谢晨：中国办公楼市场2024年回顾与2025展望 | 2025观点商办暨资管大会演讲

本文为谢晨先生在2025观点商办暨资管大会发表的演讲。

谢晨（世邦魏理仕中国区研究部负责人）：各位尊敬的同行，非常高兴有这个机会代表CBRE来今天这样的一个业内资深人士集聚的场合给大家做我们的分享。

我今天给大家分享的主题是2024年办公楼市场的回顾和2025年的展望。

首先看一下2024年市场的回顾，刚才我听了前几个环节各位重磅级嘉宾的发言，我们的数据和大家的体感其实是差不多的。

（PPT）先给大家看这张图，这个是过去10年，从2015年到2024年，大家看到中国主要的10个一二线城市每年的年度新增供应、优质办公楼、净吸纳量和空置率。

那么直观来讲，我们看到空置率在一直在往上走，特别是近几年攀升比较快的我们看到剪刀差的缺口在扩大。

特别在需求的层面，我们总结了几组数字给大家。

一个是我们回到疫情前的话，大家看到这10个城市累计的年均净吸纳量去化是在390万平方米。

那么当进入到疫情以后，因为我们在2020年看到一个需求的低谷，但是中国经济在2021年全球独一份，写字楼作为一个强周期的资产类型，我们2021年的净值净吸纳是非常的强。

我相信在座的都是非常资深的商业地产人士，大家对这两年市场的热度还是有印象的。

然后进入到2022年以后，从需求层面我们看到整个市场一直是在底部区间。那么过去的三年，整体的年均净去化是200万平方米，相当于我们在疫情前的大概一半的水平。

这个是大家现在看到的，就是说我们的需求的确是在底部的区间上，所以刚才看到我们中海的张总分享一个中海的上海中心去年能做到6万到7万的净去化的话，其实是一个非常强的成绩。

这张图更细的给大家拆解一下，为什么我们看到所谓的净吸纳的指标是在比较低的水平上，不代表市场上没有交易，市场上还是有交易的。

但是从交易的结构上大家可以看，从下往上，越往下，它代表的扩张性的需求越强，这是最下面的，我们叫新设立。也就是我们说的新设一个办公室，或者我新开一个分公司，新的办公场所，中间的部分是扩租，这个就是代表我有扩张需求。

在往上我们看到比如升级搬迁，然后续租，那么在过去几年一个明确的趋势是我们看到的一个新设立的需求，扩租的需求。

2024年来讲，我总结了几组数字，同比新设立和扩租都是在比较明显的下降。2024年我们的搬迁其实挺活跃的，搬迁活跃的其中一个原因是我们租金在降，因为大家在搬迁的时候，能够以更好的租金拿到刚才我们讲的好房子也好、好办公也好，存在这样的搬迁升级的机会。

那么其实我们今年一季度的数据比这个要好，一季度我们看到的市场是有所反弹的，过会给大家讲。

租金。那么刚才的供需层面，包括租赁结构市场带来的一个比较，我们说不出意料的这个结果，我们看到租金其实处于一个加速下跌的阶段，这个我觉得也毋庸讳言，大家都在这个行业当中。

这个是我们看到了2024年过去发生的事情，快速给大家过一下。我们看一下2025年。2025年也总结了三个词，2024年其实都是一些底部、存量这些。2025年我们新质生产力、成本和品质怎么区别的，然后另外还是会聚焦供应。

首先看一下我们一季度的一些数据，新增供应76万，净去化净吸纳量58万，如果大家记得刚才过去三年的年度的平均数字，是200万。

所以58万代表什么？因为办公楼租赁从净去化的角度，我们去长时间观测，一季度其实它并不是一个旺季，一般情况下20%~22%。

所以当一季度能做到接近60万的时候，其实我们的净吸纳，我们看到的是在底部复苏的，当然复苏前面要加上底部两个字，我们离原先的量还是差蛮多的。

但是好的信号是在于说，大家看净吸纳量的同比，和2024年的一季度我们增长了35%。一季度数据出来的时候，其实我们是相对看到市场的积极面的，包括从行业的驱动上，我们也看到一些积极的信号。

当然由于现在的空置率水平还是在往上走，23%，所以对租金短期里面下行的压力仍然是存在的，这个我觉得是一个客观的现象。

后来4月2号又碰到了川普2.0、关税这一系列的不确定性，其实对企业决策还是会或多或少地产生一些影响。

刚才在2025年的展望，总结关键词其中之一叫新质生产力，为什么特别去提这一个？当我们去看，我们现在在市场上真正有扩张性的增量需求的行业的时候，的确能反映出来。

就像我在24年的回顾当中给大家去呈现的，我们看到存量需求占主导，增量需求的占比在24年、23年的下降。

那么在这个里面有哪些行业相对来讲它的增量是相对比较强的？新质生产力相关行业。这里面包括我们的高端制造，包括我们的TMT，包括我们和医药和生命科学相关的。

那么在这些行业里面，总体上我们看到的2025年一季度，它的增量需求部分的占比是27%。对比下面我们说金融传统意义上占我们的需求的25%左右，但是金融我们目前看到的实际上它90%是存量。

从增量的动能来讲，我们看到新质生产力更多的还是和我们国家倡导的宏观方向、经济结构转型的方向是非常吻合的。

不得不提，一季度的很多需求，我觉得和deepseek是不无关系的，所带来的新的一股我们说AI的热潮，倒不是说deepseek本身租了多少办公，而是说它带动的新一轮的应用场景里面的一些业务扩张的机会，其实带来了很多新的需求。

那么第二个大家也注意到就是除了新质生产力，还有一些是和我们日常生活更相关的，特别是服务消费，这里面包括文旅、教育这些。

其实在过去的几年，哪怕我们说经济的体感、消费可能有的时候降级了，有的时候是M型。不管商品的消费怎么样，我们看到旅游很热，服务型的消费相对更稳健。

那么实际上这一类的企业在过去的几年它的增长是比较稳定的，当然这部分的企业它的承租能力也是相对比较，我们说它不是一个高租金的一个行业，它的整个的占比目前在整体的租赁结构里面盘子不大，在5%~10%之间。

所以我们看到增量的需求，哪怕我们再往前看12个月，我们仍然认为是这2个行业符合我们现在经济发展的主线。

刚才非常高兴我们中海的张总提到，就是说好办公好房子的概念，因为的确从我们这个行业来讲，我们再看租户选址的一些诉求的时候，它也不光是成本，但是成本非常重要。

CBRE在这个行业里面，我们每年都会去做租户的调查，也是可能是唯一的一家，那么我们今年的调查应该也是会在年终以后去发。

这是去年的结果，大家看一下，92%成本，就是决定我是下一轮租约到底是续租还是我搬一个地方，租金要降低，同时我的租赁的条款可能要更灵活一些。刚刚蔡会长讲的时候也提到我们怎么能够更灵活。

但是同时大家不会放弃对后面的要求，交通配套70%、区位优势60%。对企业来讲、对客户来讲，我要我的成本能够控制住，但是同时我也希望我要有更好的办公的环境，更好的办公的区位。同时有超过1/3的把ESG目标也纳入到它的选址当中去。这个比例说实话还是蛮高的。

我们在去年调查当中也详细问了租户到底在说区位、在说配套的时候，优先序列是什么？

你跟我说我重视配套，我重视这些区位到底是什么？83%是公共交通的通达性，所以我们看到一些办公楼，租的好的，往往什么地铁上盖，甚至双地铁上盖，现在有的三条地铁直达都有，相对这个是非常重要。

另外一些配套我们说有很多是常识，比如说63%排第三的餐饮配套。但说实话，真正意义上能在楼内提供比较丰富的餐饮配套的楼，其实不多的。在整个的市场、在业主端竞争非常激烈的时候，其实餐饮配套一些基础的东西，对于租户的粘性是有帮助的。

比较有意思的是排第二，我们看这个活动举办场地，这个是调查结果出来，当时至少出乎我的意料的，就单独一个活动举办场地，有2/3的租户说我非常需要这个配套。但是要做配套，实际上是说从业主的角度真金白银贴出来的，就是我拿一个楼层或者拿半个楼层，可能我就是为了楼内的租户去做配套的，对租户有没有用，我们发现是有用的。

以前我们租户，比如说我要开一个面向供应商的会，我们要开一个客户的会，员工培训的会，经济好的时候，我们去五星级酒店开。

现在大家很多的行业都在提降本增效了，降本增效的情况下，我不开这些会了吗？我也要开这些会，因为我企业还要发展，那么这些会我的业主能不能提供更有效的一个方案，能够帮助我实现我的业务拓展的目的，同时又能够帮助我降本增效。

这个其实是合理的对吧。那么后面还有一些比如说共享会议室，共享办公、商务中心，其实大家都在做了。

ESG有36%作为它的选址的重要的目的考量因素了。我们在去年调查当中，有31%的受访租户告诉我们，他们已经明确公司层面设立了零碳目标的，而且这31%当中有70%，也就是整个样本的差不多20%左右，它的零碳的目标在2030年或者更早。

那么大家都知道租期平均2-3年，大一点的租户可能3-5年，这意味着什么呢？

意味着我们这一批的租户，但凡它的零碳目标在2030年之前，很有可能他在跟你谈这一轮租期或者下一轮租期的时候，他在续约和搬迁的时候，他需要你有非常明确的绿色楼宇相关的条款或者楼宇的支持给他。

而且我们碰到过的一些租户，刚才在下面也跟一些朋友在聊，当然你的绿色建筑的认证现在是一个非常基础的敲门砖，特别是在上海、北京这种市场非常成熟了。

现在有租户提出来说，你给我一个证明，说你的电是绿电，有的。那么往前走可能这一块要求会越来越多，因为我们现在比如说国内对这个要求也在，中央层面、地方层面也是在不断的强化的。

当然不得不说现在的租户是我要这些东西，你让我加钱，可能是不行的。但是你从一个资管的角度，其实是能增加你的项目、你的物业的防御性的。

供应层面仍然非常严峻，刚才说了很多，我们说需求层面租户要什么。但是供应层面仍然是总体是非常严峻的，我们看未来的三年，如果所有的项目按时间表上的话，基本上是每年500万， 就是25年到27年每年500万，那么我们的需求端的预测，我们预计250万到300万。

所以在未来的三年或者现在还有两年半的时间，总体上来讲市场的格局仍然是一个租户主导的格局。但是你从供应的结构上还是会有一些差异化，比如说我们看到一线城市基本上现在核心的区位供应是非常的少，现在一线城市核心的区位供应的整体占比2%。

而我们的一些二线城市，现在是核心商务区和新兴商务区在同步的高速启动的过程当中，所以这个可能是有些差距。

基于这一些我们说供需，特别是短期里面的判断，从我们自己的预测来讲，2025年还是有进一步下调的这样的压力的，那么基本上我们在年初预测的时候基本上是5~8%的租金降幅。

那么由于今年又有一些新的不确定因素出现，所以其实在今年年中的时候我们还会去更新，基于市场最新的情况更新我们的预测，到时候希望也有机会跟大家再做一个及时的汇报。

但是反过来讲，面临这样的一个就是从业主端、从资管端竞争比较激烈的这样一个格局，有没有机会，至少有机会去击败市场的平均。

其实还不止，这个我在我们去年公司的论坛上也讲过，后来有很多的投资人和业主来问我说你这个标准是怎么选的，我还给他们特地解释了一下，其实我们选的标准还是挺严格的，也是挺科学的。

大家在一开始看到的那个图2020年到2024年过去5年，基本上我们看到的是单边下行的格局，除了在2021年。

我当时问自己一个问题，我说在这样单边下行的市场当中，有没有楼是不跌的？从它的坪效角度，我在自己在做这个数据分析之前，我认为可能我能找到1.5%的楼是不跌的，然后做完，我就直接把它放到我的文件夹里面不拿出来，为什么？我认为那是一个数据误差。

但是当我做完以后，实际上我发现有8%的楼，它不光是跑赢市场平均，它在5年的整个的周期，它平均的坪效是超出2019年疫情前的，为什么？我就想这个事情，我们就往背后去挖，我们说这8%的楼我们叫它市场的逆行者，他有哪些共同的特征值得我们去想一想？

找到这些共同特征，发现大部分是什么？我们这个业内叫Common sense，常识。

比方说刚才我们在租户调查当中也提到的，83%的租户说，公共交通的便捷性非常的重要，我们这8%的楼里面，85%的楼是离地铁站点很近的，至少在10分钟步行以内。在上海这个城市，我觉得超过10分钟以上的就不叫地铁直达了。

比方说项目内或者邻近有完善的商业设施配套，是不是？大家回到租户调查里面，是不是有同样的反馈？Common sense就是常识、绿色认证。

当然除了这些常识之外，从投资的角度也要看你选的这个板块本身的共识。当然我们会看到跨区域搬迁，但是最直接影响你的还是板块内，板块内70%它的供需相对是收敛的。

这也是为什么我刚才给大家看供应的时候我说核心商务区我们看到供应的占比是低的，主力租户保持稳定。我相信大家都是非常有经验的业主，我们对于主力租户往往是愿意我给你更好的条件，我希望你能够稳定。

另外一个非常重要，对于楼龄超过一定年限的楼，我们一定要持续的去投入，去做委托改造，这其实是好房子好办公一个非常重要的标准，不是说你建完了是怎么样，而是10年后15年后你还能怎么样，这个才是我觉得更重要的一个东西，所以这些很难吗？

反过去想，放出来大家觉得说好像是常识，但是正因为是常识，能全部做到的我觉得可能也不多。所以其实大家说卷，其实说实话有很多的东西其实还是值得我们自己去思考的。

那么最后我觉得前面说了非常多的困难，说了租金还会下跌，但是我们把时间、把视线拉长一点，因为我们往往会非常重视未来一年两年，其实我们对所有未来判断是基于现下的企业，但是我们往往会忽视中长期的一些变化。

为什么我的演讲一最后一张图放这个，其实是想告诉大家，从更长期的角度来讲，我们的办公楼供应的水线已经开始往下走了。

当然当土地供应的水线开始往下走，传达到市场的楼宇层面的供需平衡上，需要时间的，这个时间我们怎么能够熬过去，那么这个就考验大家的内功了。

但是我觉得从中长期的角度看，我们并不是在一个没有尽头的隧道里面，事实上已经可能从供应的角度过了最严峻的时刻了。所以至少从CBRE的角度，从我自己角度，我对于中国的办公楼市场、我们的好办公未来是充满信心。

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