年报观察｜华夏幸福还在大额计提坏账

观点网 华夏幸福还未从泥淖中完全走出。

近日，华夏幸福披露2024年年度报告。报告期内，公司实现营业收入237.65亿元，较2023年同比下降33.81%；实现归属于上市公司股东的净利润-48.17亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-115.81亿元。报告期内，公司实现销售额102.76亿元，较2023年同比下降6.01%。

在主营业务中，华夏幸福的房地产开发实现收入164.68亿元，同比下滑44.65%，毛利率40.57%；产业发展服务实现收入18.34亿元，同比上涨178.81%，毛利率77.29%；物业管理服务实现收入13.66亿元，同比下滑18.24%，毛利率15.52%。

该公司于公告中表示，公司在稳步推进“保交楼”和债务重组各项工作的同时，全力落实“全面转型产业新城服务商”发展战略，持续优化业务模式、强化核心能力，推动转型落地和业务发展。

业务转型

在2024前三季度，华夏幸福还能实现一定利润。产城园区评论获悉，华夏幸福年报中计提了较大额度坏账准备。

受之前业务模式影响，华夏幸福还有很多钱收不回来。据了解，华夏幸福此前采取的正是政府和社会资本（PPP）合作模式。

这一模式中，政府承担顶层设计与监管角色，无需承担前期资金，园区建设资金由华夏幸福垫付。后期，政府按照约定比例向华夏幸福支付相应咨询、服务费用。华夏幸福投资的运营公司承担经营角色，通过资本市场运作筹集资金，负责产业新城建设、运营，通过外包给其他建筑类公司或者合作方式建设产业新城。

企业前期垫资，后期通过地产出售、产业发展及服务咨询等方式获取收益。这种模式的痛点在于，在地方财政压力下，华夏幸福存在大量应收账款，也就是地方政府本应支付给华夏幸福的“园区服务费”。

也就是华夏幸福这几年计提的坏账来源。公告披露，华夏幸福对截至2024年12月31日的应收账款、其他应收款及长期应收款进行了减值测试，对部分应收款项计提了坏账准备。

2024年度，华夏幸福计提坏账准备86.86亿元，其中包括应收账款计提坏账准备73.98亿元，对其他应收款计提坏账准备12.81亿元，对长期应收款计提坏账准备652万元。

另外，综合考虑部分项目所在城市的房价、地价持续调整等因素，对存在风险的项目计提存货跌价准备，2024年计提存货跌价准备2.51亿元，计提存货跌价准备的项目主要位于怀来、固安、广阳等区域；以及计提长期股权投资减值准备2.43亿元。

而此时，华夏幸福的在手现金几近枯竭，期末现金及现金等价物余额仅为49.09亿元。

也因为资金问题，华夏幸福需要业务转型，目前形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四大业务板块。在继续开展开发业务的同时，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型“产业新城服务商”。

根据报告，华夏幸福的开发业务主要包括产业新城开发、住宅开发。2024年，产业新城综合性开发协议委托区域内共新增67家入园企业，新增签约投资额207.77亿元，固定资产投资规模超20亿元的龙头项目共4个。

住宅开发方面，以"保交楼"为第一要务，自2020年底至报告披露日，已累计交付项目137个/14.7万套/1819万平方米，"保交楼"整体交付任务已完成97%。据悉，商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期，3号地住宅部分于2023年1月份完成交楼，目前仍有部分房源以现房形式销售，4号地已暂停施工。

运营业务方面，据披露，华夏幸福运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。产业园运营方面，在管产业园资产面积约191万平方米，2024年新增招商签约项目254个，合同签约面积约20.34万平方米。其中，环京产业园在管面积约79万平方米，2024年新增签约项目220个，招商签约合约面积约17万平方米；外埠产业园资产在管面积112万平方米，2024年新增招商签约项目34个，招商签约合同面积3.34万平方米。

在创新中心运营方面，共运营三个创新中心，在管面积约15万平方米，其中华夏幸福丰台创新中心及华夏幸福固安创新中心出租率均超80%。

服务业务主要包括产业发展服务、物业服务、不动产服务等三类服务。其中，产业发展服务方打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力。

物业服务方面，幸福物业2024年营业收入约15.02亿元，净利润约1.17亿元，城市服务和产业园服务在管面积约6334万平方米，住宅服务在管面积约5991万平方米。期内成功签约86个项目，签约额达到10.8亿元，同比增长8%，其中城市服务签约项目67个，签约额9.3亿元，占比86%。

不动产服务包括不动产代建、营销服务等业务，幸福安基新增签约项目29个，签约金额约2.58亿元；幸福安家直播卖房签约额近2.5亿元，完成北京首家新房评测优选平台上线。

另在园区衍生业务上，期内华夏幸福投资的苏州火炬实现营业收入3.32亿元，经营性回款3.68亿元。此外，基于产业园区场景和产业发展能力，该公司还积极探索园区新能源、园区数字化、低空经济等潜力领域。

重组化债

华夏幸福于报告中介绍了“幸福精选”和“幸福优选”平台的经营情况。据披露，“幸福精选”平台包括华夏幸福所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2024年，三家公司合计实现的营业收入约为28.09亿元，净利润约1.09亿元。

“幸福优选”平台包括华夏幸福所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。

“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，和华夏幸福债权人的利益息息相关。

期内，推进债务重组是华夏幸福的另一重要事项。重组签约进展方面，截至报告披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1922.73亿元。

截至目前，华夏幸福及下属公司九通投资发行的境内公司债券存续余额为251.15亿元。公司境外间接全资子公司在中国境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割。

以股抵债方面，该公司依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推进金融及经营债务重组。截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约231.74亿元。

其中，以“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额约为170.04亿元，相关债权人对应获得”股权比例约为41.71%；以 “幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为61.7亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.90%，获得“幸福优选平台”股权比例约为11.85%。

资产交易进展方面，目前华夏幸福已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中丰台及国际业务部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。

信托计划进展方面，产城园区评论获悉，2023年11月21日，华夏幸福完成信托计划设立，信托规模为255.85亿元。2024年3月7日，拟以上述信托计划受益权份额抵偿“兑抵接”类金融债权人合计不超过240.01亿元金融债务，公司或其指定主体已向全部交易对方发出了书面通知，对应信托抵债金额240.01亿元；根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为223.48亿元，相关信托受益权份额在建信信托的受益人变更登记仍在进行中。

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