接盘原恒大“安徽第一高楼” 中海二线抄底的逻辑与代价

观点网 2025年5月9日，合肥土拍市场，瑶海区YH202502号纯住宅地块成功出让，中海地产以3.64亿元底价拿下，成交楼面地价6037.5元/平方米。

据了解，瑶海区YH202502号块位于瑶海区明光路以北、胜利路以西，地块原为恒大中央广场未完成的商业地块，后经收储改为住宅用途，面积45.24亩，容积率为2.0。

此前，该地块已于2025年4月25日首次挂牌出让，但因需承担恒大中心D1、D2塔楼约3.92亿元续建任务费用，导致房企参与意愿低，最终流拍。

中海首进瑶海，就接手了“烂尾”多年的恒大中央广场商业地块。

表面上看，瑶海地块单价805万元/亩、楼面价6037元/平方米，但叠加3.92亿元代建成本后，中海此次拿地的实际成本超7.5亿，实际楼面价为1.25万元/平方米。

“烂尾”前身

中海此次拿下的地块，正是曾被寄予厚望成为“安徽第一高楼”的滨湖恒大中央广场4号商业用地。

据了解，合肥滨湖“恒大中心”项目规划总体量124万平方米，项目共分为4个地块开发，其中A、B地块为综合商业居住区，C、D地块则为超高层商务区，计划由一栋518米超高层地标及D1、D2、D3、D4四栋商业办公塔楼组成，总投资预计超过165亿元。

此前该项目因恒大暴雷陷入停滞，后政府通过回收土地、调整规划、捆绑续建条件，试图以市场化手段盘活资产。

资料显示，2015年12月，恒大启动主楼桩基工程，原计划于2020年竣工。但从2017年起，“恒大中心”就因资金链断裂陷入停滞，因工程款拖欠导致停工，遗留下高度分别为268米、208米的D1、D2两栋超高层塔楼也因此成为“烂尾地标”。

打击接二连三，先是由于项目处于巢湖一级保护区内，在2017年9月受到中央环保督察组的督查后被勒令暂停施工；后是安徽“限高令”发布，宣布不得新建500米以上超高层建筑，该项目进入停工状态，难以继续推进。

尽管在2022年8月，该项目的D1、D2塔楼部分举行了复工仪式，但核心主楼建设并未恢复。2023年至2024年10月，官方计划通过处置项目地块筹集资金解决问题，但依旧不见成效。

来到2025年，项目再次经历“一波三折”。

此前的2019年，合肥市瑶海区政府便在回复网友询问时提到，恒大中央广场4号商业地块因原合肥铁通公司土地未供应给恒大地产，致使项目未能及时开工建设。合肥铁通公司土地原产权在上海路局名下，现已由合肥市土地储备中心收储，并变更为储备用地。

2025年3月28日，该地块首次挂牌出让，要求竞得企业需承担滨湖区恒大中心D1、D2塔楼续建任务，这一条件导致地块在第一次拍卖时流拍。

4月25日第二次挂牌时，合肥土储中心调整竞买规则，允许分期支付且未设溢价率上限，但仍无人报名。合肥土储中心取消当天供应后，又发布公告宣布拍卖延期。

直至5月9日第三次供应拍卖，中海地产以底价805万元/亩、成交价3.64亿元接盘，同步接手承担恒大塔楼续建责任，具体需分三期支付3.92亿元专项资金，首笔1亿元到账后立即复工，18个月内必须交付。

“二线”纳储

在投拓策略上，中海曾提到将保持稳中有进的投资策略，继续聚焦于一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行分析。在项目选择上，更聚焦于项目的确定性，包括现金流及现金利润情况。

土地储备方面，2024全年中海在全国12个城市累计新增土储项目22个，新增权益建筑规模389.47万平方米，共斥资696.35亿元。其中，于二线及超二线城市收纳的土地有14幅，占比将近63.7%。

今年以来，中海在二线及超二线城市的布局也在逐渐加快，从土储位置不难看出，布局策略依旧聚焦核心地段。

具体来看，4月份中海无新增土储，一季度于北京、深圳、郑州、沈阳、厦门、济南杭州7城新增土地9幅，新增土地储备总建筑面积为128万平方米，权益建筑面积127万平方米，总地价为人民币275.5亿元，权益地价为人民币272.9亿元。

数据来源：企业公布、观点指数整理

其中，郑州金水区地块位于郑州文脉，原为河南司法警官学院学校，自2015年搬入龙子湖校区后，该地块一分为三，西北角为20亩初中，西南角为5亩幼托用地，住宅用地为47亩。

其中，中海竞得的住宅用地成交总价10.88亿元，成交楼面价高达13713元/平方米，溢价率87%，超过万科郑纺机地王13411元/平方米，成为金水区新晋地王。

沈阳浑南区地块则位于浑南大道“新二环”，地块面积8.16万平方米，容积率1.2，作为沈阳一河两岸核心片区内稀缺的低密新品供应，该地块成交总价6.9亿元，成交楼面价7050元/平方米，溢价率17.50%。

厦门同安区环东地块则被中海以楼面价1万元/平方米、总价3.49亿元拿下，容积率仅为2.1，市场消息指出该项目未来有机会打造继中海环东时代之后又一标杆性楼盘。

济南盛福片区地块虽因价格、挂牌条件及商业绑定等因素流致使两次流拍，但在三次挂牌时，由中海经过249轮举牌以148621万元总价竞得，溢价率高达50.7%。

杭州上城区海潮TOD位于望江单元核心地块，总地上体量超18万平方米，住宅部分约10.5万平方米，起始总价超59亿元，由中海以80.78亿元竞得，楼面价4.34元/平方米，溢价率35.58%。

中海此次首次进入合肥瑶海底价竞得的宅地，原为恒大中央广场商用地，地块性质非常稀缺，且紧邻地铁1号线“明光路站”，亦被当地业内称为“妥妥的市中心地段”。

另据国家统计局发布的数据显示，合肥3月份新房价格环比上涨0.2%，这也是自2月份后合肥新房价格环比的又一次上涨。加之刚刚过去的五一期间，从市场动态来看，合肥楼市表现较上年同期有所好转。

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