特写 | 中金基金刘立宇：公募REITs投资的机遇与挑战

观点网 这一次，2025西部产业科技大会选址西安高新区。

作为产业发展、硬科技创新的西部重镇，西安在全国产业发展和科技创新领域扮演着重要角色，该区域内的西安软件新城软件研发基地二期项目，也是公募REITs的潜在标的资产。

据了解，公募REITs作为一种创新金融工具，自2021年首次试点以来已经走过近四年光景，历经“破冰—扩容—完善—常态化”跨越式发展，政策制度不断完善，底层资产类型不断扩容，四年间累计发行规模接近1800亿。

大会间隙，我们有幸和中金基金创新投资部负责人刘立宇有了段交流。

中金基金目前已有4支产业类（含产业园、仓储物流）公募REITs发行上市，募集规模达到约119亿元，包括中金普洛斯REIT、中金湖北科投REIT、中金联东科创REIT、中金重庆两江REIT。其中，刘立宇担任中金普洛斯REIT基金经理。

REITs热度提高

在刘立宇看来，公募REITs行业发展的规模、速度和质量在这几年取得了不错的成绩，底层资产类型从2021年首批上市的产业园区、仓储物流、生态环保、收费公路4类基础设施，逐步拓展到保障性租赁住房、消费、能源、水利以及市政等基础设施，发行规模也从首发募集金额314亿元，到今年累计募集金额有望超过2,000亿。

最近一段时间，公募REITs认购热度较高，二级市场价格呈上升趋势。刘立宇称，公募REITs是一个以分红为重要收益机制的产品，对可供分配金额有每年最低的法定分配比例要求。再加上现阶段发行的公募REITs以相对成熟、优质的资产为主，公募REITs在过去几年里整体收获了较为稳定的分红。

首先，从已披露2024年年报的公募REITs业绩表现来看，去年平均业绩达成了预期，这样的成绩是在一个比较复杂的经济环境和外部环境之下，通过目前已上市的多样化资产品类组合共同形成的成果，所以公募REITs产品作为一个整体来看，分红水平的稳定性是比较高的。

其次，在低利率时代，公募REITs的配置价值愈发凸显。刘立宇分析称，现阶段国债收益率下行，而在公募REITs领域，当前净现金流分派率均超过3%。以产业类不动产为主要投资标的的公募REITs产品，当前净现金流分派率均值比十年期国债收益率约高出280BP，产品吸引力有所提升。

另外一个重要因素是政策的支持。我国公募REITs政策不断完善，呈现出一系列积极变化，为市场带来了更多支持和机遇。比如对于机构投资者投资公募REITs的相关会计政策调整，有助于倾向长期配置公募REITs产品的机构更好的应对二级市场短期价格波动，同时促进新增资金更有意愿长期持有公募REITs。

刘立宇告诉我们，去年相关会计政策明确之后，公募REITs二级市场价格短期波动对部分机构投资者的业绩压力降低，可以更加安心地通过长期持有和产品分红实现收益。

目前对于不同类型的资产，不同的公募REITs产品在净现金流分派率方面存在分化。公募REITs的分红主要来自项目运营收益，因此二级市场估值越高，对应的净现金流分派率越低。目前市场较为青睐收入端较为稳定的资产类别，比如市政设施、水利设施、保障性租赁住房以及贴近民生的农贸市场等。

分散投资的考量

目前我国公募 REITs 市场的主要机构投资者包括券商自营、保险、公募基金、信托、私募基金、银行理财、产业资本等。公众对于直接参与公募REITs投资还比较陌生。

刘立宇称，可首先选择投资较为熟悉的资产品类，并通过分散投资降低风险。

他从几个方面作出分析，第一，目前已有9个大类的资产发行公募REITs，每个产品所面临的政策环境和市场竞争情况千差万别。虽然公募REITs作为一个整体，在过去4年的可供分配金额达成率是不错的，但这并不代表单个产品没有出现过经营层面的短期波动，或二级市场的涨跌。所以在投资的时候需要理解投资标的所处行业的特点，并加深对底层资产的识别。

“现在大多数单一公募REITs体量都比较小，投资相对集中在某一资产类别的少数项目，而且这些项目相对集中在个别子市场里。所以当这些市场出现波动的时候，比较容易导致产品业绩出现短时间波动。”针对这种情况，建议在不同的产品中分散投资风险。

第二，目前公募REITs的“蓄水池”还不够深，容易导致二级市场价格的波动。

“现在公募REITs市场规模其实还不是那么大，流通盘相对小，所以当市场有波动的时候，容易出现大幅上涨或下调。当市场出现超调的时候，需要大家相对理性地看待。”

由于在经营平稳的情况下，公募REITs的分红是相对稳定的，在二级市场价格方面盲目追高意味着需要承担更多的风险，而超调往往可能意味着投资机会：“在超调过程当中，坚持投资或者没有退出的机构，可能有机会获得不错的收益。

”对于公募REITs的投资需要保持对基本面的冷静判断，结合市场预期和情绪的变化做出综合决策。当产品内在价值和二级市场估值存在一定程度错配的时候，或将意味着超额收益或者风险的累计。

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