段之后，我认为它已经经历了一个完整的周期。

我们现在正在处在第二个周期的起点，随着去年年初政策的呵护和私募投资人的进入，我们看到公募REITs的阶段性的底部之后，其实这个市场就进入了一个快速的发展时期。

去年4月份我来参加上一次圆桌论坛的时候，大概是35只REITs，到今天我们最新的应该是到了65只，今天刚刚有第66只上市。现在应该还没有收盘，我估计收盘应该会稳在30%左右的涨停板位置，所以说这是市场的一个显著的一个变化，也是因为这样的一些变化，我们认为公募REITs已进入到一个新的常态化发行的一个成熟的阶段。

截止到今年的5月16号，刚刚说了65单，基本涵盖了高速公路、产业园等等。如果我们套用发改委1014号文颁布的资产类别，目前应该是9大类。我们看到供水、市政都是相对独立的，这个业态已经是非常丰富了。

今年以来已经发行了7单REITs，发行规模超过了1,120亿。随着公募REITS发行步入常态化发展阶段，市场创新不断涌现，多元化资产类型持续扩容，新增资产类别涵盖了农贸市场(华威农贸市场REII)。大家做私募投资应该了解，农贸市场是非常赚钱的一门生意，但是你要去投一个农贸市场，要组一个私募基金会面临非常复杂的尽调工作。但是因为有了公募REITs非常标准化的运作，所以我们看到华威农贸市场这个项目上市之后非常受到追捧，公众认购倍数达到407倍。如果放到今天，我们去看今天上市的恒泰保租房REIT，如果放到农贸市场认购倍数超1000倍了。

另外市政方面我们也终于迎来了水利REITs，还有市政的供热，所以我们在今年可能在这个时点，未来的几个月之内，我们还要迎来新的有期盼已久的新基建项下的数据中心，有两单已经挂网。

去年公募REITs表现非常火爆一直持续到目前，指数的回报是怎么样的？

5月16号REITs全收益指数，年初以来已经上涨了13.16%，其中消费REITs板块涨幅最高，达到了31%。那么市政环保REITs涨幅相对偏低的，这个它的一个背景可能跟扩大内需、刺激消费等等有比较高的相关度。但是如果要是看REITs的总体的回报，13.16%的回报，今年以来我们知道很多的资产类别它的收益都是负的。

到目前唯一两个正收益的类别，包括全球范围来看把美国加到一块，一个就是黄金，第二个就是中国的C-REITs，我们取得了非常不错的一个成绩。REITs上市以来的总收益的情况怎么样？其实我们看总收益它还是取得了20.99%的总回报。

其中保租房和能源是领涨的子板块，其次是消费和市政环保。随着市场的不断的发展，取得了非常好的一个成绩。我们看到这个市场投资生态也得到了极大的一个完善，投资机构也不断的在多元化。

目前从23年24年公布的这个年报当中的机构投资人的变化来看，目前REITs的主要投资机构还是券商自营，保险资金和产业资本。其中从流通份额来看，券商类、证券公司等它的持仓占比最高。但是原始权益人和产业资本，尤其是私募在去年的活跃度有所提高。我们看到去年年初的这种信心崩溃，私募基金以它的这种灵活性加大了进场，对于市场触底反弹是有相当关系的。然后从总份额的合计来看，原始权益人和产业资本的仍然占了主导。券商、保险、私募配置的是比较多的。未来市场还会迎来一个新的变化。我们知道这里边券商自营资金、保险资金这都是投资期限偏长的基金。但是真正的公募REITs的投资生态里面的定海神针，我们的全国社保，我们的企业年金长期的负债驱动要作为它的投资目标的这些资金，目前还没有计划。

所以我们看到未来中国公募REITs的持续增长率还会是源源不断的提升。

另外随着这个市场的不断成熟，我们也一直在呼吁，一直在期待，我们的个人投资人的占比要得到提升。因为我相信随着市场的发展，大家会意识到对个人投资来说，公募REITs是你家庭资产负债表里面房产的一个非常好的替代品。

从具体的投资机会来看，有一个比较重要的观察指标，2012年的12月份以来，REITs和10年期国债的收益率呈现出来比较明显的反向关系。随着利率下行，REITs作为高分红资产的吸引力不断的提高。

在去年的上半年，市场修复的基础之上，我们看到去年的四季度到今年的年初，REITs又整体迎来了一波新的上涨，其实它背后的原因就是10年期国债的下行。

即便到今天这个位置，我们也在看说REITs是不是已经涨的太高了。如果要是从过去的一个对比去看，我们消费类的物美REIT上市以来包含分红的累计回报已经超过了80%。如果要是看我们的能源类的水电REITs，已经涨了70%，是不是已经太高了？

其实我们要从另外一个维度，从分红回报的角度来看，其实整体目前分红的收益率我们虽然到最高的时候也接近7%下行了很多，抱歉最高不是7%。我们如果要是回到23年年底的时候，其实回报都是全市场应该都应该是在8、9左右。

所以目前来说它的分红收益率还是在5.72左右，我们预期25年的话能达到5.93，所以说他依然还是获得投资人的青睐了。

也是由于这样的一个背景，我们看到一二级市场，REITs从发行市场到二级交易市场，它的估值差异是非常显著的。今天的恒泰上市30%的涨停板其实就说明了问题。从它折射出来的。我们看到去年以来就是持续验证的和配合打新的机会，依然是一个非常好的投资机会和投资策略。而且今年我们看市场已经在开始拉开扩募，扩募的节奏在提升，所以说随着扩募的不断深化，REITs还将继续释放这个全新的配置机遇。

刚才说了这是从整个REITs全市场的角度，从新的资产类别来讲，其实市场还反映出来另外一个特点，也是中国资本市场的一个显著的特点就是，我们一直有一个炒新的习惯。

所以说新的产品的新的类别都是给大家很好的一个想象空间。所以说今年可能在原有的资产类别当中，我们会看到数据中心，很快就要面世了。

我们也期待文旅类也会出现，同时华威农贸市场的市场表现，我们相信后面的一些专业化的批发市场，一些新的类别，因为华威是农贸，我们还有布料批发等等这些新的子类别出现，在会给市场提供更多的投资机遇，也是我们需要把握的。

以上是我今天跟各位分享，再次感谢观点的邀请。

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