北京两宗地底价成交 中海联合未来科学城再探朱辛庄

观点网 一周前，北京朝阳掀起一轮抢地大战，中海、招商、保利+金茂出手争夺三间房地块，热闹场面仍旧历历在目。

不过，这一热度并未能点燃整个市场。

2月18日，北京出让位于昌平区及海淀区的两宗地块，合计起拍价格24.98亿元。

从结果来看，两宗地块均遭遇一轮游，前者由中海+未来科学城联合体（北京中海未来置业有限公司）12.8亿元拿下；后者则由中关村大街建设发展底价12.18亿元摘得。

当下，北京土地市场更多是呈现出点状回暖的迹象，核心区域重点地块开始活跃起来，但更多地块仍在等待积极信号。

土拍的温度

2月18日下午三点，北京市昌平区朱辛庄新区（二期）土地一级开发项目CP01-0801-0029地块、回龙观国际信息产业基地二期（二）地块CP01-0801-0041地块R2二类居住用地、A4体育用地正式出让。

资料显示，此次出让土地位于昌平区史各庄街道，临近回昌东路、京藏高速等交通要道，总面积为3.49万平方米，规划建筑面积为5.16万平方米。

截至地块开拍，该地块在线上仅获得一次报价，为底价12.8亿元，有消息称出价人为中海+未来科学城联合体。

不少观点认为，该宗地块的归属权极有可能被中海提前锁定。

不出所料，中海+未来科学城联合体最终竞得，成交总价12.8亿元，成交楼面价2.48万元/平方米（含体育用地），住宅地块楼面价约3.06万元/平方米。

与昌平朱辛庄地块一样，海淀区六郎庄地块同样是一轮游。

资料显示，北京市海淀区六郎庄项目HD00-1010-0002、0003、0004地块为F3其他类多功能用地，土地面积5.14万平方米，规划建筑面积为5.29万平方米，地块起拍价12.18亿元。

值得注意的是，该地块位于中关村论坛核心区范围内，毗邻玉泉山、颐和园、圆明园、北京大学、清华大学等。此外，中关村论坛作为全球科技创新领域的高端国际论坛，为全球高科技创新交流与合作提供了国家级平台，换言之，上述地块将直接享受论坛红利。

至于F3用地，过往北京也曾有类似土地出让，具体用途是可以由开发商自己决定，一般是商业、办公、酒店等。

开拍之前，该地块同样获得一轮报价，从结果看，出价人为北京中关村大街建设发展有限公司。

从市场消息看，该地块或将被打造成为酒店项目，拟规划总建筑规模约9.56万平方米，其中地上建筑规模约5.27万平方米，地下建筑规模约4.29万平方米；公园配套设施总规模约0.5万平方米。

不过，因项目位于六郎庄地块中部原村落基址范围内，需承担“保护和恢复历史要素、恢复和标识御道、恢复京西稻田景观、再现村落肌理和空间布局”的重要职责。

有熟悉北京市场的业内人士认为，房地产行业仍旧处于调整阶段，当下房企拿地也较为谨慎，这也是导致地块底价成交的重要原因。

“开年以来，北京土地市场呈现点状回暖，海淀朱房村和朝阳三间房地块热度较高。但总体来看，房企投资拿地并未有明显起色。”该人士表示。

朱辛庄冷暖

不过，朱辛庄地块遇冷是市场没有预料到的。

回想两年前，北京昌平朱辛庄CP01-0801-0028地块入市，吸引了42家房企及联合体角逐，线上报价达到30轮，直接触发上限价格，进入摇号阶段。

彼时，地块摇号中签率仅有2.38%，最终大华集团拿下这宗地块。

对比来看，本次出让的朱辛庄地块，紧邻大华地块东侧，不少有市场人士将其称作是今年北京土地市场当之无愧的明星地块。

其次，从项目周边情况来看，该地块距离地铁朱辛庄站不足500米，拥有8号线和昌平线双轨交汇，向北可到沙河高教园，向南可抵达生命科学区、西二旗，交通优势明显。

生活配套来看，地块与北京沙河万达广场、住总万科天地一街之隔，三公里范围内还有超级合生汇、BHGMall北京华联回龙观购物中心等商业项目。

此外，项目周边还有小米智能制造产业园、国际信息产业园等高科技产业加持，将为项目提供较多的优质购买客群。

朱辛庄地块区位、配套等优势较为明显，开发价值较高，但这宗明星地块并未点燃北京地市。

究其原因，一方面，昌平区接下来还有较多优质地块供应，在一定程度上稀释了本次朱辛庄地块的热度。

另一方面，有市场观点提到，朱辛庄地块规划了一众体育用地，为区域增添一抹活力色彩。不过，体育用地难免挤压利润空间。

资料显示，此次出让土地包含两宗地块，其中，CP01-0801-0029地块为R2二类居住用地，土地面积为1.61万平方米，容积率为2.5，建筑面积为4.03万平方米，起始价为12.33亿元。

地块还要求配建不少于0.1万平方米的沿街商业服务设施和一个养老服务驿站（建筑规模为0.1万平方米），并且需要无偿移交给相关部门。

此外，CP01-0801-0041地块为A4体育用地，占地1.88万平方米，容积率0.6，地上建筑规模1.13万平方米，起始价0.47亿元。

如若计算上述因素影响，本次中海+未来科学城联合体12.8亿元的拿地价格，折算成楼面价达到3.34万元/平方米。

第三方面，项目周边可售新房较多，无疑将形成一定的竞争。

据了解，项目一公里范围内在售新房有中海寰宇未来，提供98至145平方米的三居、四居室，销售均价为6.6元/平方米。

该项目备案名称为光元里，分别在2024年3月16日、8月31日及9月30日获取预售许可证，目前仍有部分住宅在售，销售均价6.34万元/平方米。

其次为越秀·星樾，提供60到127平方米住宅，均价在6.5万元/平方米，项目在2023年4月26日开盘，当日便传出468套房源全部售罄的消息。

观点新媒体查阅北京住建委官方发现，目前该项目已签约462套住宅，签约面积为4.33万平方米，成交均价为6.14万元/平方米，仍有少量住宅未网签。

相关房产中介亦表示，项目处于尾盘清盘的状态。

此外，项目五公里范围内还有奥森春晓，参考价为6.3万元/平方米；大华启宸府参考价为6.2万元/平方米；龙湖·观萃参考价6万元/平方米；建发·珺和府参考价6.2万元/平方米。

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