主题讨论会之一：商办升维 | 2025观点商办暨资管大会

主持嘉宾

袁鸿昌　世联行集团党委书记、监事会主席兼上海地区负责人

讨论嘉宾

蔡　云　中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员

梁耀华　凯德投资(中国)商业及办公楼管理董事总经理

黄钰麟　越秀商管写字楼卓越中心总经理

郝　群　华贸集团总裁助理

袁鸿昌：我觉得那个观点安排嘉宾安排得非常好，既有这个专家，也有企业界，而且企业界既有外资，也有国企。

我想问的第一个问题是写字楼的周期，写字楼的冬天大概还有多久？咱们先从凯德的梁总。因为凯德在全世界都有布局，你怎么看这个周期？还要多长时间？

梁耀华：这个问题可能需要辩证地看待，当下的市场也很难说是好还是不好。

今年开春以后我们做了一些统计和记录，发现整体办公需求是不错的，且有一些企业租户有搬迁或扩张的需求，尤其在上海市场，北京甚至会更好一点，这就意味着量的提升还是可观的。

因此，无论如何，在凯德我们还是有一个比较坚定的信念，好的产品还是能穿越周期的。即便市场有一些回落或波动，但是好的产品始终能保持住它的基本盘。

我们看到，在当下市场，其实不仅是凯德，诸多同行对于维持产品力和租户质量方面还是比较坚持的。对于不少新入市的项目，业绩也十分可观，所以我们有理由相信，机会还有，只是租户到底如何选择，与此同时这也更加考验我们业主方和运营管理方将如何抓住机会。

因此，产品则尤为重要，好的产品还是会穿越周期。一方面，系统性产品会更有优势。以凯德为例，我们的办公楼项目覆盖全国多地，同时也搭建起了我们的"凯德办公"品牌，基于这样一个成熟的、系统性的平台，能够给到租户更全方位、跨地域的支持和服务。另一方面，用心经营的产品，无疑更长久。这需要全盘的考虑，比如凯德的产品，我们始终会考虑如何服务好我们的客户、提升我们产品的可选择性、提高我们的物业管理水平、丰富我们的社群活动等，最终使得我们凯德办公平台上的所有产品能形成一股聚合力量，一起朝着稳定、可持续的方向发展。

袁鸿昌：谢谢梁总。梁总的观点是周期不可预测，但是好的产品能够穿越周期。

黄总是越秀商管的负责人，越秀在中国布局了很多的城市，你怎么看未来市场发展的趋势？

黄钰麟：我是这样看的，首先现在中国的商办市场处于房地产第四象限模型里面，呈现出相对明显的供过于求。

这种情况之下，资本基本是不会再进入这个市场去拿几个项目。我大胆预测下，未来2-3年情况不会比现在好，有可能会更糟糕。

为什么？刚刚其实CBRE谢总呈现出来的未来2-3年的市场供应，其实是告诉大家未来还有非常多的量。

但实际上我们在很多核心城市已经看得到，无论是外资、国资还是民企基本上不敢再拿新的商办项目，那么也就是说可能三年之后，我们的市场供应会变少。

那么从另外一个角度来说，是不是过了三年之后，市场情况就会好？我觉得不是，因为未来2-3年，市场仍然会有供应，这些供应都是需要我们去消化的。

所以我自己的看法是，如果需求端得到改善的话，市场可能会在5-6年之后逐渐的从第四象限回到第一象限。

当然它具体是在5年6年还是7年要看需求端的消化情况，因为我们只能预测到供应端三年之后会大量的减少，因为现在开工建设也是需要3-5年周期，现在只要没有人再拿地再建新的写字楼，实际上3-5年之后这个供应量就会减少，这是我自己对于这个周期市场的一个看法。

另外我觉得周总之前分享说到一个location的问题也还是很重要，只是确实现在市场对于location的一个变化已经不同。

因为我们也做房地产，房地产涉及到一个最核心的资源，就是土地资源。

我们看每一块地现在它有个资产在上面，它有可能是厂房，有可能是产业园，有可能是酒店、公寓，甚至是办公楼、商场。但在市场变化的过程当中，location的价值它可能有变化，它现在这个资产是不是最能呈现这个土地的价值，这也是需要去思考的。

我换句话说，市场上很多大的开发商包括越秀有40多年的资产管理经验，他们持有的一些资产实际上它是不是值得去做一些调改？

那么现在政府也都开始考虑有一些已经给了的商办地可以退地，同时政府也在开始允许一些商办资产、调改它的使用属性。

其实政府现在也有对于土地属性调改的一些考虑。我以广州为例，在一些很核心的旧城区和市中心，有些资产的位置其实以前适合做商办，现在不适合。它现在改成酒店可能会更好，因为它周边有非常多的商业氛围，那么我觉得这些资产都是值得去做调整跟重构的。

当然可能也有一些资产，原来可能是专业市场，可能把它改成写字楼会有一个很好的效果，在北京我们可以看到鼎好，可以看到京印。

这两个项目原来是一个电脑卖场，原来是一个鞋业的批发市场，它重新调改成写字楼之后呈现出来这个资产，它的价值是高的，我觉得这些也是这个过程当中的重构的一个概念。

袁鸿昌：黄总，我想更深一个问题。其实您刚才表达的供需会有变化，但是供应这边就是存量的资产，可能可以通过法定图则的改变，让它从写字楼的供应变成了非供应。

黄钰麟：我觉得已经出来的，包括出了拿了地没有盖的，实际上政府也在研究是不是可以退地，改用途就重新把这个地再拿出来，因为实际上政府也认知到现在供应是过量，继续再砸供应量，实际上对整个市场、对于整个经济其实不好。

袁鸿昌：郝总怎么看待这样一个问题，因为特别在存量的商业、商办市场，其实非国资的企业、非外资企业蛮少的。

华贸怎么看待这个周期，和你们怎么面对这样一个算是一个冬天。

郝　群：感谢组委会的邀请，我是从北京过来，然后我的主要工作领域都是在office，当然也有我们综合体的运营管理。

针对刚才主持人提到的office冬天，我觉得我自己的资历还有学识可能都不能去决断这个时间到底是什么时候。

但是主持人这样问呢，也是我们是可能最有发言权的，因为office是一个经济的一个晴雨表，它能反映很多市场上无论是政策层面的，还是经济层面的问题。这一点我想在北京还有上海其实是一样的。

包括刚才无论是CBRE还是我们观点发布的一些数据，大家都能够看得出来，其实我们的体感也能感觉到一季度实际上是回暖的。

因为我一直是在一线做这个业务工作，我自己的感受，北京华贸是2007年1月1号全面的投入市场，2007年整个100万平米的华贸中心投入使用，一直到现在已经运营了18年的时间。

我自己也经历了金融危机，疫情，包括现在的这些低谷，而且我前两年一直在做我们苏州和南京的华贸中心的项目。然后刚才主持人提到的上海的华贸是我们已经拿了地了，在北外滩现在刚刚开始建设。

这是我的工作经历，所以我想说跟大家分享的真实的就是说有的时候真是不知道什么是底儿。

我记得好几年前，当时仲量联行在北京的一个内部分享会是说大家坚持住，2023年就是一个比较好的情况，但是他当时没有预测到疫情。

我举小例子是说我们商办的人，因为我们做的是一个跟国家经济有关的这么一个平台，我们可能不能变的是一定要做好产品，现在正好跟国家的做好房子号召是一样的。

你把你该做的事儿，你作为一个开发商，我们是先开发，后期再做operation，你把你该做的这个事儿做好，前期一定要尽可能的去做好产品，然后做的好的质量，然后后期通过我们的运营管理在取得回报，这是肯定不能变的。

现在要变的我认为是个常态了，就是你不断的要研究这个市场，研究我们客户的需求。原来每年可能各个项目都在做客户的满意度调查，客户的需求变化，做这些不是为了每年得到一个什么数字，其实是要研究现在的这种共性。

包括刚才CBRE也是在做了很多分析，现在需求有很多的变化，这些变化就是我们工作的一个核心了。你怎么去应对这些变化，包括主流客户的变化，包括他对于价值的认知变化。

这完全是个常态，也就是像我们原来业内有时候聊天，你看人家会计师事务所什么时候生意都很好，经济好的时候有太多的新社，经济不好的时候有太多的退市、重组，我们是不是也要做这样的工作？

我是觉得我们今年以来，北京的写字楼的从业者，包括我们各个项目，好像是从去年已经到现在完全适应了市场，包括价格，包括给客户增设很多服务。然后还有一些个性化的客户需求的设计，还有在任何收入都没有增加的情况下，设备设施的一些投入，这些都是我们在积极的变化。

我觉得这一点是我们做从业者要坚定的信心的日子，肯定也会一天比一天好吧。从我们现在实际上已经基本上北京是企稳的，我们指的是相对高端的市场也基本上是企稳的。

然后大家在这个过程中再找，无论是你说我要做一个什么产业聚集，或者是说我要去突破哪一部分的方向，或者是说我在ESG等等的一些个性化的项目上，我觉得给我自己再贴一些新的标签。

我认为都是在适应，在不断的适应，在不断的求变中去适应，去接近或者达到自己的目标。

袁鸿昌：这个问题也想问问蔡会长，因为确实房地产是个周期性行业，踩对了的周期可以发展得很快，但是踩错实际上也面临着灭顶之灾，蔡会长怎么看这个问题？

蔡　云：其实我们今天在座的都是写字楼或者是商办的运营者，我们的企业都是建造或者运营，我们叫存量资产运营者。

我们在想我们的生产资料是什么？我们生产资料肯定是我们现在手里拿的这些楼，无论它的好，无论它的坏，这是我们的生产资料。

我们的目的是干什么？让这些楼宇存量资产或者这些必要资产它的效益最大化，这是我们肯定的。

无论是写字楼也好，商办也好，无论是我们在社会上任何一个行业也好，我们都会经历这样周期性的变化。

周期变化不仅仅是现在，从任何一个时期有这种周期变化，包括我们整个改革开放以后高歌猛进的变化，包括前些年的所有放量的运营的都是我们的变量。

那么面对这个时候，是我们所有做资产运营的应该预料到的市场。当然我们也可以依照现在所说的前所未有，空前等等。

但是我觉得一个运动员应该必须对预期有一个研判，因为社会经济所带来所有的敏感性的跟发生的必要的关系。

商办市场其实不可怕，可怕的在于我们怎么去顺应市场，调整我们的运营态度，调整我们的供给方式，这是我们应该想的。

现在你想8%的写字楼或者商办也好，现在是租金仍然好，其他的就不行了。

其他的三四线城市，也许再比如说通过我们的产业结构调整，通过我们的使用性质调整，看你怎么去顺应市场。

其实我倒觉得周期也好，跟国家的周期是有关系，但是在周期当中你运营的好才是你最大的优势。

再有一个就是关于重构，我们原来抱定着一个写字楼、商办，但是我们后来发现有很多的一线城市的写字楼改成了长租公寓，有很多专业市场也改成了长租公寓，一个产业园区甚至改成了养老公寓等等，这些东西都基于我们的物业本身的基础条件去改的，变与不变之间谁取胜？肯定是谁主动便取胜，所以重构应该是这样的一个重构。

大家不要固守的思维去等着这个市场烂掉了，我做不了什么，但实际上你换一个思维，可能你的世界是广阔的世界，我就说这些。

袁鸿昌：刚才其实几位嘉宾都提到周期和竞争的不可避免，但是好产品和好服务能够令到我们穿越周期。

我想顺着来问一个问题，梁总，凯德的杀手锏是什么？穿越周期的杀手锏。

梁耀华：面对快速变化的市场，是否有决心去改变自己的运营态度与模式。这其实是凯德一直在做的。

在服务客户、与客户保持紧密联系的过程中，我们发觉，不单是对于客户，对于他们同行业上、中、下游的一些客户的需求，甚至说对于一些客户他们所特定的办公楼要求和服务，我们也都更理解了。一方面包括他们对于基本配套的需求，如：洗手间、空调、电梯，营运时间，配套服务等；另一方面，也包括针对一些特定租户的特殊需求，如临时需要新增的办公空间、会议需求等等，我们都可以及时满足，这离不开我们对客户的用心了解，也是我们运营力落实到日常中最直观的表现之一。

而这些，我相信都是包括凯德在内的诸多同行一直在做且未来持续会做的事情，为我们的客户做好服务。

回到产品本身，我们会发现当下市场上好的产品依然十分坚挺，尽管受到市场多次的波动但影响并不大，这离不开其核心的地缘位置和成熟的运营管理。在凯德，我们有一套成熟的管理体系，会对项目进行持续的升级和改造，以不断去适应市场的变化和行业的需求。有一个典型的案例，就是我们位于北京的凯德·汇新大厦，我们在2023年收购后随即对其进行了升级改造，历经一年多的重新定位、硬件改造、服务升级与招商后全新亮相。随着项目运营不断地走向成熟，周边商业配套的日趋完善，市场接纳度十分显著，而且不少客户在逐步拓张租赁面积。

因此在整个市场里，我们面临的境遇是同等的，我们这些行业伙伴一起协作，随行就市，方能穿越周期。但与此同时，自身产品和服务的提升是必须的。

袁鸿昌：黄总，越秀的好产品和好服务你是怎么看？

黄钰麟：其实这个问题刚刚在外面，我们跟同行简单聊了一下，其实我们商办或者是写字楼没那么复杂。归纳起来，我认为是聚焦在三个点上面：

一个就是客户，我们是不是清楚我们资产或者写字楼所属区域的一些特点，它适合什么样的行业，什么样的客户在这。

然后我们在招客户回来的时候，我们tenant mix是怎么样的，是不是比较契合这个区域市场、这个产品、这个项目所在的位置。

运营上面要想做到稳固，tenant应该要适合这个项目所在区位，这样至少客户不会有冲动搬离这个区位。例如这个项目是城市的金融中心，那么金融企业不大会从这里搬到科技中心去，所以我觉得tenant mix租户结构上要去关注，这是第一个点。

那么第二个点我觉得是capex的精准投入，举个例子可能有一些同行会在一些城市去做带装产品，投入很高的标准，就做出非常好的产品，但可能那个市场是不适合的，市场租金实际上没办法去消化这么好的产品。

这对于运营来说很关键，要明确项目在这个城市它的租金承受能力、区位承受能力，客户的情况怎么样，才能知道我应该投什么样的产品，产生最好的收益，所以capex的精准很重要。

当然除了租赁产品方面，我觉得也要去关注一些日常运营上面，就好像越秀商管在广州IFC投了一套AI的空调智能应用系统。

它是通过读取这个项目过往15年根据广州天气变化去人工调整的空调出水温度跟回水温度记录，然后实时监控整个城市的气温变化情况，以此智能地去调整空调温度的变化，这个举措实际的节能效果还是挺明显的。因为它可以降低日常的一些运维的成本，那么我觉得这个投入也是值得的，所以我说capex的精准投入很重要。

第三个是operations的精准投入，现在的市场环境比较艰难，但客户的标准没有变。甚至竞争这么剧烈的情况之下，可洗手间干不干净这种小细节，比我们做其他很花哨的东西更重要。所以operations该省哪些地方、该维持哪些地方，它的精准程度也是非常重要的。

所以我觉得做好tenant客户、capex和operations的精准投入这三个点，可以在运营突围中占据优势。

袁鸿昌：郝总，您这儿遇到什么困难，您对好产品好服务又是怎么理解的？

郝　群：跟大家分享一下，我总结了有三三点，这三点平时工作也在用，也倒不是一定大会上要用，我觉得我们的优势就是好产品。

我们的主力产品华贸中心是综合体项目，综合体像北京的我们典型产品的将近100万平米，然后我们有酒店，办公楼，然后有SKP的商场，酒店是两两座，然后有主力店SKP，然后有我们的三栋写字楼，再加上我们公寓，虽然叫华贸公寓，但是实际上是住宅类的产品，总的加起来将近100万平米。

综合体的项目，它创造的是生活方式，包括还有一些筋骨打造的，包括我们的交通，这些还有其他的一些外围服务，这都是组合起来，我们打造的是生活方式，所以综合体项目加上华贸的生活方式，这是我们的一个核心竞争力。

同时我们自己给自己团队的定位，我们要做的是现代服务业的平台，也就注定了我们是做服务的。因为我们的钱，前期开发商去开发，然后让我们资管团队来挣这个钱，我们的钱是要从客户这边去挣的，所以我们就要给他提供服务，才能挣到这个钱。

所以我们定位现代服务业的平台，所以我们的第三个点，我们要以客户为中心，我觉得这个是我们在现在的商办市场，在北京做的还不错的一个法宝。

大家可能都在说以客户为中心，我把它翻译的更通俗一点，就是说我们现在除了我们的好产品以外，我们更关注到了我们区域里面服务的人。

这个人是核心关键，一个区域里边的人，包括你的写字楼的办公的人，包括商业的商户，包括逛商场的人，酒店的旅行的客户，然后住家的客户，还有访客，甚至还有政府，还有社团的参观的，偶尔经过的很多的这些人，你要都对他们进行仔细的分析，把主要的你需要服务的人群的特色给它提炼出来以后，你给他提供不同的服务。

我只想举一个例子，就是说因为比如说一个办公的他有老板，他有一些行政的人员，然后还有一些普通的员工，你就要分门别类。

因为刚才谢总提到了一个特重要的，就说大家现在对一个满意度调研，刚才因为我看那数字就是说大家对公共空间的使用需求达到65%。

因为华贸是一直在关注大家的一些业余生活，或者是给大家提供情绪价值，我们基本上每周在各个公共服务空间都有一些活动，然后经过十几年的运营也梳理出来，比如说各个很多企业他非常重视像地球日、环保这样的活动，他每年都积极参加，而且我们参加的人数和品质也越来越提升。

在满意度调查，大家最喜欢我们的一个活动，每年我们会搞一次相亲活动，因为可能大家没有时间，但是我们搞了两次特别成功，还有牵手的，所以有的企业在调研的时候说你们每年都恨得可以多搞几次，然后像这两年可能是不是疫情还是什么，像我们一些什么瑜伽派对类似的体育健康的这种打卡，或者是这种小型的竞赛，还有一些我们特别现在受追捧的这种华茂夜校，我们有个夜校，夜校有线上的，也有线下的，在党建空间就做了，把这些所有公共空间都利用起来，然后大家中午或者是下班以后，甚至周末都有一点，除了办公以外，他有一个理由在留在华贸的一个点，所以他就比较幸福，就是足不出户本身百万平米的区域，它一般的生活服务得到保障了，然后你再给它加点料。

这些基本上都没有什么，说实话基本上没有什么客户要投入的，刚开始我们做夜校的时候，我们还是到处请老师请平台，有时候做一些文创，有时候去给大家讲一些什么养生，刚开始还是要我们得花一些钱去找资源。

后来这些资源就主动来了，然后最重要我们又把区域的这些商户给调动起来了，他可以分享这些东西，他也做宣传了，然后也给大家传达了现在的课排的满满的。夜校是基本上现在成为我们华贸体系，因为我们到处都有，苏州、南京、惠州都有office。

所以我们从office的角度上来讲，把这些一般的员工的生活美好了，像中层或者是高层，他经常得吃饭。刚才调研也是说在一个地方能满足你所有的餐饮很少，但是我敢说在北京华贸是之一。

基本上我们华贸的购物中心的B1，在北京也算是一个商圈儿的网红，基本上就是我们每年要换三四个店，都是让大家能中午吃好，可能也可以去员工餐厅，也可以我们的这种场合。另外他有穿西装的可以交流商务交流，他也有下班以后可以把领带解下来的一些小酒馆，包括星巴克，我们都是带酒的这种星巴克，有三个星巴克，其中有一个大最大的是带酒的。

就是说你让他所有的场景尽可能都在这边完成，它其实是幸福的，因为大家都知道北京堵车很厉害，从第一场到第二场基本上损失了时间，然后尽可能让他们也幸福的老板就更是你让他去给您请吃饭或者是其他的场合酒店都有，就是说关注到人，我就举这个例子，这样的话我是觉得让大家粘性比较提升。

袁鸿昌：因为蔡会长还没发言，我想还是要问一下，其实刚才讲的都是围绕客户做很多事情。

我的问题是什么呢？这是必要条件，不是充分条件，你做的好客户不一定来，你做的不好肯定不来。

蔡会长怎么看这个事情，我再问多一个问题，你们对客户很好，客户其实发展大了以后，政府会给他一块地，他自己就搬走了。

比如这次华北一区出口，浦东空了大量的写字楼，腾讯一去企鹅岛，深圳也控了大量的写字楼，

蔡会长，你怎么看待这个问题？是我们的政策有需要改动的地方？

蔡　云：其实是这样的，就是我们在运营写字楼或商办的过程当中，这种服务升级从原来的我们作为业主方提供一个作用空间，这个就可以了。

但是现在随着市场的调整，我想各个写字楼的运营都登峰造极了。其实都遇到保姆级的服务了，而且以前我们感觉到它公共空间这些不是多么重要的，更重要是辉煌富丽中心，但是现在想这肯定是重要的了，这是一个

再有，一个就从这个产业我刚才一直在讲，就从产业升级产业导入方面来讲，这种情况很自然的发生，而且作为租户企业来讲，它降低成本也是它永恒的主题。

我们面对少怎么去维护这市场？第一这个存量的不走，新增的尽快来把这中间要打平了。这个我觉得是也是咱们服务的内容。

但是我今天特别想就跟大家交流一个什么问题，就是我们商办最重要是我们自己的降本增效。因为我们这些写字楼，我们当时用的这些所有的设备设施，这些运维说实在的已经赶不上时代潮流了。

我曾经参观过你们越秀，但是我就想目前你们肯定都是先进的，就作为我们房龄20年以上或十几年以上的，我大家都知道我们在中控室有一个合同的能源控制，但这个据我的市场调查，大概百分之六七十都应该很保守的，都是一个摆设。

实际上他在自己消耗着自己，我们在当前这个市场情况下，如果我们降购物中心商办以后提一个问题，冷热冷热源的处理，一个照明的处理，这个是我们大块。

如果这个东西在先进的技术的这种催生下，我们是要做到降本增效的首要原因，但实际上做到这个原因我们也很重要，更替设备设施，这对我们来说又是一笔投入，长期投入和短期投入怎么去处理的问题。

还有一个我们写字楼的更重要一点是人员的问题，这几大块除了我们这人员的工资成本以外，那么更重要的是降本增效问题，这些是我们写字楼反而要重视的问题。

其实对市场来讲它是活性的，可以去调整的，但是硬件来讲是考验我们的标准，同时也客户考验你的标准，客户作业还自己也好，客户在选择也好，他也需要降本增效。

所以我倒是认为写字楼的咱们从业者在这个地方要多练内功，而且现在先进技术也很多，这可能是我们改变思想，改变服务升级的很重要的一块。

袁鸿昌：谢谢蔡会长，也希望写字楼冬天马上过去，然后我们都能过上好日子，谢谢各位。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。