蔡云：供需双侧发力，化解商办困境 | 2025观点商办暨资管大会演讲

本文为蔡云女士在2025观点商办暨资管大会发表的演讲。

蔡云（中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员）：很高兴跟观点就商办及写字楼课题跟大家分享。

一、商办市场活跃度是经济发展的晴雨表

商办市场的出租率与经济周期的关联性

出租率与经济周期的关联性

1. 经济扩张期：需求激增，出租率攀升

企业扩张：经济上行时，企业利润增长，投资意愿增强，对办公空间的需求扩大。

产业升级推动：新兴产业（如科技、金融、专业服务）通常偏好核心商务区的甲级写字楼，推高优质物业的出租率。

2010-2019年中国经济高速增长期间，一线城市写字楼出租率普遍超过85%，租金年均涨幅达5%-8%。

2. 经济下行期：需求萎缩，空置率上升

企业收缩与退租：经济衰退或不确定性增加时，企业可能缩减办公面积（如转向共享办公）、延迟租赁决策，甚至退租以降低成本。

滞后效应：写字楼需求变化往往滞后于GDP波动约6-12个月，因企业调整办公策略需要时间。

2020年新冠疫情初期，全球主要城市写字楼空置率飙升（如纽约曼哈顿空置率达17%，创30年新高），反映经济活动的衰减。

二、商办市场基本状态

全球主要城市情况及成因：

北美：硅谷、纽约等科技与金融中心空置率维持高位（超18%），租金承压；次级城市因成本优势吸引企业迁入，租金小幅回升。

欧洲：伦敦金融城空置率超12%，法兰克福受益于企业迁出英国，需求稳健。

中东：地缘优势与转型红利，迪拜、利雅得成新热点，2025年迪拜写字楼租金预计上涨6%-8%。

亚太：东京、新加坡核心区空置率低于10%，租金抗跌性强；

中国市场：北上广深分化明显

北京：空置率约18%-20%，新兴区域（如通州、丽泽）超25%，核心区（CBD、金融街）相对稳定（约12%）。

上海：整体空置率约19%，前滩、北外滩等新兴商务区空置率超30%，陆家嘴约15%。

深圳：空置率约24%，前海、宝安等新区供应过剩导致竞争激烈。

广州：空置率约17%，珠江新城空置率低于10%，但琶洲等新兴区域承压。

二线及新一线城市

空置率高企：

武汉、成都、重庆、杭州等城市空置率普遍在25%-35%，部分新区（如成都天府新区）甚至超40%。

典型城市：

天津：空置率约42%（供应过剩+需求不足）；

长沙：空置率约35%（经济活力不足，企业外流）；

困境：前期规划过度乐观，产业导入未达预期，导致“有楼无企”。

三、2025全国重点城市写字楼一季度表现

北京 —— 新增供应有限，市场存量去化较好

上海 —— 供应量的增加，影响租金价格水平的提升

广州 —— 供应放量，但需求活跃，未来有较好预期

深圳 —— 增量继续上升，但活跃的贸易发展带动相关领域租赁需求未来的增加

四、造成商办市场困境的核心原因

需求端疲软：

1、企业缩减成本：经济下行压力下，金融、教培、互联网等行业收缩办公面积；

2、远程办公常态化：混合办公模式减少人均办公面积需求（如从10㎡/人降至5-8㎡/人）；

3、产业转型：传统制造业外迁，新兴科技企业偏好灵活办公或产业园。

供应端过剩：

1、 2016-2020年商办用地过量出让，近年集中交付，用地规划往往基于静态人口和产业预测，未建立“评估-反馈-修正”的动态模型，导致供应僵化；

2、 地方政府依赖土地财政，忽视实际产业需求匹配度，某二线城市2015年规划的金融城，因产业未如期导入，至今空置率超35%；

3、 存量资产低效，大量20年以上楼龄缺乏智能化、绿色化难以满足现代企业对ESG和办公效率；

4、 物业设计固化、无法适应灵活办公或产学研一体的需求；

5 、多数商办项目仅提供物理空间，缺乏与产业生态（如孵化器、数据中心、跨境服务平台）的深度链接。

五、化解商办困境供给方的市场策略

供给侧破局方向

宏观上

1. 精准供地与总量控制

建立“以需定供”机制，将商办用地供应与产业招商进度挂钩，严控低能级城市新增供应。

2. 存量更新与功能再造

推广“轻改造”模式（如WeWork的旧楼活化），通过政策松绑+金融工具支持，将低效物业转为长租公寓、数据中心等。

3. 产品分化与产业绑定

针对细分行业（如生物医药需实验室、跨境电商需保税仓）开发专业化楼宇，实现“一产一策”。

4. 金融工具创新

扩大商办类公募REITs试点，吸引保险、养老金等长期资本参与存量更新。

微观上

1.短期调整： 租金下调、以价换量

2.长期转型：

功能混合化：改造成长租公寓（如上海“商改租”政策）、数据中心（高电力负荷需求）；

产业绑定：政府主导引入生物医药、人工智能等产业集群，定向招商；

绿色与智能化。

3.依靠政策支持：

多地试点“商改住”放宽限制，如广州允许存量商办改保障性住房；

税收减免（如杭州对入驻数字经济企业给予3年租金补贴）。

需求侧破局方向

核心在于将商办空间从“成本项”转化为“价值引擎”——通过产业赋能、体验升级、ESG增值，使其成为企业降本增效、品牌塑造、人才吸引的战略支点。

宏观上

1、产业政策精准赋能，释放企业扩张需求

2、定向扶持新兴产业

税收优惠：对数字经济、生物医药、绿色科技等战略性新兴产业，给予办公租金补贴或企业所得税减免（如深圳对科技企业提供最高30%的租金补贴）。

场景开放：在商办楼宇内开放智慧城市、低碳技术等应用场景，吸引企业入驻试点（如上海西岸智慧谷引入AI企业共建“未来办公实验室”）。

3、中小企业扶持计划

微观上

1、灵活租赁：推广“小面积、短租期、模块化”办公单元（如50-200㎡），降低初创企业成本压力。

2、服务包集成：联合第三方机构提供法律、财税、融资等“一站式”服务，提升楼宇附加值（如北京中关村创业大街模式）。

3、招商引资升级，吸附高能级租户

对跨国企业设立区域总部或研发中心，提供用地优先、人才个税返还、高管落户绿色通道（如上海临港新片区政策）。

新加坡通过“全球总部计划”（GHQ）吸引超4000家跨国企业总部，其核心区写字楼出租率常年超90%。

产业链集群招商

4、产业链：围绕龙头企业（如华为、特斯拉）打造上下游配套企业办公集群，形成“一栋楼就是一条产业链”的生态（如苏州工业园生物医药产业楼宇）。

5、在低能级城市对接一线城市产业外溢，共建“反向飞地”办公园区（如杭州滨江在衢州设立“科创飞地”）。

结论

商办的本质是“服务于商业活动的空间载体” ，其价值由区位、运营、产业生态共同决定。在供需失衡和科技变革的背景下，未来的商办将更注重灵活性（适应企业变化）、复合性（多功能融合）和可持续性（绿色低碳），从“空间提供者”升级为“企业服务生态构建者”。

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