产业园区暨基础设施 | 投融资事件数回稳，集体经济类REITs问世

观点指数 报告期内，据观点指数不完全统计，共录得5起投资事件，其中除却SHEIN湾区西部智慧产业园是普洛斯与SHEIN共同打造以及木棉中国负责徐州泉山区前港智慧医疗产业园项目资产运营管理与租赁代理服务外，其余均是链主企业自建。

2023年12月12日，SHEIN湾区西部智慧产业园开工，这个项目是由普洛斯为SHEIN定制的智能化、低碳化、人性化产业基地，也是普洛斯迄今体量最大的客户定制项目。观点指数了解到，普洛斯与SHEIN还在基础设施仓网、跨境运力、自动化设备服务及ESG方面深化合作，充分发挥普洛斯全球布局及生态资源优势，赋能SHEIN业务发展。

4月25日，西门子Xcelerator产业生态西部中心投运，该项目是西门子在中国西部设立的首个产业生态中心，将构建“两中心一基地”，即产业生态体验中心、产业应用推广服务中心及生态伙伴孵化基地，为中西部工业企业提供从技术赋能到场景落地的全链条服务，助力成渝双城经济圈抢占智能制造战略高地。

4月1日，木棉中国与江苏阔澜生物科技有限公司签约，并输出轻资产服务。据了解，前港智慧医疗园隶属于阔然生物医药科技（上海）有限公司（简称阔然基因），占地面积 50.08 亩，是阔然基因于徐州市淮海经济区的总部园区。

据悉，园区内布局包含综合楼、企业孵化中心、公共服务平台、NGP 设备制造中心、区域临床病理检验医学中心、IVD 智造中心等 7 栋楼，建筑面积约 5.5 万平方米，其中企业孵化中心 8000 平方米、公共服务平台 5000 平方米、NGP 设备制造中心 4000 平方米、区域临床病理检验医学中心 6000 平方米、IVD 智造中心 2万平方米及园区配套设施。

期内，据观点指数不完全统计，共录得9起融资事件，其中融资类型包括债券、类REITs、ABS及基金。

4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。

观点指数了解到，项目的底层资产是苏州工业园区娄葑街道集体经济载体，位于苏州工业园区东富路45号，主要租户为小型机械加工和物流企业。联创产业园项目由园区投控增信，元联基金任运营管理顾问，中联基金任发行人财务顾问。

集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。

观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。

据苏州市人民政府表示，下一步园区将继续锚定“产城融合、惠民利民”的双轮驱动路径，在将回笼资金投入重点项目的同时，持续探索“集体经济+民生服务”融合机制，围绕产业发展、开放合作、绿色低碳、规范管理等方面，进一步深化组织链、人才链、资金链全要素保障、全链条赋能，努力为加快建设开放创新的世界一流高科技园区贡献“娄葑力量”，让“中心城区·美好娄葑”的发展成果更多更好地惠及居民群众。

以上为《”近岸外包”或可解忧 | 2025年4月产业园区暨基础设施投资发展报告》节选

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