年报观察 | 外高桥产业与REITs演绎

观点网 近日，上海外高桥集团股份有限公司发布2024年年度报告。

报告显示，2024年度集团实现营业收入71.02亿元，同比下降6.19%；归属于上市公司股东的净利润9.51亿元，同比增长2.47%。

报告披露，期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益此外的净利润为3.56亿元，较上年减少41.36%，主要由于本年度成功发行外高桥REITs产生大额投资收益，以及房产销售毛利减少等因素综合导致。经营活动产生的现金流量净额为-27.82亿元，较上年减少702.72%，主要由于财务公司吸收存款规模减少，发放贷款规模增加所致。

产城评论获悉，外高桥以“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”为战略定位，其业务涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等板块。

业务发展

外高桥主要于外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。

截至2024年底，集团持有可租售物业430万平方米，出租率水平维持在84%。报告显示，2024年物业经营板块收入为20.09亿元，较上年同比增长0.47%。

虽然物业租赁取得进展，但房产项目销售却并不如意。

产城园区评论注意到，外高桥集团开发的祝桥森兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目销售进展缓慢，给集团营收带来较大压力。

报告期内，外高桥集团共计实现销售金额5.83亿元，销售面积39693.16平方米，实现结转收入金额14.41亿元，结转面积53411.56平方米，报告期末待结转面积9878.84平方米。

年报披露，房产销售板块所获得的营业收入比上年同比减少14.74%，毛利率比上年减少17.35个百分点。对此，外高桥表示，主要是由于本年度房产销售面积和收入减少，导致营业收入同步减少。

在开发方面，外高桥集团则保持稳健推进。具体来看，产业园区板块包含外联发园区及新发展园区。报告期内，外联发园区方面，创世谷、生物医药科创中心三期竣备；大健康产业园开始地上结构施工；高博医院二期地下结构完工。

新发展园区方面，新园竣工备案完成；H1地块外立面和室内装修基本完工；H3地块北楼主体验收完成，南楼主体工程基本完工；H4-15公寓式酒店正在进行主体结构施工，4号楼结构封顶。

住宅项目方面，森兰岛完成规划设计方案调整，售楼处幕墙工程基本完工；森兰海天名筑竣备并交房，森兰航荟名庭二结构施工完成，正在进行机电安装工程，壹公馆完成改造并交房。全年完成住宅项目销售面积2万平，车位销168个。

此外，森兰热度持续升温，包括森兰湾新增租赁面积2.35万平方米，以及森兰酒店公寓469套房源出租率超过80%。

然而，当前外部环境变化带来的不利影响也在加深，外高桥外向型经济特征明显，受外部影响的冲击更大，同时集团发展进入战略转型期，新旧动能转换正处在关键期。

对此，外高桥集团表示，将做强五大业务板块以应对集团当前及未来发展的挑战。

其中，产业园区开发板块将重点推动创世谷-外高桥生命科学园、生物医药科创中心三期、新展城-新园（一期、二期）等新增物业去化；外联发园区加快大健康产业园建设，新发展园区则推动H1、H3、H4-15、G10-1地块项目完工，G20-2地块项目开工。

城市更新运营板块则加力推进森兰海天名筑、森兰航荟名庭房产销售；同时继续推进零星分散商办物业、历史存量房源等各类非核心资产转让；全力推进森兰商办物业招商，存量项目单体出租率不低于80%。

REITs演绎

年报披露，报告期内公司实现投资收益5.17亿元，较上年同比增长442.20%，主要为转让REITs项目产生的大额投资收益。此外，报告期内公司投资活动产生的现金流量净额为2.16亿元，主要为本年度出售REITs项目资产导致现金回流。

据了解，上海首单仓储物流基础设施REITs“华安外高桥REIT”由外高桥集团作为原始权益人，华安基金管理有限公司作为基金管理人，于2024年12月25日成功上市。

上市的华安外高桥REIT基金份额共计4亿份，发售价格为2.79元/份，募集资金总额达到11.16亿元人民币。发行后，外高桥集团对华安外高桥REIT持有份额为20.00%。

该REIT的底层资产包括位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的4处仓储物流项目，项目运营年限均已超过6年，建筑面积合计约为14.92万平方米。

值得注意的是，华安外高桥REIT评估机构对底层资产未来租金增长率假设较为保守，预测首年租金不增长，第2年至第10年假定租金年增长率为1%，第11年至收益期届满的长期年度增长假设为1.5%。

即2025年至2033年租金增长率仅为1%，低于市场历史增速及部分同类型项目。一旦租金收入增长受限，可能导致整体业绩受到影响。

外高桥集团表示，将继续推进不动产投资证券化。大力推进公募REITs扩募工作，并力争发行产业园持有型不动产ABS，在继续主导产业园区发展方向的同时，提升存量产业不动产的流动性，实现资产市场价值和现金收益，提升资金在产业园区开发进程中的循环效率，增强集团可持续经营能力。

此外，产城园区评论了解到，外高桥私募基金已进入正式运作阶段，公司近几年构建的“直投+基金”产业投资模式初具雏形，集团表示未来将通过进一步加大产业培育和投资的力度，为公司创造新的利润增长点。但也需注意，完整的产业投资项目需要较长的周期，期间可能存在一定的投资决策风险和退出风险。

在优化债务结构方面，外高桥集团2025年计划发行各类直融产品95亿元，年末直融余额141亿元，净增直融31亿元。同时提升资金管理能效，进一步压降集团整体融资成本，力争压降利率水平20BP，降本增效近8000万元。

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