周兴强：新时代办公资产健康持续经营之道 | 2025观点商办暨资管大会演讲

本文为周兴强先生在2025观点商办暨资管大会发表的演讲。

周兴强（高格办公空间合伙人&副总裁）：首先简单的介绍一下高格，很多人可能不太了解。

高格成立于2011年，目前是16个年头了，我们的拳头产品是高格办公空间，在这个空间的基础上我们还有两个辅助型的业务模块：第一个是办公资产产品化，就是整个产品的规划和设计；第二个就是办公资产数字化，整个办公资产运营过程中的数字化管理的软件和系统。

我们在长三角9个城市一共有40多家办公的空间，目前我们是妥妥的长三角第一品牌；这是跟我们合作的一些业主，大家简单看一下。

我门高格目前有三个产品体系，第一个叫格悦系，格悦系列那就是我们国际地标系列的新产品；第二个就是我们常规产品，高格办公空间；第三个就是我们的PARK系列产品，主要针对独栋或者园区型的产品运营。

下面进入到我们今天的主题，新时代背景下，办公资产经营领域我们感受到的变化是什么？

我相信在座的各位都深有体会。第一个，老一辈或者是老一辈的地产人老是说location，都觉得location非常重要，老一辈的资产是交易时代，现在已经从交易时代变成为经营时代了。

作为一个资产持有方如果站在长期经营的角度，我们会发现一个很显著的特点是，location在持续地发生变化。比如说10年前的陆家嘴和今天的陆家嘴，10年前的前滩和今天的前滩，10年前的人民广场和今天的人民广场，我们发现location在不停地发生变化，location理论可能在当下的环境下要重新地去诠释它。

第二个，招商团队的无力感，我相信这是在座的各位感受最深的。我的招商团队不管怎么努力都没用，这个招商总监我觉得不行把他开了再换一个，还是很难解决问题。

第三个要价格越来越低，市场越来越卷，刚才我前面的几位发言也都有同样的一个观点。

我相信这三点都是各位能感受到的变化。基于当下的变化我们应该探讨，还有什么有效的楼宇经营方式？

我们说做任何事情，一定要看大势“势”在哪里？很多人跟我说市场这么差我还有什么势？市场再差都有“势”，我们首先要研究的是当下市场的势能到底是什么？

我们给它定义是：核心势能是“效能优化”。这4个字可能有点空洞，我们是这么来理解它的：在动荡的市场环境中，企业寻求的不仅仅是物理办公室，更是能驱动经营价值跃升的效能中枢。

很多人说现在的客户都在降本增效，我刚才还跟CBRE的谢总在探讨，我们有一个共同的观点说，降本永远只是表象，大家千万不要觉得一个企业多个五六千块钱的房屋成本，这企业就完全承受不起的，这是不可能的。

所以降本永远是表象，那核心是什么呢？效能的提升是内核。

举个例子，一家房地产开发公司，他想要做数字化城市探索，成立了一个数字化研发团队，一年的研发成本8人的工资是200万。

好，当下的市场环境下这个企业觉得现在地产这么不好，那我是不是要想办法把它卸掉？裁掉之后怎么办呢，我一年花250万给外包团队去做。我们发现没有，他觉得养这个团队要花200万，他不养了之后外包反而要250万。

但是当下的企业仍然会决策我愿意多付这250多万给外包，其实这就是典型的，它的核心并不是降本，而是效能的提升。因为降本是短期行为，降本不可能持续让企业健康发展的，让企业持续健康的发展一定是效能的提升。

所以它根本原因是什么？是企业经营的安全感，就是企业的高管和所有者在当下的环境他的安全感是极低的，他不知道明年的市场怎么样，不知道后年的市场会怎么样，那怎么办呢？

我就把我的固定成本，打为浮动成本，因为它根本是解决企业的安全感问题，所以说大家遇到的招商的张总的观点是一样的。

我们认为当下的系统化的解决方案真的就是质价比，性价比是走不通的。你租3块别人租2块，你租两块别人租1块8，这种卷是无止境的。所以市场环境越动荡是时候走性价比是走不动的，更应该走的是质价比。

所以在这个过程中我们提供了几个解决的思路。第一个是为客户提供立体的产品供应清单，现状是一款产品打市场的时代早就过去了。

到目前为止其实还有很多的业主方，我们虽然不建楼但是我们常年跟开发商、业主方打交道。还有很多的业主方还在整层租赁，两层租赁、一分二租赁、一切四租赁，还是用这种传统的产品的方式去做，这个时代其实早就已经过去了。

以往老听到声音说是港资企业的运营能力极强，内地企业的资产运营能力不行。其实我想说的是因为港资的开发商经历了太多的市场周期了，现在当我们内地的资产开发商面临着经济周期的时候会倒逼着我们的开发团队会下去主打运营。

我相信未来过不了几年我们内地的业主方的资产运营能力会大幅度的提升。那么一款产品打时代的市场已经过去了，应该是什么样的产品呢，我们基于很多项目运营的经验，我们觉得应该是ABC类产品。

A类产品占30%，B类产品占60%，C类产品的占比10%。这三种不同类型的产品有什么样的特点呢？

A类产品属于利润型产品，要500平米以上的企业办公，单价低但稳定，财务贡献值高，30%的体量但承载了10%的客户数量。

B类产品是竞争产品，要200—400平。我们一直把400和500做成明确的区分，这种产品的供需关系大，在市场竞争中是最激烈最白热化的一个产品段，60%的体量承载40%的客户数量。

C类产品叫品牌产品，也可以把它称为项目的主力店，有影响力的品牌运营商来参与运营，是20平方到160平方的小团队办公产品。一般供应的是项目最差的楼层，但是达到的项目最高单价，在项目占比一般在5%-10%之间，承载是50%的客户量。

ABC的产品，当我们在楼宇中把它打造成功的时候，就可以自循环。怎么个自循环呢？就是一项目多产品供应，在企业规模发生变化的时候及时匹配相应的办公空间，提升客户的经营效率，ABC类产品不仅仅是在我们办公项目的经营里面适用，在所有商业都适用。

给大家举个例子，宝马汽车有7系、5系、3系；奔驰有S级、E级和C级；甚至包括苹果手机，有硬件、有软件、有iPad，都是三种形态的产品，包括洗发水也是。就是会做产品的就是ABC三种类型的产品，但是我们很多的业主方可能还在用一种或两种产品打市场，其实感觉压力会很大

第二个，在效能优化的背景下，业主方在租赁办公室时会遇到一点，叫不装修亏全部，装修亏一半。现在很多业主方，特别是传统的地产开发商，转行过来做楼宇办公室运营的时候遇到的共性，这些其实都是一样的。

我们认为在装修的过程中应该也是ABC三类产品它的定位是不一样的。

A类办公产品叫精装办公产品占15%，精装选配占15%，B类现状选配占30%，C类产品叫专业品牌运营商拎包办公产品。当我们这种产品的结构给它打成了之后，它就会形成一项目多产品供应，让客户所见即所得。让客户在选房的时候总能找到合适的办公室。

我们业主方喜欢搞样板间，搞出来后跑来跟客户说，你租，你租了之后我就给你干成这样的，在效能优化时这个模式是行不通的，早些年是行得通的。现在的客户对效率的要求非常高。

第一个他有时间周期，第二个在这种背景下供应量巨大。一个客户在进入房子时必须要找到感觉，他找不到感觉只是个样板间，他决策难度是很大的。

不像个人决策买房，我们在买房的时候买房是C端消费，一套房子卖1000多万，2000万是C端消费，个人就会决策了。老公老婆商量好买就买了。但是租一个办公室，哪怕就100平方，他是B端决策，可能有行政、有财务、有看房的人、总经理、副总经理决策。他的决策的维度是很多的。

第二个为楼宇内客户打造更高效的个性化配套。我们现在很多楼宇都有配套，做配套对于大量的业主方来说是一件及其容易的事情，那么我们认为楼宇配套的核心并不仅仅是功能的打造，更重要的是运营。

在培养客户使用习惯的同时，为客户提供优质的使用体验，从而实现项目竞争力和利润率的双提升。

我们看到大量的业主方用半个楼层或一个楼层或两个楼层在做配套，但是我们也看到大量的配套，业主方根本不知道怎么经营，常年空在哪里。但是在招商的时候带看一下，就仅此而已承担吧带看功能，很多业主方对配套的营运非常头疼。

比如说这个是我们打造的报告厅、书吧、咖啡区、会议室、茶空间，路演厅，还有很多空间的打造没有放照片进去。关键我们打造出来是什么？我们在运营过程中，配套大概能占到整个项目利润的20%左右。

第三个，在内循环时代打造更适合中国企业的办公产品。这个下面讲我整个分享的最高潮部分，给大家分享一下，一定会让大家有不一样的收获。

我们来看这是谁的产品，懂的人一看知道是谁的产品，看着他有没有想到什么呢？WeeWork是哪个国家的产品呢？美国的硅谷，在2008年金融危机诞生的。

美国这个民族的底层文化是什么呢？平等、自由、开放，我们看他的空间，是不是平等自由开放，可以带着宠物，可以喝啤酒，可以穿拖鞋去办公.你再大的领导跟我在一个办公室一个工位上办公，是不是自由平等开放，它是一个民族的底层文化。

我们来看这款产品。知道的应该也看得出来是一个非常值得尊敬的一个欧洲的品牌。我们来看，欧洲人是怎么样的底层文化。严谨的绅士、严谨的贵族，看他的产品没有任何的创意，就是一个很严谨的产品。所以我们说一个产品它一定代表了一个民族和一个国家最底层的文化。

那今天在上海，包括我前段时间到深圳去，到各个城市去考察完，都一样，中企占绝对的主流。各位还想着招外企这个是我认为已经过去式了，中企占绝对的主流的环境下，中国人有自己的办公喜好。

举个例子，中国人强调秩序，叫君君臣臣父父子子，君臣父子就是一个秩序，按照规矩来，中国人讲秩序。

第二个，中国人很内敛。中国人其实不善于言辞，不善沟通，肢体语言没有那么丰富，很内敛。

第三个，曲吉直凶。整个道德经这一本书讲的所有的事情，总结出来就叫曲吉直凶。因为中国人做很多事情说很多话，喜欢弯弯绕绕着来，不是直来直去的。今天即便你要批评下属，你都不能直来直去的批评，要先说你做得很好，但是呢那个地方你可以再去完善一下。

还有什么，效仿自然，中国人自古就效仿自然，比如说上善若水，效仿水；天地不仁以万物为刍狗，效仿天地。中国人喜欢效仿自然，从自然当中获取智慧，这是中国人的底层文化。

基于中国人的底层文化，所以说高格一直以来，把自己定义为轻中式办公空间的开创者，更适合中国人办公的办公空间。

我们走的是一个东方美学，这个行业里面有美国的品牌，有欧洲的品牌，有美国的文化与空间做结合，有欧洲文化与空间做结合，同样也有中国的文化与空间做结合。

比如说在座的各位，我相信绝大多数领导的心目中都有一个苏州园林的梦，或者有一个四合院的梦。有一天我要是也能住在这个四合院就好了。为什么大家都喜欢园林梦或者有一个四合院的梦呢？

答案在这里，答案在于易经是我们整个民族的底层文化之一，对所有的四合院也好，园林建筑也好都融入了易经的很多元素，比如说风水，很典型的。

很多企业在租赁办公室一定会发现，很多客户会带风水大师来选房，既然我们都知道风水大师要在后面来选房，为什么不提前把建筑给规划好，把空间给规划好？

第二个，我们现在学的管理学叫西方经济管理学，中国司马迁的史记记载的最早的是来自于春秋战国时期的东方经济管理学。

风水跟空间做结合，在空间里面呈现的非常完美，中国的商业智慧跟空间做结合有多维度的呈现。给大家分享一是甲骨文象形字——“仁”，这个字左边是一个“人”，右边是两横，这个“仁”什么意思呢？用现在的话来说叫地道、靠谱。这个人地道靠谱叫“仁”。为什么上面一横短，下面一横长，表达的是取予关系。

我今天想要跟招商的张总弄好关系，我应该是给面子给他还是跟他索取？取予关系，取在前，予在后。我一定是跟张总说，渴死了，能不能借我一点矿泉水喝；第二天我送一盒茶叶到他办公室去，张总一定觉得我地道靠谱，借了一瓶矿泉水给我送了一盒茶叶。这叫先取后予，先取的一定要少，后给的一定要多，所以这种关系才能建立长久。

比如说五福，我们在农村的时候春联都有五福临门，五福哪五福？其实五福是中国人追求的终极方向，五福包括：好德，每个企业和每个个人要有好的品牌的传播；康宁，还有每个企业和每个人这一辈子顺风顺水；长寿；还要善终；还要富贵，不但要富还要贵，这叫五福。

那我们空间也做了深入的结合，比如格物致知，在古代的时候科举的学子去参加科举考试学的第一门课叫做大学，叫格物致知。还记得王阳明跟他的朋友割竹子，割了七天七夜把自己割晕过去了，他就是希望通过竹子当中能达到无所不知的状态。

我们来看最后一张图，很有意思，这是古代一枚铜钱，铜钱其实是中国底层的文化沉淀之物。我们来看，人老说天圆地方，很多建筑外面是方的、里面是圆的，其实是错的，天圆地方是外面是圆的、里面是方的。

为什么外面是圆的呢？别人都说中国人圆滑、圆润，为什么中国人要圆滑和圆润？是保护自己不受伤害，圆的东西才是最安全的。比如说头盔做成圆的不做成方的？因为圆是安全。但是内部为什么就是方的呢？ 因为中国人内部都有自己的格子，有自己的底线。

所以在高价格的空间里面，我们用16个字来形容：一步一景、移步换景、别有洞天、好生好业。

就是在高格里面的办公，人生会美好。好业，业是什么呢？从小学学业，长大了家业，工作叫事业，要好生好业，人这一辈子都在造业。

第四个构建项目的专属供应链而非供应商。供应链供应商是不一样的，供应商是采购标品，今天我卖一瓶水，就叫供应商。供应链不一样，供应链必须为了我的产品可以跟我同进退，为我量身定制。

那么现在对于我们的很多的业主方来说，人家都会做一些产品的规划，做一些精装修的产品。其实会涉及到几个问题，第一个在在产品规划方面，如何做到精准规划匹配客户的需求呢？

第二个，产品风格方面层面，如何做到客户看到就想签约？在我们的体系内，我们的签约率大约是二中一或三中一。就是来两个客户签一个，最差的是来三个客户签约一个，一般是这样一个级别。所以我们所有的项目的入驻率是整个行业里面是最高的。

第三个，装修预算方面，如何做到10年一次性大投资。

第四个，招商方面，如何通过营销打造项目热度。

第五个：如何提升项目运营水平

第六个，团队方面如何做到团队人员不增加，服务能力与专业能力增加。

基于上面的问题，其实高格是一个同时具备顶级的产品规划能力、项目营销能力、小户型产品招商能力、传统户型招商能力、客户服务能力、配套运营能力的办公资产综合运营服务商。

高格做了15年的办公市场运营，懂设计，更懂办公客户的诉求，擅长招商，更擅长运营服务，在全国运营了45个项目当中，常年入驻率在90%以上。即便今年的一季度，也还是在90%以上。

（ppt）这个是我们项目的一些展示，大家可以看一下。这是我们公司2025到2026的战略规划。今年我们仍然深耕长三角，同时我们在三季度布局大湾区，全年新开项目20个。明年我们会深耕项目50个，深耕中国市场，同时布局亚太地区。

最后给大家分享一下21世纪最厉害的一个字“卷”，为什么说他最厉害呢。我们看海水，海浪卷过来的时候，在哪里卷？永远是表面卷，海底100米的深度永远不会卷。

这说明什么呢？说明如果我们做产品只是一般商品经济，一般买卖关系，一般商品经济没有把质价比做出来而是做成性价比，拼的就是价格那一定会卷。当我们像大海纵深一样的突破到大海深处10米的时候，它是不可能卷得起来的。

谢谢大家

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