租赁企业双轮驱动！政企联手激活城中村保障房万亿新风口

在4月21日观点指数研究院发布的《收入稳健增长 | 2025年4月住房租赁发展报告》中，我们发现，住房租赁企业规模和效率双轮并行。同时，城中村改造建设保障房成为企业发展的新风口。

观点指数 报告提及，已披露的6家房企系租赁企业，收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%。其中泊寓收入贡献占比为41.76%，冠寓收入贡献占比29.89%。

2024年全年泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓以及中海长租公寓等多家租赁企业均实现收入的同比增长，同比涨幅区间在3.92%到42.11%不等，企业创收能力正稳步提升。

其中全年收入超10亿元的租赁企业包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别为37.02亿元、26.5亿元以及12.34亿元，同比增长7%、4%以及13%。

与此同时，以相寓为代表的分散式租赁企业在收入端也有不错的表现。2024年相寓实现GTV约180亿元，同比增长6.5%，全年营业收入为61.3亿元，对比上年同期增长6.5%，全年毛利率水平为-5.5%。

业务规模和运营效率是住房租赁企业实现收入增长的关键因素。过去一年里，住房租赁企业整体业绩表现稳定，多家企业在业务规模、运营效率等方面表现亮眼。

运营效率表现上，据企业业绩公告披露，相寓、泊寓以及冠寓等多家样本企业出租率超95%，经营活动保持稳定。

其中，截至上年年末，冠寓在管项目整体出租率为95.3%，开业超6个月的成熟期项目出租率为95.6%。

另外，2024年，泊寓出租率数值为95.6%，项目前台GOP利润率为89.8%，客户满意度超95%，续租率近40%。同时，自有渠道获客占比提升至88.5%，对外部中介等渠道依赖度进一步降低，渠道佣金支出大幅减少。

新开项目统计上，据观点指数不完全统计，样本企业录得26个租住项目新开业，对比上个报告期出现大幅增长，主要是由于期内万科泊寓和龙湖冠寓有多家门店集中入市。

其中万科泊寓于青岛、成都、南京、济南、天津、西安及杭州七城有8个新项目亮相；龙湖冠寓于成都、合肥、珠海以及长沙四城新增开业5家门店。

除此之外，期内招商伊敦公寓、有巢公寓、雅诗阁、融通融寓、郑州城发美寓、瓴寓、城家以及上海城方等租赁企业同样有新项目亮相。

此外，报告中指出，2025年3-4月的住房租赁政策主要聚焦于存量收储、市场供给、权益保障等多维度，政策重心从增量建设转向存量优化。

报告中指出，过去一年里，一系列支持收购存量商品房用作保障性住房的政策措施相继落地实施，从国家层面明确了相应的推动方向。各地也纷纷发布征集公告，收购存量商品房用作保障性住房，进一步完善住房保障体系。

另外，据观点指数不完全统计，期内北京、上海、深圳福田、甘肃、安徽、山东、江门等多地推进租房市场权益保障相关工作，围绕特定群体保障、公积金优化等，为租房者提供经济支持和便利。

其中，广州市住建局以及广州市规划和自然资源局联合发布关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见（简称《意见》），推动利用城中村改造地块规划建设保障性住房，《意见》自4月1日起正式实施。

文件中提及，城中村改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。广州市通过城中村改造项目强制配建保障性住房，旨在完善多层次住房保障体系，推动租赁市场健康发展，缓解住房供需矛盾，促进职住平衡。

重点50城市租金表现上，据观点指数监测，35个重点城市租金环比下跌，环比变动区间为-4.38%到-0.15%之间；15个重点城市租金环比保持不动或实现上涨，环比变动区间为0%到3.44%不等；对比上月，50城租金波动幅度不大，但租金出现环比下跌的城市数量有所扩大。

观点指数判断，一线城市持续的人口流入和旺盛的租房需求能够在一定程度上支撑租金的稳定，使其总体维持在较高水平。

总体而言，期内重点城市虽有租金下行压力但开始显现企稳迹象，同时受经济环境、租赁房源供应增加等因素影响，租金仍低于上年同期水平。

公募REITs方面，已上市的6单住房租赁公募REITs2024年年报显示，行业整体经营稳健，底层资产出租率普遍维持在95%以上高位。年度收入合计达4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT以1.8亿元营收领跑。净利润方面，该基金以8048万元位居榜首，中金厦门安居、华夏北京保障房等3单REITs实现同比增长，展现出较强的盈利韧性。

但市场竞争加剧、部分项目经营波动等，仍给住房租赁REITs的财务健康与可持续发展带来挑战，未来需持续关注底层资产运营质量提升、市场环境变化应对以及资金流动性改善等表现。

本文节选自《收入稳健增长 | 2025年4月住房租赁发展报告》

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