来自菜鸟、丰树的挑战 华夏深国际REIT分红、租金与出租率透视

观点网 2月7日，华夏深国际REIT披露2024年第二次分红公告，可供分配金额约为1857.4万元，分红比例为98.6866%，分红方案为每10份公募REITs份额派发0.3055元。

公告中指，基金合并后2024年度可供分配金额约为3833.2万元，单位可供分配金额0.0639元。本次分红实施后，基金2024年度累计收益分配金额符合基金合同约定。

分红取决于年度运营情况。从整体看，华夏深国际REIT上市后的经营情况保持稳定，贵州项目在新增供应下迎来一定挑战。

经营表现

产城园区评论获悉，此前华夏深国际REIT披露四季度经营业绩，期内收入约为2989.51万元，净利润为850.44万元，经营活动产生的现金流量净额为1866.22万元，本期现金流分派率为1.27%，按实际天数年化后的本期现金流分派率5.07%。

期内，该基金收入来源主要是租金收入和物业管理费收入。

华夏深国际REIT持有2个仓储物流园，分别为杭州一期项目和贵州项目，均为高标准仓储物流园，合计建筑总面积35.5万平方米，可租赁面积35.43万平方米。杭州项目于2017年至2021年分期投入运营，贵州项目自2018年至2019年分期投入运营。

其中，杭州一期项目总建筑面积约为21.27万平米，总可出租面积20.69万平方米，报告期末实际出租面积19.12万平方米，报告期末出租率92.41%，报告期内平均月末有效租金单价（含税）为36.09元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期1.52年，报告期末租金收缴率96%。

贵州项目总建筑面积约为14.22万平方米，总可出租面积约为14.74万平方米，报告期末实际出租面积约为13.5万平方米，报告期末出租率91.54%，报告期内平均月末有效租金单价（含税）为30.65元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期0.53年，若考虑已签约未起租合同后加权平均剩余租期1.90年，报告期末租金收缴率95.56%。

合计来看，2个项目报告期末实际出租面积合计32.61万平方米，报告期末出租率92.05%。报告期内平均月末有效租金单价（含税）为33.87元/平方米/月，报告期末加权平均剩余租期1.11年，若考虑已签约未起租合同后加权平均剩余租期1.68年，租金收缴率95.41%。

该基金的租户类型以快递快运和三方物流为主，面积分别占总出租面积的48.2%和36.44%，其余租户包括生产制造、零售商贸等类型，占比15.37%。报告期末两个项目总租户数量35个。

行业下行阶段，招商工作的推进往往至关重要。期内，该基金2024年到期的租约已基本全部实现续约或替换，其中第四季度完成签约面积约8.13万平方米，包括6.72万平方米于2025年到期的面积。

贵州挑战

产城园区评论获悉，四季度华夏深国际有一定"以价换量"行为，尤其体现在贵州项目上。

环比来看，四季度华夏深国际REIT的出租率有所提升，租金水平则小幅下降。出租率方面，该基金环比提升3.4pct，其中杭州一期项目环比提升5.4pct，贵州项目环比提升0.6pct；租金水平方面，该基金则环比下降2.1%，主要是贵州项目环比下降3.5%，杭州一期项目下降1.6%。

由此可以发现，贵州项目的出租情况面临着更大挑战。

这是市场供需的体现，根据基金管理人从市场方面的分析，杭州一期项目位于杭州市钱塘区大江东片区子市场，报告期内项目周边无新增竞争性项目入市，所以整体市场供应较为平稳。

贵州项目则不一样，该项目位于贵阳市东南部及黔南州龙里县交界处的空港子市场，2024年空港子市场新增菜鸟、丰树一期两个项目，与贵州项目直线距离分别为11公里和12公里，项目体量共计约17.4万平方米。

一般而言，新入市项目可能采取激进的以价换量策略，对租金水平形成挤压。公告中亦提及到，受到新增供应的影响，短期贵州空港子市场平均租金价格走势承压。

但基金管理人指出，鉴于贵州项目区位及库型优势明显，受到影响可控。

仓储物流市场历经高位向下阶段，基金管理人指出，行业整体新增供应放缓，同时需求端呈现季节性回暖。

"虽然大多租户的租赁策略继续保持谨慎，但随着第四季度进入零售旺季，传统零售电商、快递快运及第三方物流等客户产生了不同程度的扩仓和短租等需求。"其中，成本导向型租户的搬仓及扩张需求较为活跃，例如平价电商、电器、食品、超市等。

但是，由于整体需求仍呈现弱复苏的态势，部分空置率较高的项目端企业仍会采取较为激进的以价换量策略，造成对局部市场租金走势的压力。

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