出租率与租约到期 招商租赁REIT首份年报透露了什么

观点网 得益于底层资产的稳定性和抗压性，过去一年，保租房公募REITs的整体表现，始终位列公募REITs各版块前列。

一方面，保租房公募REITs二级市场表现强劲。另一方面，新上市的保租房公募REITs接连受到追捧。

其中，去年下半年，招商蛇口租赁住房REIT招募上市，仅一天时间就提前完成招募，截至目前，二级市场价格已经较发行价上涨近30%。

3月14日，该基金发布上市以来的首份年报，同样受到市场关注。

从基金合并层面来看，期内，招商蛇口住房租赁REIT实现收入2686.87万元，本期净利润384.53万元，基金本期税息折旧及摊销前利润（基金EBITDA）录得1908.13万元，经营活动产生的现金流量净额2653.14万元。

此外，基金可供分配金额为1713.4万元，单位可供分配金额为0.0343，年化现金流分派率为4.05%。

相较招募说明书中披露的可供分配同期目标数1413.64万元（将招募说明书中披露的2024年7月1日至2024年12月31日（184天）的可供分配金额预测数2681.54万元，按基金合同生效日2024年9月26日至2024年12月31日实际天数97天折算），完成招募说明书预测的121%。

截至2024年12月31日，基金总资产为16.07亿元，净资产为13.6亿元，基金总产与净资产的比例为107.45%。

整体来看，招商蛇口住房租赁REIT的盈利指标还算亮眼。

不过，受企业租户退租影响，该基金的底层资产项目出现了出租率的大幅波动。

据商业客查阅发现，招商蛇口住房租赁REIT的基础设施资产由2个租赁住房项目组成，均位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积合计6.53万平方米。

期末，该基金两个底层资产的出租率为78.97%，平均租金单价为107.45元/平方米/月。

其中，林下项目位于深圳市南山区工业八路，项目于2015年建成，2016年3月开始运营，主要包含3栋租赁住房（楼栋号分别为1栋、2栋、5栋）及其地下车库、设备用房。

年报数据显示，期末，林下项目可出租公共租赁住房（高级人才公寓）465套，可出租面积为3.93万平方米，实际出租面积为2.77万平方米，按租赁面积计，时点出租率约为70.37%。

这一数值较招募说明书的下降了27.48个百分点。

林下项目出租率的下滑，主要源自企业租户的集中退租。此前于2024年12月24日，该基金发布公告称，林下项目重要现金流提供方企业租户一的续租合同将于2024年12月25日到期，涉及退租房屋数量143套，出租率对应下降30.86%。

不过，截至2025年3月3日末（自2024年12月26日起算合计68个自然日），退租涉及的林下项目5号楼143套房屋，已累计收到客户预定95套，累计预定套数占本批退租房屋套数的66.43%。超过85%的预定套数已经转为合同签约并起租，剩余套数正在推进签约程序。

截至2025年3月3日末，林下项目整体时点出租率为82.36%（仅计算已签约起租房源，不含已预定待转签约房源或已签约未起租房源），相比2024年12月31日涨幅为11.99个百分点。

对保租房项目而言，企业客户因其整体租赁期限较长，且租赁面积较大，能够在一定程度上保障项目的出租率及相关收入，因此，企业客户一直被市场看作是“稳定客源”的代表。

不过，也有业内人士强调，签约企业租户有其优势所在，但是，如果租户较为单一，一旦出现租户的集中退租的情况，项目的出租率、现金流稳定性将受到明显的影响。

对比招募说明书来看，去年年中，林下项目的企业租户占比为49%，不过，这一数值在年末下降至19.73%，租户结构得到大大改善。

除此之外，报告期末，林下项目的平均租金单价为较去年年中微降0.7%至19.73%。

对此，上述业内人士表示，租赁住房行业存在季节性特征，春节前夕是传统淡季，而每年夏天、春节节气过后，因毕业生群体、离乡返城人员增加，则会产生旺盛的租赁需求。

“租赁淡季，出现小幅度的出租率、租金变动，是比较正常的。”其表示。

再看太子湾项目，位于深圳市南山区港湾大道南侧?，蛇口港湾大道与太子湾大道交汇处?，于2020年5月正式开业运营。

该项目可供租赁的住房共有462套，可供出租面积为2.51万平方米，是基础组面积为2.33万平方米，租赁住房出租率为92.86%，同样较上半年的94.66%出现一定降幅。

此外，太子湾项目还有15套的配套商业设施可供租赁，报告期末的出租率为68.06%。

不过，该项目的平均租金单价略有升幅，其中租赁住房平均租金单价为107.14元/平方米/月，配套商业平均租金单价为240.48元/平方米/月。

对比来看，太子湾项目的经营表现较为稳定。

从租金收缴率方面来看，招商蛇口住房租赁REIT两项目的综合租金收缴率为98.90%，其中，林下项目为99.68%，太子湾项目为97.86%。

租金收缴率是评估REITs运营效率的重要指标之一，直接关系到现金流的稳定性和可预测性。

从招商蛇口住房租赁REIT的表现来看，其基础设施项目的收缴率较高，租户逾期缴纳的情况较少，同时1年内的应收账款13.36万元，未出现账龄超过1年应收账款。

不过，需要警惕的是，报告期末，该基金在组租约面积加权平均剩余租赁仅为0.55年，其中，林下项目剩余租期0.41年，太子湾项目剩余租期0.58年。

换言之，2025年，两个底层资产将面临大量的租约到期，后续招商蛇口住房租赁REIT的如何保障出租率，如何实现稳健经营，仍是市场考量的重点。

不过，该基金在年报当中亦提到，租赁住房合同年期以1年为主，每年办理一次续签手续；配套商业部分租赁合同一般租期较长，通常为3年以上租约，存量租赁合同的最晚到期日为2031年。

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