逆势突围 商办升维：2025观点商办暨资管大会圆满闭幕

观点网 当落日的余晖洒在玻璃幕墙上，思想的火花在交流与碰撞中渐渐沉淀，2025观点商办暨资管大会圆满落下帷幕。

回顾过去一年，全国重点城市商办市场在深度调整中努力前行。新增供应持续涌来，有效办公需求却略显不足。企业租赁活动愈发谨慎，让行业普遍面临空置率与租金的双重压力。

2025年的市场图景更显复杂，然而新的机遇也在悄然涌动。

AI技术、新经济需求、ESG等变量，正为行业打开全新的想象空间。挑战之下，运营商正继续推动从“空间提供者”走向“生态服务商”的自我革新之路，不断升级服务模式和产品体系，以适应新周期的变化。

5月20日，行业专家学者、企业高层、创新先行者、金融投资机构等相聚于上海中国人寿金融中心，共同探讨商办市场的前路与未来。

中国人寿金融中心，这座位于浦东陆家嘴金融贸易区核心地带的超甲级办公楼，自2017年落成后历久弥新，以绝佳的地理位置、卓越的运营和服务体验成为了本次大会的理想举办地。

在大会现场，还发布了《表现力指数o2025商办资产运营报告》系列研究成果，让参会嘉宾能够直观了解行业发展的面貌。

2025观点商办暨资管大会现场

宏观解码

新的一年，商办市场面临着新的挑战和机遇。

作为第一个演讲嘉宾，中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云就指出，商办市场活跃度是经济发展的晴雨表，办公楼出租率与经济周期具有关联性。

如今，企业倾向于缩减面积、延迟租赁或转向共享办公降低成本，需求萎缩导致空置率上升。

中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云

具体而言，造成商办行业困境的原因，在需求端有企业成本压缩、远程办公常态化，以及产业转型升级；供应端有2016-2020年商办用地过量出让，近年集中交付、存量资产低效、物业设计固化、缺乏产业生态深度链接等影响。

解决策略则包括供给侧宏观上的精准供地与总量控制、存量更新与功能再造、产品分化与产业绑定、金融工具创新。微观上短期的租金下调，长期的功能混合化、产业绑定、绿色智能化发展等。同时也依靠政府政策支持如税收减免、试点“商改住”放宽限制。

需求侧则包括宏观上政策精准赋能、扶持新兴产业。微观运营层面的推广灵活租赁、服务包集成、招商引资升级、产业链集群招商等。

“商办的本质是'服务于商业活动的空间载体'”蔡云表示，在供需失衡和科技变革的背景下，未来的商办将更注重灵活性（适应企业变化）、复合性（多功能融合）和可持续性（绿色低碳）。

这就需要运营方主动从“空间提供者”升级为“企业服务生态构建者”。

商办重构

中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理也认同这个观点。峰会现场，她以“COOC中海商务：从”好房子“到”好办公“的重构与探索”为主题分享了中海商务的运营经验。

中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人张存理

张存理认为，随着商办行业进入存量竞争，“企业应如何定义下一代办公空间的价值”值得思考。

“据统计，上海甲级办公楼办公当中，74%的搬迁租赁为升级需求。”张存理举例。

可以看到，有非常深厚产业积淀的市场，以及能够抓住新兴的金融科技、新质生产力的市场，相对来说表现还是比较稳定的，也对未来吸纳产生一定的基础和分母。

张存理表示：“这种情况，促使商办行业从过去拼硬件、拼产品的单一时代，到拼硬件+生态系统的城市价值贡献状态。”

而中海商务目前在多个城市运营着大量资产，办公楼作为主要资产板块已在产品升级、智慧化、健康化和绿色化等方面，有不少成果积累。

她还介绍，未来办公空间是城市发展的新界面，企业应做到三个重构：首先是重构空间属性，其次重构服务边界，最后重构价值体系。当空间真正能以人和产业为核心，当运营超越物理边界、走向生态共建，商办地产就能突破周期的局限，成为城市进化的永恒动力。

“市场需求处于底部区间，过去三年的年均净吸纳量仅200万平方米，是疫情前一半水平。”世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨，从专业服务机构的角度分享了2024年商办市场的表现和2025年市场的展望。

他表示，尽管2024年市场总体艰难，不过2025年一季度市场有所反弹，显现出底部复苏迹象。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨

对于2025年，他总结关键词为“新质生产力、成本和品质”。预计短期内，供应和租金还是会较为严峻，但也看到一些新质生产力企业，以及消费企业特别是服务型的消费企业需求动能强。

“一季度的很多需求，和Deepseek是不无关系的。”谢晨表示，AI热潮带动了相关企业的业务扩张。

谢晨还提到，市场存在“逆行者”，即部分楼宇在下行周期中表现亮眼，这些楼宇多靠近地铁站、商业设施完善、获绿色认证等。证明还是有资产在运营加持下能跑赢市场。

他认为，从长期看办公楼供应量开始下降，市场有望逐渐好转，他对商办市场未来发展充满信心。

运营突围

市场新常态要求运营方从“空间提供者”转型为“生态服务商”，具体怎样做？

阳光海天停车产业集团总裁江沁园以停车场运营得独特视角，分享了对商办市场的见解。

他表示，虽然停车费与办公楼租金相比看似微不足道，但整体规模可观，对大集团来说意义重大。停车资产管理是商办资产运营的一条新思路。

阳光海天停车产业集团总裁江沁园

江沁园分析了目前停车场行业的现状和挑战，如2025年1到3月份整体车流下降了7.7%，停放时长减少7%，但同时也看到了机遇。

对此，阳光海天停车产业集团通过AI技术实现数字化管理，开发多样化的产品和服务，如针对不同停车时长需求的套餐，以及适当的降价，提升客户体验和粘性，也提升了业主方的收入。

作为第三环节第二位演讲嘉宾，招商商管华东事业部办公楼业务部总经理张梓悦就“破局之道--招商商管MOffice运营突围与服务升级”的主题进行分享。

她指出，当前办公楼行业面临激烈竞争，传统手段如租金优惠、免费装修等已无法满足客户需求，业主需要提供更优质的服务。

招商商管华东事业部办公楼业务部总经理张梓悦

张梓悦介绍，招商商管打造了“MOffice”服务品牌，推出“More生态”理念，旨在与客户共同成长。“

最重要的是帮助客户做生意。”张梓悦称，包括政府的政策对接、搬迁选址或企业注册等，都可略尽绵薄之力。

“在服务端，公司目前在持续做的一件事，是希望从被动的服务到主动的洞察。”同时，招商商管背靠招商局集团，在同等条件下集团资源也可以优先提供到客户。

张梓悦进一步指出，持有型业务需长期坚持、用微小的提升做积累。她表示，虽然行业竞争激烈，但通过持续提升服务质量和客户粘性，招商商管在外高桥等地区的项目也取得了显著成效。

高格办公空间合伙人&副总裁周兴强就提出，新时代背景下办公资产经营领域发生了三个变化。

“首先，今天的地产已经从交易市场进入金融时代，站在长期经营的角度看，持有资产的一个显著特点是地点在持续变化。”他表示，其次是招商团队的无力感。最后，价格和市场持续低迷，因此当下市场的势头就是效能优化。

高格办公空间合伙人&副总裁周兴强

他强调，质价比和效能提升是企业关注的核心。当前环境，企业高管和所有者对未来的不确定性感到焦虑，需要安全感，因此系统化的解决方案和质量提升才是关键。

周兴强还分享了高格办公空间的产品体系，并提到产品规划需精准匹配客户需求。他认为，商办市场需要打造更适合中国企业的环境。

中国文化注重秩序、内敛、学习知识与做人，这在当今中企占主力的国内市场环境下十分重要，而高格的产品有意往这方面靠拢。

商办升维与价值重塑

全部演讲分享完毕，接下来是主题讨论环节。

在主题讨论会一，嘉宾们围绕商办市场的现状与如何穿越周期开展交流。

凯德投资(中国)商业及办公楼管理董事总经理梁耀华就表示，目前市场难以预测，但好的产品还能穿越周期。虽然目前在上海、北京还是有租赁需求存在，企业还有一定的扩张，但写字楼租金表现还是较差。

主题讨论会之一：商办升维

主持嘉宾：世联行集团党委书记、监事会主席兼上海地区负责人袁鸿昌

讨论嘉宾：中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云；凯德投资(中国)商业及办公楼管理董事总经理梁耀华；越秀商管写字楼卓越中心总经理黄钰麟；华贸集团总裁助理郝群

“机会还在，只不过租户到底要落在哪里，所以产品很重要。”梁耀华说，未来运营方要继续提高服务和管理水平。另外，他提及，如果接下来关税问题能够稳定的话，租赁需求会更好一点。

中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云就称，目前商办运营的重点在于如何顺应市场，调整运营的态度和供给的方式。

“在经济周期当中，'运营好'才是最大的优势。”蔡云说。

另外关于存量资产的改造重构，蔡云认为，运营方不能用固守的思维看待或者等待市场，“变与不变之间，肯定是'主动变'取胜。”

越秀商管写字楼卓越中心总经理黄钰麟表示，在商办或写字楼运营中，穿过周期成功的关键在于聚焦三个核心要点：客户、精准投入和运营成本。

他表示，首先，要深入了解资产或写字楼所在区域的特点，明确适合入驻的行业和客户类型，确保客户与区域市场高度契合，从而稳固客户基础；其次，精准投入至关重要，需根据市场租金承受能力和客户需求，合理配置资源，避免过度投资导致运营压力；最后，运营成本的精准控制也不可忽视，例如通过引入智能系统降低能耗，或在客户满意度关键点上进行必要投入，确保服务品质。

华贸集团总裁助理郝群则认为，商办市场提供好产品和好服务在于，要以客户为中心，满足个性化和多元化需求。

她介绍，北京华贸中心通过酒店、写字楼、商场、公寓等多种业态的有机融合，打造了一种一站式的大都会生活方式，满足了不同客户群体的需求。项目不仅注重硬件设施的更新提升，更通过丰富的公共活动、定制化服务以及对客户群体的深度分析，持续提升客户体验，增强客户粘性。

作为主持嘉宾的世联行集团党委书记、监事会主席兼上海地区负责人袁鸿昌总结称，办公楼行业讲求练内功。目前国内先进的技术很多，但更重要的是改变思想，升级服务。

第二场讨论依旧以行业最关心的话题之一“穿越周期”作为重点。

主持嘉宾合景泰富商业资管写字楼事业部总经理陈昭君就提到，目前国内商办市场正在经历重构，需求端正在发生变化，如何通过运营让资产价值进行打破天花和升级，是一个极具挑战的一个任务。

主题讨论会之二：价值重塑

主持嘉宾：合景泰富商业资管写字楼事业部总经理陈昭君

讨论嘉宾：吉宝（中国）城市发展部高级副总裁、可持续城市更新资产运营负责人王茂君；招商商管华东事业部写字楼业务部总经理张梓悦；象屿商发集团商办赛道总经理陈爵；金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理田贺维；木棉中国创始人闵波

吉宝（中国）城市发展部高级副总裁、可持续城市更新资产运营负责人王茂君用自身公司作为例子，称今年吉宝中国区多个项目的租赁，整体保持一定的活跃度。

“吉宝既有金融属性，又有实体经济的数据中心这类基础设施。这样的组合，对于资管抗压能力会强一些，能够相对比较安全地穿过这一经济周期。”王茂君指出。

此外，根据所属区域的不同，客户画像也有所区别。所以王茂君说，除了服务可以穿越周期以外，还要根据所在区域的客户画像，进行精准的产品设计。

招商商管华东事业部写字楼业务部总经理张梓悦则谈及优化大宗资产的流动性。

张梓悦认为，出掉大宗资产可能是企业在节点上不得不做的选择或是战略发展的需求。应对手上的楼宇进行统一盘点，区分出低效、无效资产和比较好的资产。坚决清除低效无效的资产，如果能提升效益，则等待一段时间。

“通过比较好的运营，或者一些产品的提升和改造（例如ESG改造或认证），在未来产品焕新后，可能会提升一部分资产价值。”

象屿商发集团商办赛道总经理陈爵首先强调，楼宇本身的维护很重要，需要从数字化、绿色化和ESG认证等方面持续做提升。

他还指出，当下市场情况中，维持稳定很难，更重要的是抗风险性。例如，象屿项目在厦门港口片区的协作里加入了物流贸易模式，使得疫情间出租率达到90%，续租率达到80%。

此外，象屿还在此基础上主动求变，挖掘兄弟企业“供应链+”模式，通过生态化打造项目本身的跨越周期模式。

金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理田贺维首先透露市场一个有意思的现状：“目前，从土地端可以看出，国企和传统房地产开发企业在商办市场的拿地日趋减少，产业类客户保持一定拿地需求，这是基于地方产业升级和招商需要，同时也有企业自身建设园区和扩大产能的需要。”

田贺维进一步表示，对于这些产业类客户，金地管理从标准办公空间和特色配套空间两方面协助客户进行定制化办公产品打造，11个维度细化不同等级办公配置标准，结合客户特点个性化定制5类特色配套空间，同时从客户业务需求和员工需求两方面辅助进行精准匹配定位，在整合客户业务流同时最大限度满足不同类型企业员工个性化办公需求。

木棉中国创始人闵波最后分享了在运维方面的经验之谈。

闵波表示，在一个项目的全生命周期里保证比较高的有效出租率是最难的事情，只能靠精细化运营来实现。

在成本与效果之间做好平衡，通过退租户型进行24小时恢复，保证带看效果以提升租赁转换率。例如，通过部门团队间的配合联动尽可能缩短谈判时间，以招商为主，运营工程和物业为辅，形成铁三角，简化审批流程，消除层级，提够沟通效率。保证与客户之间的有效沟通，及时跟进客户的经营状况，对退租客户及时进行预警。

运营是一个系统工程，是多部门多专业的协同作战，只有关注细节，立足于客户需求，才是精细化运营的意义所在。

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