张存理：COOC中海商务--从“好房子”到“好办公”的重构与探索 | 2025观点商办暨资管大会演讲

本文为张存理女士在2025观点商办暨资管大会发表的演讲。

张存理（中海商业助理总经理、COOC中海商务全球负责人）：尊敬的主办方、蔡会长，各位同行，大家下午好，很高兴在这里分享我们中海商务从好房子到好办公的重构和探索。

刚刚大家都说行业很艰难，也是正如一个存量市场的深刻内卷的行业，所以我们现在在讨论商办的行业未来的发展，我觉得也是一个深刻的行业命题。

当好房子成为国家战略，我们商业地产进入存量竞争的深水区，我们如何定义下一代办公空间的一个价值？

我觉得刚刚蔡会长讲完之后，我这个可能重复率有点高。我觉得也是大家一个共识，办公空间不仅仅是城市经济的细胞，还是驱动产业升级的心脏，更是承载时代发展的一个生命体。

从2025年开始，政府工作报告首次将好房子写入国策，作为好房子的提出者和践行者，中海认为好房子核心是哪些？是安全、舒适、绿色、智慧，但是其实把它套到写字楼里一样是如此，我们的客户是同一批人，只是服务他生命中不同场景，好房子是把物理容器变成他的生活智能的伙伴，那好办公就是把租赁的载体、工作的场所变成一个产业的生态体。

从我们对办公人群、对写字楼的需求趋势来说，首先大家可能会觉得很惊讶，升级的搬迁需求在增加，上海甲级办公当中，74%的搬迁租赁为升级需求。当然升级需求不代表带来更高的一个价值，我们租户更关注质价比，他们希望通过更低的租金能达到更高品质、更好体验的办公场所。

从需求行业来说，在北京人工智能和高端制造占比已经达到了10.7%，在上海人工智能新消费和先进医疗的成交占比大于了30%，也就新质生产力这波企业的崛起是带来了一些新的企业的需求的一个变化和变革。

他们在做AI、在做人工智能，他们当然希望他们的办公室也能有高算力，恒温恒湿更智能的这样一个办公的表现。

我们也可以看到，现在大家做业主方灵活租赁和定制化的服务，可能成为了业主方必须要帮客户解决的方案。客户倾向从偏远往核心去搬，从乙级往甲级楼搬，他们不增加成本，同时希望能够有更好的体验。。

这些新质生产力的企业，它的爆发增长和突然的萎缩都会是即时和快速的，他们希望有更灵活的周期以及更好的交付的状态。提供这样的一个交付状态，不光光是对这一租户，可能其实是不同时空的租户进行了装修、家具和设备的共享。

所以在这一方面上来说，精装办公的需求量可以看到过去的一年中激增的。

从区域分化上来说，各子市场也是呈现非常的一个明显的不同。我们可以看到有非常产业深厚积淀的这些市场，以及能够抓住新兴的TMT、金融科技、新质生产力的这些子市场，相对来说表现还是比较稳定，它至少从需求量上来说能够成为一个稳定的一个有客户的市场，也对未来的这个正吸纳产生一定的一个基础和分母。

那也就促使着我们商办的行业，从过去拼硬件、拼产品的单一的这样的时代到拼硬件加生态系统，这样的一个城市价值共建的状态。这些生态系统包括生态的服务系统，也包括产业共建的这样的一个生态系统。

COOC中海商务，在国际国内有30多个城市，381万方的在运营的资产，包括五大甲级写字楼品牌以及联合办公OFFICEZIP，以及我们一些相应的运营服务方面的中海云商、officecare以及代装服务的powerby业务共同组成的一个产业集群的发展。

通过我们对客户的调研和运营的经验，我们认识到，好办公是城市经济的毛细血管，是产业创新的催化剂，更是企业与城市共生的连接器。

第一，产品是基础，在产品方面，我们会以系统的思维去构建办公空间的新基建。

好房子是让家更懂生活，好办公就是让办公空间更懂产业，一切的转变都是以客户需求为原动力，什么是更高品质写字楼？可能不仅是在硬件投入材质标准上，更多的是怎么能更好的满足客户真真实实的需求。

首先最大的一个变化是智慧化，从被动响应到主动赋能的数字之间，通过标准化、流程化、智能化来助力精细化的一个管理。

我最近到了我们总部大厦来进行上班，这是我们去年刚刚入市的一个智慧化的零碳建筑的楼宇。我进了闸机之后扫完脸，我打卡自动就完成了。电梯的运行，早上早高峰必须回到首层，午高峰必须在6层的食堂楼层，通过这些的一个数据精细化的计算的运行，让所有的用户在无感的过程当中能感受到运营效率的提升。

我的办公室有上班模式、下班模式、休息模式和节能模式，几种模式一键切换所有的空调、电，照明等系统的响应，外围的灯光的调整都是会快速的进行一个被动响应和主动调整。这样的话这些的智慧的一个体验可以让我们的办公变得更轻松、更简单。

从健康化来说，从物理舒适走到身心共建，传统来说，其实大家就说空气的环境，环境温度的一个调整以及我们健康安全，大家整天在加班，也会有一些突发的一些楼宇的状况。

其实我们从16年开始，在全线项目都按照AHA美国心脏协会的规范，布置了所有的AED除颤设备，这个事情我们坚持了近10年，项目的运营和物业人员及租户志愿者进行细化的技能培训认证，通过一键呼救的SOS按钮，能够达到快速的去响应呼救，并第一时间通知AHA认证急救员及附近“第一反应”的志愿者，真切地为租户的健康筑起了智慧防线。

从绿色化来说，从标准认证到双碳战略，中海作为一个央企，我们认为绿色不是成本，而是企业ESG竞争力的核心构成，这是作为央企和行业领先者的责任担当，但同时我们也收获了对一些ESG有需求的客户的高度认可。

我们率先推出“产品先天绿”的概念，有超过80个项目获得绿色建筑认证，认证建筑面积达1273万平方米；中国海外大厦和中海金融中心两个近零碳的商办写字楼的楼宇组成了我们最强的两大城市的核心区的绿色的新地标。

那在今年即将入市的中海金融中心，通过4大类18项主动、被动的节能措施，来作为我们致敬首都核心区的一个最佳的城市标杆。

不光是从产品上，我们也跟租户一起建立零碳账户，进行标准的制定，通过签订绿色租约，与2800家租户共同努力，打造我们整体的一个绿色的担当和责任。

如果说产品力是硬件骨骼，那么运营力就是生态血液。中海商务的运营革新，本质上是一场从房东思维到生态共建者的认知革命。空间的运营，就是把写字楼不仅看作是物理的空间，而是一个聚合的平台。

我们提出的G-B-C-P，G代表政府，B代表企业，C是客户，以及partner是我们的供应商的一个系统，我们把这一系列的系统串成一个共同的生态链，从优质的供应商到我们自己的平台内部系统的一个赋能，产生这样的一些网络的一个互动。

举几个案例，成都OFFICEZIP，我们的自由办公项目，大金空调是我们租户，也是我们的供应商，我们共同做一个空气革新的计划，通过人机交互实现办公空间动态的一个优化，成为全国首批WELL-HSR的认证空间。

像一些银行类的客户，可以通过我们资源平台为客户提供专属的金融方案，以及我们环宇系商业以及我们写字楼里头的这些租户，都可以作为我们内购福利的这样的一个开放的群体，包括我们在不同的城市跟政府深耕协作的关系，共同引入一些产业的导入和服务，去聚焦核心的城市，打造项目的超级IP，对分别在法务、人工智能以及一些相应的金融科技这样的一个产业来进行超级IP项目的打造。

在上海，我们去年入市的普陀上海中海中心，可以说是整个城市更新当中产业文化、居住围绕产城融合生态的一个流量入口，这里有20万平米的购物中心，环宇城Max，给我们的办公楼客户提供生活配套的服务，有一个剧院是开心麻花剧院未来给大家提供文化的休闲的享受，以及中海管理的长租和酒店提供员工居住和商务差旅的服务，自行开发的大量的住宅社区可以提供职住平衡。。

在这个地方实现了30万的产业楼群，以及15组千平米以上的大单成交，首年的出租率就爬升到了63.85%，单年度产生了超6万平米的成交量。也是上海应该是去年成交最单体项目最高的一个项目，形成了汽车、律所两大产业，以及日企云集的这样一些标签，可以说是上海中海中心这样的一个项目，唤醒了普陀的产业生态。

在北京，我们即将入市的中海金融中心是西城区二环内双地铁上盖，同时有大吉巷的文化商业街区以及康有为故居等文保的配套，项目内有个万平米的绿地，再叠加我们说的零碳技术性超甲的这样的一个标杆，是一个几乎无短板的项目，也是我们作为中海商务用专业标杆去赋能北京整个首都核心区发展的这样的一个重要的项目。

在成都，我们有中海金融城的成都中海国际中心一条街，我们自己也说是成都躺下来最长的一个产业载体，一共10栋楼，一楼一产业，600多个名企入驻，30多个世界500强以及12项权威的荣誉，成为整个成都高新区行业地位的一个标准。

在深圳，中国海外大厦近零碳的一个地标，从全球产业链终端以及深圳湾总部基地的区位，然后成为深圳湾区最具质价比和智价比，一个是质量的质，一个是智慧的智，这样的一个楼宇。

那好办公，我们认为不仅仅是物理空间，更是产业升级的一个加速器。在这方面来说，中海商务也是轻、中、重三举措并举来进行一个资管的模式，重资产就代表我们全部都是自有投入的一些资产，也是我们目前在管资产的一个主力；轻资产是我们作为资产管理方进行标准化的这样的一个输出和日常的一个管理；重资产我们通过一些装修和运营的阶段的一个投入，去焕活一些老旧的项目，焕发出新的城市格局。

北京的中建财富国际中心是我们首个BOMA的中国建筑认证的项目，也是一次性通过BOMA COE认证的一个轻资产项目，入市一年即满租；也是中海在技术标准+运营经验和资源整合上为业主方提供了强大的赋能，至今为止都是奥南片区的一个绝对地标。

北京的中海商务中心，大家也可能对北京比较了解，叫老华联商厦，从它的一个老的百货的改造，我们把它变为会议中心，精致商业、精装办公以及传统办公的为一体的这样的商办综合体的这样一个新的产品。

从唤醒机遇到上再创城市的价值，把这阜成门老华联的一些相对被时代淘汰的往下走的一个产业，变成一个新的产业升级的状态。

所以未来让办公空间会成为城市发展的一个新界面，新质生产力为未来越来越多地占据我们的一个办公空间，我们还是希望能做到三个重构，首先是重构空间属性，把租赁单元变成创新实验室，让办公空间成为企业展示技术、链接资源的城市会客厅。

其次是重构服务的边界，从基础运维到产业赋能，用数据智能打通企业需求链，让楼宇成为永不落幕的一个招商会，成为产业发展的永动机。

第三是重构价值体系，从资产增值到社会价值的一个提升，每一栋写字楼都成为城市低碳转型的微单元，人才发展的能量场，以及社会价值的一个创造力。

从好房子到好办公，中海商务是行业的参与者，也是新范式的一个贡献者，我们始终相信：当空间真正以“人”与“产业”为核心，当运营超越物理边界走向生态共建，商办地产就能突破周期局限，成为城市进化的永恒动力。

在这里也感谢大家，希望大家一起以空间为笔，以创新为墨，共同书写商办地产高质量发展的新篇章！

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